お金を投資する方法は無限にありますが、2019年のギャロップ世論調査では、アメリカの回答者の35％が不動産が最高の長期投資オプションだと答え、27％が株だと答えています。 現金が転がっていて、お金を働かせたい場合、検討すべき投資オプションの1つが収益物件です。

収益物件の基本

収益物件は、そこから収益を得ることを意図して購入・開発した物件です。

収益物件には、一戸建てや集合住宅などの住宅と、商業施設の場合があります。 所有者は、資産が評価される間、その資産を保有し、賃貸し、その後、利益を得るためにそれを売却することによって利益を得る。

投資を行う前に、米国政府は以下の質問を検討するよう助言している。

自分のお金で投資をする準備ができたと判断したら、収益物件を購入する5つのメリットを紹介します。

1.自分で管理できる

投資する物件、借りる人、家賃、賃貸中の物件の管理・維持方法は自分で決めることができます。 AirbnbやVRBOなどのサービスを利用して短期間のバケーション滞在を提供したり、不動産管理会社を使って長期間の賃借人を見つけてサービスを提供したりすることができます。

株式や投資信託に投資すると、ある程度の自由はありますが（投資したい株式や投資信託を選択できるため）、他の誰かにあなたのお金を管理・支配させることには変わりはありません。

不動産投資について最もユニークな機会の一つは、あなたが貸し手から残りの、しばしば4〜20倍を借りて、自分のお金の少額を使用することができるということです。 これをレバレッジといいます。 自己資本よりもかなり多くの負債を使用して不動産を購入した場合、その投資は「高レバレッジ」と呼ばれます。

あなたは、1万ドルの自己資金を投資して不動産を購入し、銀行から9万ドルを借りました。 自分のお金と銀行から借りたお金を合わせて、10万ドルの資産を購入できるようになりました。

毎年、10年間、投資物件が5%ずつ評価されると仮定しましょう。 ここで、レバレッジを効かせることができるのがメリットです。

0年目：10万ドル
1.05（評価額）
1年目：10万5千ドル
1.05（評価額）。05（評価額）
2年目：110,250ドル
10年目：162,889ドル

10年後、あなたの資産価値は、ほぼ63000ドル増加したことになります。 このように、レバレッジを使うだけで、1万ドルの投資が6万ドル以上の値上がり益になったことになります。

投資物件にテナントを入れるつもりなら、家賃収入を得ることができます。 例えば、家賃が月1,100ドルのテナントがいたとして、PITIモーゲージの支払いが月700ドルだったとします。 したがって、$1100から$700を引くと、毎月400ドルがあなたのポケットに入ります。

この$1100から、毎月の維持費として約5%、空室費として約5%を想定してください。 したがって、毎月110ドルを指定の銀行口座に入れ、メンテナンスの問題や潜在的な空室費用に対処する必要があります。

$1,100 （毎月の家賃）
-$700 （毎月のPITI住宅ローン支払い）
=$400
-$110 （メンテナンスと空室の問題用）
=$290 （賃貸物件から毎月得られる受動収入）

4.あなたの毎月の収益
-$190 (Your monthly passive income from the rental property)

$1,100 (毎月の家賃)
-$700 (毎月のPITI住宅ローン支払い) =$490 （毎月のメンテナンス費用と空室の問題用 住宅ローンについて

最も人気のあるタイプのローンは、30年固定金利の住宅ローンです。 これは、ローンの30年間の全期間にわたって同じままである金利を持っています。 借り入れ当初は、元本よりも利息に支払われる金額がかなり多くなりますが、15年目には半々に近くなります。 したがって、物件を長く保有すればするほど、テナントがローン元本を返済し、自分自身のために富を生み出すことになります。

例えば、9万ドルの銀行ローンを抱え、毎月500ドルの住宅ローンを支払っているとします。 1年目には、この支払いのうち約385ドルが利子の支払いに充てられ、115ドルがローンの元本の返済に充てられます。

115ドル（毎月の元金支払い）*12（月）=1380ドル（1年間の元金削減）
9万ドル（元のローン）
-1380ドル（1年後の元金支払い）
=886020ドル（1年後のローン残高）

15年までに、毎月のローン支払いの約270ドルを利息に、残りの230ドルを元金に充てられる。

$230（毎月の元金支払い）*12（月）=$2,760（1年間の元金削減）

この物件を所有している間は、毎年、テナントのお金で借金を返済していることになります。 ローンの額を減らすことで、いずれはローンの借り換えか、物件の売却によってこのお金にアクセスできるようになるため、富を築くことになります

5. 税金の控除

賃貸物件のオーナーとして、あなたは税金の控除を受ける権利があります。 償却することができます。

• 住宅ローンの利息
• 不動産の購入に使用したクレジットカードの利息
• 保険
• メンテナンス費用
• travel expenses
• legal and professional fees
• property taxes

Depreciation

on top of all of these deducts, また、政府は、あなたの不動産の価値が実際に上昇している場合でも、設定された減価償却スケジュールに基づいて、あなたの不動産の購入価格を減価償却することを許可しています。

上記の例でいくと、あなたは1年間に3480ドルの家賃収入（毎月290ドル×12ヶ月）を得ています。 このお金を普通の仕事や株式市場で稼いだ場合、所得税を支払うためにそのかなりの部分を失うことになります。 しかし、賃貸物件を所有することで、3,480ドルの収入を物件の減価償却費と相殺できるため、賃貸収入に対して支払わなければならない税金の額を減らす（あるいは完全になくす）ことができるのです