April 2010
「多くの人が、協会は所得税を提出しなければならないことを認識していない」と、ボストンのDavis、 Malm & D’Agostine PCのパートナーで、マンションやコープの弁護を専門に扱うロバート ガルビン氏は言います。 ホームオーナーズ・アソシエーションは、米国の他の法人と同様に確定申告をしなければならないのです。 ここでは、彼らが提出するときに協会が従わなければならないルールとあなたのHOAのための税の日のストレスを最小限に抑えるためのアドバイスのプライマーです。
企業のルールに従ってください
協会は、彼らが利益のためではない場合でも、他の企業と同様である。 それは、彼らが国の企業の残りの部分と税の申告をしなければならないことを意味します。
暦年会計方式を採用している法人は、毎年3月15日までに申告する必要がありますが、アソシエーションもそのルールに従わなければなりません。 あなたの協会が暦年会計に従っていない場合、その税金は課税年度の3ヶ月後の15日が期限となります。
「ここに我々の業界の問題がある」と、フロリダ州プランテーションにある不動産管理会社で、5万5000の組合ユニットを管理するキャッスルグループの社長兼CEO、ジェームズ・ドネリー氏は説明します。 「ほとんどすべての組合は、暦年ベースで財務を運営しています。 企業や団体を専門とする公認会計士は、1年の最初の60日間にすべての仕事をしなければならないのです。 3月15日までにアソシエーションの税金を済ませるのは難しいかもしれません。 そこで私たちは、IRSフォーム7004を使って自動延長の申請をするようにアソシエーションに伝えています。 そうすれば、さらに6ヶ月間申告することができます」
延長申告をする際には、良いニュースと悪いニュースがあります。 悪いニュースは、あなたが個人的に延長を申請し、政府にお金を借りてしまう場合は、利息を支払わなければならないのと同様に、あなたの協会は、その税金が支払われなかった3月15日の締め切り後の期間の利子のために責任があることです。 彼らは多くの、もしあれば、お金を稼ぐことはありません。 「そのため、このような事態が発生するのです」
Choose Your Poison
Why don’t most associations have much, if any, of tax liability? 一般に、多くは施設を運営するための資金を得るだけで、収入を得る活動をしていません。
協会の納税申告をする際には、2つの選択肢があります。 「528条は、特にホームオーナーズアソシエーションのためのものです。 528条はホームオーナーズアソシエーションに特化したもので、限界税率は高くなりますが、非課税機能の収入と支出はすべて排除されます。 そのため、このような場合、「租税特別措置法」の適用を受けることになります。 「会計士がアドバイスしてくれるでしょう」とTankelは言います。 「法律的な問題ではなく、ドルやセントの問題です」
「ほとんどの協会は、IRCのセクション528で課税されることを選択します」と、Galvinは説明します。 「これが制定される前は、協会がどのように報告し、税金を支払うべきかについて多くの曖昧さがあったため、これは非常に便利です。 IRC第528条の下では、協会はホームオーナーズ・アソシエーションであり、そのために適切に法的に組織されていなければならない。 そして、収入のほとんどすべてが協会の評価額であり、支出のほとんどすべてが不動産の維持に費やされている場合、そのお金に対する税金を支払う必要はありません」
IRC528の下でフォーム1120-Hを提出するために、あなたの協会は次の要件を満たしている必要があります：
- ユニット85％のかなりの部分は、住宅として使用されていなければなりません。
- 協会の総収入の半分以上（60％）が免除でなければならない。これは、商品やサービスの顧客としてではなく、協会のメンバーとしての資格で所有者から受け取ったものであることを意味する。
- 協会の経費の少なくとも90％は免除されなければならない。これは協会の財産に直接影響する運営費と資本費であることを意味する。
- 残余所得は会員の利益のために使うことはできない。
「ほとんどの協会は、これらの要件を満たすことに問題はないでしょう」とガルビンは言います。
課税所得の定義
IRCのテストが示すように、あなたの協会は、銀行口座や積立金口座から得られる利息収入と非課税所得に対する税金を支払う必要があります。 クラブハウスの賃貸料やゴルフ場の使用料など、営利目的の活動からの収入は免除されず、一律30％の税率で課税されます。
「単純な協会の経費ではない何かから収入がある場合（クラブハウスの賃貸やセルタワーのリース）、その収入に税を支払う必要があります」とGalvin氏は説明します。 「例えば、所有者の一人が結婚式のためにクラブハウスを借りたいとします。 その所有者は、他の所有者を差し置いて、クラブハウスを午後のひとときだけ貸切にしたことになるので、その貸切料は課税所得として計算されることになるのです」。 さらに、コンドミニアムの中には、共用部分の一部であるアパートメントを貸し出しているところもあります。 これは賃貸収入です」
他の企業と同様に、あなたの協会は、その収入を得るために費やしたお金で収入を相殺することができます。 「賃貸収入を得るために支出した費用はすべて控除することができます」とGalvinは言います。 「クラブハウスで結婚式の後片付けをするメンテナンススタッフがいれば、それは控除の対象です。 クラブハウスのレンタルを宣伝するためにお金を使えば、それは控除の対象になります」
Do A Rollover?
たまたま素晴らしい収入を得た年だった場合、その収入の一部を繰り越して、その分の税金支払いを遅らせたり回避したりすることを検討します。 「協会が年末にお金を残している場合、理事会は、次の年にそれをロールオーバーするために投票することができます “とTankelは言う。 「裁定70-604により、内国歳入庁は、それを会員への建設的な資本還元として扱います」
過去数年間に多くの協会が行ってきたように、協会が損失を出した年があった場合、協会はその繰り越した収入を申告して、損失と相殺することができます。 「と、タンケルは言います。「収入をずっと繰り越すことができるのです。 「5年前、組合は水浸しだったが、今はトイレに流している。 もし、繰越金があれば、この数年間、繰越金として使うことができたはずです。 税金の負担も軽くなる。 すべての協会は、決して損をしないので、収入を繰り越すべきです」
States May Want Their Cut, Too
州税申告をする必要があるかどうか、いつするかを決めるには、会計士と相談してください。 「州税は州によって異なる」とGalvinは言います。 「マサチューセッツ州では、フォームを提出し、税金を支払う必要があります」
多くの人は、税金の申告を面倒だと思って遅らせますが、団体では通常、そうではありません。 「ほとんどの協会は、本当に多くの課税所得を持っていない “とGalvinは言う。 「税金は大きな負担ではありませんが、申告は必要です」