Přestože existuje nekonečné množství způsobů, jak investovat své peníze, průzkum společnosti Gallup z roku 2019 zjistil, že 35 % amerických respondentů považuje za nejlepší možnost dlouhodobé investice nemovitosti, zatímco 27 % uvádí akcie. Pokud se vám někde válí hotovost a chcete své peníze zhodnotit, jednou z investičních možností, kterou byste měli zvážit, je výnosová nemovitost.

Základy výnosových nemovitostí

Výnosová nemovitost je nemovitost zakoupená a vybudovaná se záměrem vydělávat na ní.

Výnosové nemovitosti mohou být rezidenční, například rodinné domy nebo nemovitosti pro více rodin, nebo to mohou být komerční nemovitosti. Majitelé vydělávají peníze tím, že nemovitost drží a pronajímají, zatímco se zhodnocuje, a poté ji se ziskem prodají.

Před jakoukoli investicí vláda USA doporučuje zvážit následující otázky:

Pokud jste se rozhodli, že jste připraveni investovat své peníze, zde je pět výhod koupě výnosové nemovitosti.

1. Máte to ve svých rukou

Vy si vyberete, do jaké nemovitosti budete investovat, kterému nájemci ji pronajmete, kolik si budete účtovat nájemné a jak budete nemovitost spravovat a udržovat při jejím pronájmu nájemcům. Můžete využít služeb, jako je Airbnb nebo VRBO, které poskytují krátkodobé rekreační pobyty, nebo využít společnost pro správu nemovitostí, která vám pomůže najít a obsloužit dlouhodobé nájemníky.

I když vám investování do akcií nebo podílových fondů dává určitou svobodu (protože si můžete vybrat akcie nebo podílové fondy, do kterých chcete investovat), stále umožňujete někomu jinému, aby spravoval a kontroloval vaše peníze.

2. Investice do nemovitostí. Zhodnocení nemovitosti

Jednou z nejunikátnějších možností investování do nemovitostí je, že můžete použít malou část vlastních peněz a zbytek, často čtyřikrát až dvacetkrát vyšší, si půjčit od věřitele. Tomu se říká finanční páka. Pokud při nákupu nemovitosti použijete výrazně více dluhu než vlastního kapitálu, říká se, že investice je „vysoce páková“

Využití pákového efektu:

Investujete 10 000 USD z vlastních peněz do nákupu nemovitosti a půjčíte si 90 000 USD od banky. Kombinací svých peněz a peněz půjčených bankou jste nyní schopni koupit majetek v hodnotě 100 000 USD.

Předpokládejme, že každý rok po dobu 10 let se vaše investiční nemovitost zhodnotí o 5 %. Zde je pro vás výhodná možnost využití pákového efektu. Zhodnocení se týká celého aktiva ve výši 100 000 USD, nejen 10 000 USD z vašich vlastních peněz.

Rok 0: 100 000 USD
1,05 (zhodnocení)
Rok 1: 105 000 USD
1.05 (zhodnocení)
Rok 2: 110 250 dolarů
Rok 10: 162 889 dolarů

Po 10 letech by se hodnota vaší nemovitosti zvýšila o téměř 63 000 dolarů. Investici ve výši 10 000 dolarů byste tedy proměnili v zisk ze zhodnocení ve výši více než 60 000 dolarů pouhým využitím pákového efektu.

3. Peníze do kapsy

Pokud hodláte do své investiční nemovitosti umístit nájemníky, budete moci získat příjem z pronájmu. Veškeré peníze, které vám zůstanou po zaplacení výdajů, budou penězi ve vaší kapse.

Předpokládejme, že máte nájemce, jehož nájemné činí 1 100 USD měsíčně a vaše splátka hypotéky PITI činí 700 USD měsíčně. Odečtete-li tedy 700 USD od 1100 USD, zůstane vám 400 USD, které vám půjdou měsíčně do kapsy.

Z těchto 1100 USD předpokládejte asi 5 % měsíčních nákladů na údržbu a 5 % nákladů na neobsazenost. Proto byste měli každý měsíc ukládat 110 dolarů na vyhrazený bankovní účet, abyste mohli řešit problémy s údržbou a případné náklady na neobsazenost. Když vše skončí, budete mít každý měsíc asi 290 dolarů hrubého zisku.

1 100 dolarů (měsíční nájemné)
– 700 dolarů (měsíční splátka hypotéky PITI)
= 400 dolarů
– 110 dolarů (na údržbu a problémy s neobsazeností)
= 290 dolarů (váš měsíční pasivní příjem z pronájmu nemovitosti)

4. Jaký je váš měsíční příjem? Pomoc s hypotékou

Nejoblíbenějším typem úvěru je hypotéka s pevnou úrokovou sazbou na 30 let. Má úrokovou sazbu, která zůstane stejná po celou dobu 30 let trvání úvěru. Na začátku úvěru se na úroky platí podstatně více peněz než na jistinu, ale v 15. roce je to téměř půl na půl. Čím déle tedy nemovitost držíte, tím větší část jistiny úvěru vaši nájemníci splácejí a tím větší bohatství pro sebe vytváříte.

Řekněme, že máte bankovní úvěr ve výši 90 000 USD s měsíční splátkou hypotéky 500 USD. V prvním roce půjde přibližně 385 USD z této platby na splácení úroků, zatímco 115 USD půjde na splácení jistiny úvěru.

115 USD (měsíční splátka jistiny) * 12 (měsíců) = 1380 USD (snížení jistiny za rok)
90 000 USD (původní úvěr)
– 1380 USD (splátka jistiny po 1 roce)
= 88 620 USD (zůstatek úvěru po 1 roce)

V 15. roce půjde přibližně 270 USD z měsíční splátky hypotéky na úroky, zatímco zbývajících 230 USD na jistinu.

230 USD (měsíční splátka jistiny) *12 (měsíců) = 2760 USD (snížení jistiny za rok)

Každý rok, kdy vlastníte tuto nemovitost, používáte peníze nájemce na splácení svého dluhu. Tím, že snížíte výši svého úvěru, budete budovat bohatství, protože se k těmto penězům nakonec budete moci dostat buď refinancováním úvěru, nebo prodejem nemovitosti.

5. Snížení splátky úvěru. Daňové odpisy

Jako majitel pronajímané nemovitosti máte nárok na daňové odpočty. Můžete si odepsat např:

• Úroky z hypotečního úvěru
• Úroky z kreditních karet použitých na nákup nemovitosti
• Pojištění
• Údržbu. opravy
• Cestovní výdaje
• Právní a odborné poplatky
• Daň z nemovitosti

Odpisy

Kromě všech těchto odpočtů, vláda také umožňuje odepisovat pořizovací cenu nemovitosti na základě stanoveného odpisového plánu, a to i v případě, že se hodnota vaší nemovitosti skutečně zvyšuje.

Podle našeho výše uvedeného příkladu získáte za rok příjem z pronájmu ve výši 3 480 USD (290 USD každý měsíc * 12 měsíců). Pokud byste tyto peníze vydělali v běžném zaměstnání nebo na burze, přišli byste o značnou část z nich kvůli placení daně z příjmu. Vlastnictvím nemovitosti určené k pronájmu však můžete příjem ve výši 3 480 USD kompenzovat výdaji na odpisy nemovitosti, čímž můžete snížit (nebo zcela eliminovat) výši daní, které musíte z příjmu z pronájmu zaplatit.

.