Co je to prohlášení ALTA v oblasti nemovitostí?
Americká asociace ALTA (American Land Title Association) je celostátně uznávaná skupina, která pracuje ve prospěch odvětví Title. Již více než 100 let stanovuje ALTA standardy pro požadavky na dokumentaci při transakcích s nemovitostmi. Prohlášení ALTA je dokument vyhotovený před uzavřením prodeje nemovitosti. Dokument je prohlášením o tom, co prodávající, kupující a/nebo věřitel vědí o nemovitosti nebo o vlastnickém právu k nemovitosti a o všem, co může ovlivnit prodej nebo následné vlastnictví nemovitosti.
Vyložení všech karet na stůl
Proces koupě nemovitosti zahrnuje mnoho různých fází, kterými prodávající a kupující procházejí před uzavřením obchodu a předáním vlastnictví nemovitosti kupujícímu. Nikdo nemá rád překvapení na poslední chvíli a rozhodně nemá rád zjištění problému po koupi nemovitosti a převzetí vlastnického práva k nemovitosti. Aby nedošlo k žádným překvapením před uzavřením obchodu ani k výčitkám po jeho uzavření, poskytují všechny strany transakce prohlášení ALTA, v němž je podrobně uvedeno, co je o nemovitosti známo. Informace uvedené v prohlášení ALTA by měly zahrnovat:
- Přijatá oznámení o pronájmu nemovitosti
- Nevyřízené smlouvy týkající se nemovitosti
- Nedávné stavební práce provedené na nemovitosti
- Příslušenství nebo inženýrské sítě připojené k nemovitosti nebo jí dotčené
- Nájemní smlouvy nebo pronájem existující smlouvy týkající se nemovitosti
- Jiné relevantní informace nebo údaje týkající se nemovitosti
Výpisy ALTA nabízejí ochranu
Důvodem, proč jsou výpisy ALTA důležité při transakcích s nemovitostmi, je, že poskytují kupujícím nemovitostí ochranu, nebo odškodnění proti podvodům a nepoctivému jednání. Chrání také hypoteční nebo finanční společnost kupujícího tím, že potvrzují, že na nemovitosti nejsou zřízena žádná předchozí zástavní práva. Poskytovatelé hypotečních úvěrů nechtějí být druzí v pořadí za někým jiným, když poskytují finanční prostředky na koupi nemovitosti a nesou největší riziko v transakci. To se týká i zástavních práv podaných státními úřady z titulu nezaplacených daní nebo jiných platebních výměrů. Zahrnuje také veškeré nároky, které mohou být vůči nemovitosti vzneseny třetími stranami požadujícími náhradu od prodávajícího.
Indemnifikace je důležitá
Je to velké slovo a pro většinu lidí těžko pochopitelné, ale indemnifikace znamená ochranu. Být indemnited znamená, že nebudete finančně nebo trestně odpovědní, pokud se něco pokazí, protože jedna ze stran neřekla pravdu. Přemýšlejte o tom jako o „propustce z vězení“ i pro kupující a prodávající nemovitosti. Pokud prodávající nebo kupující nemovitosti nemluví pravdu a dojde k problémům při získávání čistého vlastnického práva bez zástavních práv nebo věcných břemen, ustanovení o odškodnění v prohlášení ALTA chrání kupující a prodávající před uzavřením nevýhodného obchodu.
Co by se mohlo pokazit?“
Prodejní transakce s nemovitostmi jsou přímočaré procesy s uznávanými protokoly pro dokončení obchodu. Co by mohlo ovlivnit transakci, která se zdá tak jednoduchá a ke které dochází neustále? Při prodeji nemovitosti se může pokazit spousta věcí kvůli složitosti vlastnictví nemovitosti, záležitostem s movitým majetkem (nábytkem a dalším majetkem), právům na nerostné suroviny a desítce dalších aspektů. Soukromí věřitelé mohou mít smlouvu, která uvádí zájem o nemovitost, pokud není dluh splacen včas, aniž by
bylo oficiálně podáno zástavní právo u okresního úřadu. Nemovitost může být zvažována k odsouzení veřejným orgánem. Stačí říci, že v transakci s nemovitostí může být mnoho neznámých a je v zájmu každého, aby se dopátral pravdy a faktů o dané nemovitosti.
Výpisy ALTA pomáhají uzavřít obchod
V podnikání platí staré rčení – důvěřuj, ale prověřuj. Vzít něčí slovo jako fakt je v pořádku, ale vzhledem k částkám peněz, právní odpovědnosti a vlastnickým obavám spojeným s nemovitostmi je nejlepší si informace nezávisle ověřit. Prohlášení ALTA nabízí stranám realitní transakce možnost oficiálně potvrdit, že poskytly úplné informace týkající se nemovitosti. Před uzavřením obchodní transakce provedením platby z kupujícího na prodávajícího nabízí prohlášení ALTA jistotu, že v budoucnu nebude převod vlastnického práva k nemovitosti negativně ovlivněn nebo že list vlastnictví nebude zpochybněn třetí stranou.
