Klíčové poznatky

• Skutečné náklady na flipping nelze vypočítat pomocí jednoduché rovnice, ale jsou výsledkem bezpočtu proměnných, které se mění od obchodu k obchodu.
• Kolik stojí flipování domu? Odpověď nakonec závisí na záměrech investora a na tom, jak bude řešit případné nepředvídané okolnosti.
• Náklady na flipping domu se téměř jistě vyplatí, pokud tomu nasvědčují ziskové marže.

Náklady na flipping souvisejí spíše s pohyblivou veličinou než s fixními náklady. Kdyby pro nic jiného, nelze formulovat univerzální rovnici, která by přesně určila náklady, které flip vyvolá. Stojí však za zmínku, že ačkoli jednotlivé náklady mohou být obtížně započitatelné, existují širší výdaje, které mohou učinit úkol odhadnout obchod s nemovitostí mnohem zvládnutelnější.

Průměrné náklady na flip domu

Jak jsem již naznačil, neexistuje žádný všudypřítomný vzorec, který by zohlednil všechny výdaje, které váš další flip vyvolá. Existuje prostě příliš mnoho proměnných a osobních preferencí, které je třeba zohlednit – každá z nich může být stejně nepředvídatelná jako ta předchozí. Proto žádné dvě nemovitosti nejsou stejné a náklady na flipping se budou výrazně lišit trh od trhu, natož nemovitost od nemovitosti.

Zjednodušeně řečeno, náklady na flipping jsou závislé na příliš mnoha nepředvídatelných výdajích, než aby si investoři mohli být jisti univerzální odpovědí. Přesto existují širší výdaje, které investoři nemusí být schopni přesně určit, ale určitě pomůže s nimi počítat v rozpočtu. I když nevíte přesně, kolik budou činit, mezi tyto náklady patří mimo jiné:

• Náklady na koupi
• Náklady na rekonstrukci &Náklady na opravy
• Náklady na držbu
• Náklady na prodej

Téměř každý výdaj zahrnutý do nákladů na flipping lze rozdělit do těchto čtyř kategorií.

Náklady na koupi

K velké nelibosti aktivních prvonabyvatelů nejsou náklady na koupi domu omezeny na jeho počáteční cenu. Jistě, pořizovací náklady jsou největšími náklady na převrácení domu, ale zdaleka to nejsou jediné náklady, které investoři při koupi domu vynaloží. Ve skutečnosti existuje několik nákladů, které musí investoři při koupi domu vzít v úvahu. Pořizovací náklady jsou tedy vyvrcholením několika výdajů – nejvýznamnějším z nich je kupní cena. Jak vám však řekne každý investor, existuje více nákladů, na které byste si měli dát pozor:

• Vyplacení případných zástavních práv
• Poplatky za vyhledání vlastnického práva
• Daň z nemovitosti
• Pojištění
• Provizní poplatky

Náklady na rehabilitaci &Opravy

Náklady na flipping se dramaticky zvýší, když započítáte jednotlivé náklady na rehabilitaci a opravy. To znamená, že náklady na rehabitace a opravy jsou často nejobtížněji započitatelné. Typická rehabka může mít od několika nákladů na rehabku a opravy až po nespočet výdajů. To nejlepší, v co může každý investor skutečně doufat, je započítat jich co nejvíce. Abyste si udělali představu o tom, s čím můžete počítat, uvádíme některé z nejčastějších nákladů na rekonstrukci a opravy v průběhu flipu.

Obvyklé stavební náklady v interiéru

• Malování:
• Tvrdé dřevo: Neexistuje žádný důvod, proč do rozpočtu na rekonstrukci nezahrnout malbu interiéru, protože jediný nátěr může změnit celý dům k lepšímu: Málokterá změna pomůže rekonstrukci více než podlahy, proto zvažte, zda do svého rozpočtu nezařadíte i podlahy z tvrdého dřeva.
• Spotřebiče: Zahrnuje skříňky, desky, backsplash, instalatérské práce, elektřinu, dřez, drtič odpadků, baterii a další vybavení:
• Koupelna: Včetně lednice, sporáku, digestoře, myčky a mikrovlnné trouby: Koupelna: zahrnuje umyvadlo, desku, zrcadlo, umyvadlo, baterii, vanu, obložení, sprchový kout, sadu baterií, tyč na ručníky, ventilátor, osvětlení, základní vodovodní a elektrické rozvody.
• Rámování: Ujistěte se, že je třeba počítat s dodatečným rámováním, které může být nutné, nebo s případnými stěnami, které bude nutné zbourat. Každá změna, kterou provedete v rámování, zasáhne do vašeho rozpočtu.
• Izolace: Obvykle se jedná o dodatečný nápad, ale nikdy není na škodu novou zakázku řádně izolovat. Tak bude efektivnější a možná přiláká více kupujících.
• Stěny:
• Dveře a obložení: Nezapomeňte zohlednit poškozené stěny a stropy:

Obvyklé náklady na vnější stavební úpravy

• Střecha: Na rozdíl od výše zmíněné malby jsou dveře relativně levné a mohou během několika hodin proměnit celou nemovitost: Výměna střechy sice není vždy nutná, ale může se vám vyplatit. Nová střecha přinejmenším zvýší atraktivitu a možná i váš hospodářský výsledek.
• Obklady:
• Zdění: V případě, že dům, který převádíte, má vlečku, možná budete muset provést nějaké opravy, nebo ji dokonce úplně vyměnit:
• Malování: Je běžné, že kamenné a cihlové práce vyžadují trochu péče, takže se ujistěte, že ve svém rozpočtu počítáte i s malými opravami:
• Okna: Podle mého názoru každé rekonstrukci prospěje čerstvý nátěr exteriéru:
• Terénní úpravy: V případě potřeby vyměňte okna, která ve výsledném produktu udělají obrovský rozdíl:
• Beton a asfalt: Terénní úpravy mohou výrazně zvýšit atraktivitu domu, což nelze nikdy podcenit:
• Dřevěné vybavení: Nezapomeňte zkontrolovat ploty, pergoly a paluby, zda nepotřebují nějakou práci.

Obvyklé náklady na mechanické konstrukce

• VZT jednotka:
• Svítidla: Ať už potřebujete přidat novou jednotku HVAC nebo opravit stávající, je to důležitý náklad, který je třeba zohlednit:
• Elektrická zařízení: Nová svítidla jsou sice jednoduchá, ale mohou změnit atmosféru celého domu, takže se vyplatí počítat s nimi v rozpočtu:
• Ohřívač vody: V mnoha starých domech může být potřeba instalovat nový elektrický rozvaděč nebo celkově aktualizovat elektrické rozvody v celém domě:

Náklady na držbu

Jak název napovídá, náklady na držbu označují výdaje, které vzniknou v souvislosti s udržováním kontroly nad nemovitostí. Přesněji řečeno, investoři se dostanou do nákladů v okamžiku, kdy koupí dům. Za tímto účelem jsou náklady na držbu výdaji, které vzniknou prostým udržováním nemovitosti v provozu. Náklady na držbu mohou mimo jiné zahrnovat:

• Poplatky za splácení úvěru
• Pojištění
• Komunální služby
• Poplatky za správu nemovitosti
• Daň z nemovitosti

Ačkoli náklady na držbu nemusí nutně rozbít banku, správný rozpočet počítá s každým výdajem. Čím přesněji dokážete určit náklady na převrácení domu, tím lépe.

Náklady na prodej

Žádná tabulka nákladů na převrácení domu, respektive rozpočet, není kompletní bez nákladů, které lze očekávat v souvislosti se skutečným prodejem domu. To znamená, že nezapomeňte zohlednit náklady na prodej, až přijde čas na výpočet nákladů na flip domu. Náklady na prodej mohou činit velkou částku a jsou souhrnem několika výdajů:

• Poplatky advokáta
• Provize realitní kanceláře
• Daň z nemovitosti
• Různé poplatky
• Marketing
• Escrow

Všechny náklady na prodej mohou činit několik tisíc dolarů a je třeba je zahrnout do průměrných nákladů na flip domu.

Náklady na flipping shrnutí

Náklady na flipping nelze rozdělit podle jednoduchého vzorce, ani neexistuje univerzální rovnice, která by vyřešila všechny vaše problémy s výdaji. Existuje prostě příliš mnoho proměnných, které je třeba zohlednit, a nepředvídaných okolností, které mohou nastat, ale to odbočuji. Skutečně skvělý investor ví, že nejde o to určit přesnou výši nákladů na flipping, ale spíše o jejich odhad. A protože je téměř nemožné určit přesné náklady na flip, postačí další nejlepší věc: odhad.

.