Fed neurčuje hypoteční sazby

Pokud nepracujete v oblasti financí, možná si myslíte, že hypoteční sazby jsou určovány tím, co dělá Federální rezervní systém – že když Fed „zvyšuje“ nebo „snižuje“ úrokové sazby, ceny hypoték se mění.

To, co Fed ve skutečnosti dělá, je však stanovení sazby, kterou bankám účtuje za půjčení peněz na velmi krátkou dobu, aby byla k dispozici hotovost pro výběry klientů. To má tendenci ovlivňovat krátkodobé úrokové sazby, ale ne dlouhodobé financování, jako jsou hypotéky.

Ve skutečnosti investoři rozhodují o tom, zda sazby hypoték porostou nebo poklesnou, tím, že nakupují – nebo nenakupují – MBS.

Ověřte si novou sazbu (25. března 2021)

MBS znamená cenné papíry kryté hypotékami

Většina poskytovatelů hypoték si úvěry, které financují, nenechává. Prodávají je investorům. Věřitel může například poskytnout úvěr na bydlení ve výši 100 000 dolarů, který nakonec vynese 150 000 dolarů ve splátkách, a prodat jej investorům se slevou – řekněme 125 000 dolarů.

To umožňuje věřiteli vzít si svůj zisk a otočit se a financovat další hypotéku. Investoři zaplatí 125 000 USD za právo inkasovat v průběhu času 150 000 USD.

Většina investorů však nekupuje celou jednotlivou hypotéku. To by bylo riskantní a drahé.

Na místo toho kupují podíly ve skupinách podobných hypoték – něco jako nákup podílů v podílovém fondu složeném z několika podobných společností. To jim umožňuje investovat menší částky s menším rizikem.

Těmto podílům v poolech hypoték se říká MBS neboli cenné papíry kryté hypotékami. Proces spojování úvěrů do poolů a následného rozdělení poolů na podíly se nazývá „sekuritizace“.

Stejně jako dluhopisy se MBS prodávají po 100 dolarech a jejich ceny průběžně rostou a klesají podle toho, jak se zvyšuje a snižuje poptávka po nich.

Ceny MBS závisí na ekonomice

O MBS v ceně 100 dolarů se říká, že jsou „v nominální hodnotě“. Pokud má konkrétní MBS „kupónovou sazbu“ 4,0 %, dostane jeho kupující každý rok úrok 4 USD.

Pokud investoři považují 4 USD za přiměřený výnos vzhledem k výši rizika v portfoliu, bude se MBS prodávat za nominální hodnotu. Pokud se však investoři začnou obávat inflace, může se 4,0 % zdát méně atraktivní a cena MBS klesne pod 100 USD. Pokud se ekonomika jeví jako nejistá, může být bezpečný čtyřprocentní výnos atraktivnější a cena MBS vzroste výše.

Je to jen matematika:

Cena, kterou investor zaplatí za MBS, určuje jeho výnos. „Výnos“ označuje vztah mezi cenou MBS a zaplaceným úrokem. Pokud má MBS cenu 100 USD a kupónovou sazbu 4,0 %, je jeho výnos také 4,0 %.

4 USD / 100 USD = ,04 neboli 4,0 %.

Co když se investoři začnou obávat inflace a nebudou chtít 4,0 % MBS? Cena klesne. Pokud klesne na 75 USD, kupující stále dostanou 4 USD ročně na úrocích, ale jejich výnos se zvýší na něco přijatelnějšího.

4 USD / 75 USD = 5,33 procenta.

A pokud ekonomika oslabí a investoři budou opravdu chtít 4,0 procenta MBS? Jeho cena se při silné poptávce zvýší. Pokud se cena zvýší na 110 USD, jeho výnos klesne.

4 USD / 110 USD = 3,63 procenta.

Všimněte si, že se jedná o zjednodušenou ilustraci. Ceny MBS zahrnují také míru rizika spojenou se skupinou úvěrů – například ty hypotéky, které umožňují nižší úvěrové skóre, mohou mít nižší cenu a vyšší výnos z důvodu zvýšeného rizika nesplácení.

Váš přátelský hypoteční bankéř:

Jistě vás zajímá, jak se neustálé změny cen na finančních trzích promítají do úrokových sazeb, které stanovuje váš hypoteční věřitel.

Je to poměrně jednoduché. Poskytovatelé hypotečních úvěrů stanovují své sazby při otevření finančních trhů a pak celý den sledují ceny MBS (nebo si za to platí službu, která je na významné změny upozorňuje).

Když ceny MBS klesají, poskytovatelé úvěrů zvyšují úrokové sazby, a když ceny rostou, sazby snižují. Obecně platí, že věřitelé rychleji reagují na pokles cen než na jejich zvýšení, protože půjčování za nižší než tržní sazby je stojí peníze.
Ověřte si novou sazbu (25. března 2021)

Co způsobuje růst sazeb hypoték?“

Nikdo nechce zůstat u čtyřprocentního výnosu ve světě pěti procent. Mezi události a ukazatele, které způsobují pokles cen MBS, patří vše, co poukazuje na zvýšenou ekonomickou aktivitu, která podněcuje obavy z inflace. Například:

• Zvýšení akciového trhu
• Klesající nezaměstnanost
• Zvýšení spotřebitelské důvěry
• Vyšší velkoobchodní ceny
• Zvýšení továrních objednávek
• Vyšší ceny energií
• Klesající ceny zlata

Jako zákazník nakupující hypotéky sledujte titulky. Pokud je nezaměstnanost nízká, firmy nabírají zaměstnance a akciový trh roste, může to znamenat, že sazby hypoték míří vzhůru.

Co způsobuje pokles sazeb hypoték?

Špatné ekonomické zprávy mohou být dobrou zprávou pro každého, kdo hledá hypotéku. Ekonomická nejistota tlačí investory do „bezpečných přístavů“, nízkorizikových investic s nepříliš velkolepými výnosy. Do této kategorie patří dluhopisy a MBS.

Tyto ukazatele mohou předpovídat růst cen MBS a pokles hypotečních sazeb:

• Zvýšení nezaměstnanosti
• Politická nestabilita
• Pokles továrních objednávek
• Nízké velkoobchodní ceny
• Vyšší ceny zlata
• Nízké ceny energií
• Ztráty na akciových trzích
• Nižší důvěra spotřebitelů

Zahraniční události mohou mít velký dopad na U.Sazby hypotečních úvěrů v USA. V polovině roku 2016 došlo k brexitu, který na delší dobu stlačil hypoteční sazby dolů.

Treasuries And MBS

Mnoho zájemců o hypotéky sleduje při sledování hypotečních sazeb výnosy desetiletých amerických státních dluhopisů. Jsou snáze k nalezení a pochopení než ceny MBS – CNNMoney a další weby je uvádějí na svých finančních stránkách na prvním místě.

Treasuries a MBS soutěží o stejné investory a mají tendenci se pohybovat stejným směrem. Státní dluhopisy však nesou menší riziko než MBS, protože federální vláda své závazky nesplácí, zatímco dlužníci hypotečních úvěrů někdy ano.

Zamčení úrokové sazby hypotéky

Pokud máte hypotéku v procesu a nemáte uzamčenou sazbu, měli byste věnovat pozornost finančním trhům.

Například měsíční přehled situace v oblasti zaměstnanosti od amerického ministerstva práce je pro investory nesmírně důležitý a může způsobit prudký růst nebo pokles úrokových sazeb hypoték. Pokud si nemůžete dovolit zvýšení sazeb, možná byste je měli uzamknout v předstihu před zveřejněním zprávy. Pokud však rádi hazardujete, můžete svou sazbu nechat plavat a možná tak získat výhodnou nabídku.

Sazby hypoték mohou být komplikované, a to je jeden z důvodů, proč se vyplatí zvolit si zkušeného úvěrového odborníka, který vám pomůže se v nich orientovat.

Ověřte si svou novou sazbu (25. března 2021)