Právo na nerostné suroviny při koupi pozemku je téma, které zajímá mnoho lidí. I když je dobré mít povědomí o tom, jaká práva máte a nemáte, ve většině případů je to neopodstatněné a není se čeho obávat.

Většina lidí si chce koupit pozemek, aby mohla lovit, kempovat, venčit psy, jezdit na koni, postavit si malou usedlost nebo relaxovat a odpočívat. Většina lidí neuvažuje o tom, že by v dohledné době zahájila těžbu.

Obavy většiny lidí spočívají v tom, že pokud práva na těžbu nerostných surovin na mém pozemku vlastní někdo jiný, hrozí mi, že se na něm bude kopat?“

Ačkoli je to technicky vzato pravda, ve skutečnosti tato možnost téměř neexistuje. Mnohá z těchto těžebních práv jsou historická. Kdyby si těžební společnosti myslely, že existuje šance narazit na něco cenného, už by to dávno vytěžily.

Zrovna tak zahájení těžby stojí mnoho milionů dolarů na zřizovacích a průběžných nákladech. Nikdy by nezačali na jednom nebo dvou pozemcích o rozloze 10-40 akrů. Museli by převzít kontrolu nad tisíci akrů, což pak vyžaduje výbory, konzultace, povolení a spoustu byrokracie. Spíše by vám učinili velkorysou nabídku za vaši půdu, na které byste prudce vydělali a mohli jít dál s velkou hotovostí v kapse.

Nekupujte však pozemky v domnění, že je jednoho dne budete moci prodat těžební společnosti. Je pravděpodobné, že jakýkoli potenciál těchto historických práv již byl využit nebo zlevněn.

Jaký je rozdíl mezi vlastnictvím práv k nerostným surovinám a právy k povrchovým nerostům ?

Právo k nerostným surovinám při koupi pozemku lze popsat jako neviditelnou hodnotu spojenou s pozemkem. Historicky byly pozemky převáděny mezi vlastníky s právy na těžbu nerostných surovin společně s právy na povrch. Jakmile se v USA začala těžit ropa a zemní plyn, začala být tato práva vnímána samostatně.

Pokud dojde k oddělení práv k nerostům, tj. k procesu oddělení práv k nerostům od práv k povrchu, začíná nový a samostatný řetězec vlastnických práv k nerostům.

Oddělené vlastnictví práv k nerostům a práv k povrchu může někdy způsobit zmatek. Pokud jde o těžbu ropy a zemního plynu, vlastník povrchových práv má omezený vliv na to, zda se ropa nebo zemní plyn těží pod jeho pozemkem. Pokud je těžba zjištěna, je část hodnoty vyplácena prostřednictvím podílu na licenčních poplatcích (tj. procenta) vlastníkovi práv k nerostům.

Většinou při koupi pozemku získáte k nemovitosti práva k povrchovým nerostům. To znamená, že můžete kopat studnu, můžete kopat základy pro svůj dům, můžete obdělávat půdu pro zemědělství. Ve velkých částech Nevady, Texasu, Oklahomy

Jestliže při koupi pozemku nevlastníte práva na nerostné suroviny, znamená to, že nemůžete zahájit těžbu! Svůj pozemek nemůžete pronajmout nebo prodat ropné nebo plynárenské společnosti za účelem průzkumu a těžby.

Jak zjistím, zda při koupi pozemku vlastním práva na nerostné suroviny?

Místní okresní úřad by měl mít všechny záznamy. Pečlivě je prozkoumejte a hledejte kdekoli v povrchových listinách formulace, které uvádějí, že si prodávající vyhrazuje všechna nebo část práv na nerostné suroviny pod prodávaným pozemkem. Vlastnictví nerostných surovin a povrchové vlastnictví mohou být ve skutečnosti od sebe odděleny, a běžně tomu tak je.

Takže i když je pravděpodobné, že prvnímu vlastníkovi byla při koupi pozemku vládou udělena jak povrchová, tak nerostná práva, nebo si při uplatnění nároku na pozemek nárokoval obojí, je pravděpodobné, že vlastnictví bylo v průběhu let „rozděleno“, zejména v oblastech, kde se hodně těžila ropa a plyn.

Mohou se také vyskytnout licenční listiny, které nejsou stejné jako listiny o nerostných surovinách, protože ve skutečnosti nepřevádějí práva na nerostné suroviny, ale pouze právo na příjem licenčních poplatků z nerostných surovin, pokud a kdy jsou skutečně vytěženy. Zadavatel licenční smlouvy si stále ponechává skutečné vlastnictví nerostů, takže vlastnické právo k nerostům nepřechází na příjemce licenční smlouvy.

Je nepravděpodobné, že by všechny nerosty pod vaším pozemkem vlastnila vždy stejná strana nebo že by je nyní všechny vlastnila jedna strana, takže budete muset najít VŠECHNY případy, kdy nerosty v průběhu let změnily majitele, a sledovat rozdělení od počátku, abyste zjistili, kdo je v současnosti vlastníkem.

To není vždy jednoduchý úkol, což je důvod, proč jsou zeměměřiči, právníci a další odborníci tolik placeni za zkoumání vlastnictví nerostných surovin a vypracování posudků o vlastnictví. Zkušený zeměměřič si často účtuje 250 až 500 dolarů za den, aby pro klienty „prověřil vlastnické právo“, plus náklady.

Měl bych hledat pouze pozemky na prodej s právy na těžbu nerostných surovin?

Dejte si pozor, co si přejete.

Stejně jako u jiných aktiv jsou i práva na licenční poplatky spojena s daňovou povinností. Tato daňová zátěž se liší podle toho, zda se nerostné suroviny těží, nebo ne. Kromě vašich federálních daní mohou být nerostné suroviny zdaněny jak na úrovni státu, tak na úrovni okresu.

Pamatujte, že získání práv na nerostné suroviny při koupi pozemku tento pozemek výrazně prodraží. Pokud nemáte zájem o těžbu na svém pozemku (99 % lidí nemá), držte se jednoduchosti a držte se kritérií, která skutečně chcete.

Možná chcete rovinatý suchý pozemek na kempování.

Možná chcete zvlněný kopcovitý pozemek s polními cestami na jízdu na čtyřkolkách.

Držte se jednoduchosti a nenechte se rozptylovat lesklými předměty, které vás pošlou do králičí nory a oddálí splnění vašich snů. Možná budete moci koupit svůj vysněný pozemek za 3 až 10 tisíc dolarů. Za tuto částku však nebudete moci koupit práva na těžbu nerostných surovin. Cena by vyletěla do nebe.

Můžu prodat práva na nerostné suroviny?

Chcete-li prodat práva na nerostné suroviny, musíte je nejprve vlastnit. Ve většině případů vás to může stát stovky tisíc dolarů. To se prostě nevyplatí.

Pokud nejste těžař nebo se nezabýváte těžbou, jednoduše si proveďte základní kontrolu, zda se ve vaší oblasti bezprostředně neplánuje těžba, a pak pokračujte ve svých plánech a trávte dny spokojeným životem mimo síť nebo turistikou v lese či pozorováním krásných západů slunce.

Pokud přece jen chcete začít těžit nebo si myslíte, že ve vaší oblasti hrozí bezprostřední nebezpečí přípravy důlní činnosti, zavolejte si na okresní úřad nebo si najměte odborníka, který tuto práci udělá za vás, případně můžete zaplatit místní abstraktní firmě, aby pro vás připravila „odvoz“. „Take-off“ je jednoduše seznam knih a stránek, kde lze v soudních záznamech nalézt skutečné listiny a jiné převody týkající se vaší konkrétní nemovitosti.

Můžete jim říci, že chcete seznam pouze dokumentů, které skutečně převádějí vlastnické právo k nerostným surovinám, a ne „kompletní“ seznam, který by zahrnoval pozemky, smlouvy o pronájmu ropy a plynu, splacené hypotéky atd. „Výpis“ je levnější než úplný výpis vlastnického práva (který by obsahoval kopie převodů) a ušetřil by vám čas a námahu při vlastním prohledávání indexových knih a rozhodování, které dokumenty vlastnické právo skutečně ovlivňují.

Seznam „take-off“ byste si mohli vzít s sebou k soudu a jít přímo do knih tímto způsobem, což by vám umožnilo rychleji sestavit řetězec vlastnických práv.

Některé okresy nemají kvalitní abstraktní kancelář a v takových případech by bylo mnohem lepší prohlédnout si indexové knihy u soudu sami. Obvykle je soudní úředník natolik obeznámen s místním abstraktním úřadem, že vám řekne, zda je dobrý, nebo ne.

Shrnutí

Ano, při koupi pozemku je důležité rozumět právům k nerostným surovinám, vědět, co kupujete, a znát všechna rizika s tím spojená. Někdy však otázka práv k nerostným surovinám stojí lidi měsíce a měsíce času, protože se v noci převalují a přemýšlejí, jestli jim jednoho dne na stan nezaklepe velká nadnárodní společnost ve snaze vykopat jejich 20akrový pozemek.

To se nestává! Nebuďte posedlí věcmi, které se nestávají.

Sepište si seznam svých kritérií a toho, co hledáte, a pak jednejte.