Der er uendeligt mange måder at investere dine penge på, men en Gallup-undersøgelse fra 2019 viste, at 35 % af de adspurgte amerikanere mener, at fast ejendom er den bedste langsigtede investeringsmulighed, mens 27 % mener, at aktier er den bedste. Hvis du har kontanter liggende og ønsker at sætte dine penge i arbejde, er en investeringsmulighed at overveje en indtægtsejendom.

Grundlæggende om indtægtsejendomme

En indtægtsejendom er en ejendom, der er købt og udviklet med henblik på at tjene indtægter fra den.

Indtægtsejendomme kan være boliger, såsom enfamiliehuse eller flerfamilieejendomme, eller de kan være erhvervsejendomme. Ejere tjener penge ved at holde og udleje ejendommen, mens den stiger i værdi, og derefter sælge den med fortjeneste.

Hvor der foretages en investering, råder den amerikanske regering til at overveje følgende spørgsmål:

Når du har besluttet, at du er klar til at foretage en investering med dine penge, er her fem fordele ved at købe en indtægtsejendom.

1. Du bestemmer

Du vælger selv, hvilken ejendom du vil investere i, hvilken lejer du vil leje ud til, hvor meget du vil opkræve i leje, og hvordan du vil administrere og vedligeholde ejendommen, mens du udlejer den til lejerne. Du kan bruge tjenester som Airbnb eller VRBO til at tilbyde kortvarige ferieophold eller bruge et ejendomsadministrationsselskab til at hjælpe dig med at finde og servicere langtidslejerne.

Selv om investering i en aktie eller en gensidig fond giver dig en vis frihed (da du selv kan vælge den aktie eller den gensidige fond, du ønsker at investere i), lader du stadig en anden person forvalte og kontrollere dine penge.

2. Ejendomsværdiforøgelse

En af de mest unikke muligheder ved at investere i fast ejendom er, at du kan bruge en lille del af dine egne penge, mens du låner resten, ofte fire til 20 gange mere, af en långiver. Dette kaldes gearing. Hvis du køber en ejendom ved hjælp af betydeligt mere gæld end egenkapital, siges investeringen at være “stærkt gearet”.”

Brug af gearing:

Du investerer 10.000 USD af dine egne penge for at købe en ejendom og låner 90.000 USD fra en bank. Ved at kombinere dine penge med de penge, som banken har lånt dig, er du nu i stand til at købe et aktiv på 100.000 dollars.

Lad os antage, at din investeringsejendom hvert år i 10 år vil stige med 5 % i værdi hvert år i 10 år. Her er det, hvor evnen til at anvende gearing gavner dig. Værditilvæksten er på hele aktivet på 100.000 $ og ikke kun på de 10.000 $ af dine egne penge.

År 0: 100.000 $
1,05 (værditilvækst)
År 1: 105.000 $
1.05 (værdistigning)
År 2: 110.250$
År 10: 162.889$

Efter 10 år vil din ejendomsværdi være steget med næsten 63.000$ dollars. Du ville således have forvandlet din investering på 10.000 dollars til en værdistigningsgevinst på over 60.000 dollars blot ved at bruge gearing.

3. Penge i lommen

Hvis du har til hensigt at placere lejere i din investeringsejendom, vil du være i stand til at modtage lejeindtægter. Alle penge, der er tilbage efter at have betalt dine udgifter, vil være penge i din lomme.

Sæt, at du har en lejer, hvis husleje er 1.100 dollars om måneden, og din PITI-hypotheksbetaling er 700 dollars om måneden. Hvis du således trækker 700 dollars fra 1.100 dollars, vil du have 400 dollars tilbage i lommen hver måned.

Fra disse 1.100 dollars skal du antage ca. 5 % i månedlige vedligeholdelsesomkostninger og 5 % i tomgangsudgifter. Derfor bør du sætte 110 $ ind på en bestemt bankkonto hver måned til at håndtere vedligeholdelsesproblemer og potentielle tomgangsudgifter. Når alt er sagt og gjort, vil du have ca. 290 $ hver måned i bruttofortjeneste.

$1.100 (månedlig leje)
-$700 (månedlig PITI-realkreditlånsbetaling)
=$400
-$110 (til vedligeholdelses- og tomgangsproblemer)
=$290 (din månedlige passive indkomst fra udlejningsejendommen)

4. Hjælp med dit realkreditlån

Den mest populære lånetype er et 30-årigt fastforrentet realkreditlån. Det har en rentesats, der forbliver den samme i hele lånets 30-årige løbetid. I begyndelsen af lånet betales der betydeligt flere penge til renter end til hovedstol, men i år 15 er det tæt på en 50/50-fordeling. Derfor er det sådan, at jo længere du beholder ejendommen, jo mere af lånets hovedstol betaler dine lejere ned, og jo mere formue skaber du for dig selv.

Sig, at du har et banklån på 90.000 dollars med en månedlig realkreditydelse på 500 dollars. I det første år vil ca. 385 $ af denne betaling gå til at betale renterne, mens 115 $ vil gå til at betale afdrag på lånets hovedstol.

$115$ (månedlig afdragsbetaling) * 12 (måneder) = 1 380$ (afdragsreduktion for året)
$90 000$ (oprindeligt lån)
– 1 380$ (afdragsbetalinger efter 1 år)
= 88 620$ (lånesaldo efter 1 år)

I år 15 vil ca. 270$ af den månedlige realkreditbetaling gå til renter, mens de resterende 230$ vil gå til afdragsbetalingen.

$230 (månedlig afdragsbetaling) *12 (måneder) = $2.760 (afdragsreduktion for året)

Hvert år, du ejer denne ejendom, bruger du lejerens penge til at betale din gæld af. Ved at reducere beløbet på dit lån opbygger du en formue, da du i sidste ende vil kunne få adgang til disse penge enten ved at refinansiere dit lån eller ved at sælge ejendommen.

5. Skattefradrag

Som ejer af en udlejningsejendom er du berettiget til skattefradrag. Du kan afskrive:

• Renter på dit realkreditlån
• Renter på kreditkort, der er brugt til at foretage indkøb til ejendommen
• Forsikringer
• Vedligeholdelse reparationer
• Rejseudgifter
• Juridiske og professionelle gebyrer
• Ejendomsskatter

Afskrivninger

Oven i alle disse fradrag, giver regeringen dig også mulighed for at afskrive købsprisen på din ejendom på grundlag af en fast afskrivningsplan, selv om din ejendom faktisk stiger i værdi.

Med vores ovenstående eksempel får du 3.480 dollars i lejeindtægter for året (290 dollars hver måned * 12 måneder). Hvis du havde tjent disse penge på et almindeligt job eller på aktiemarkedet, ville du miste en betydelig del af dem til betaling af indkomstskat. Men ved at eje en udlejningsejendom kan du modregne de 3 480 dollars i indkomst med afskrivningsudgifterne for din ejendom og dermed være i stand til at reducere (eller helt fjerne) det skattebeløb, du skal betale på lejeindtægter.