Hvad er en ALTA-erklæring i forbindelse med fast ejendom?
The American Land Title Association (ALTA) er en nationalt anerkendt gruppe, der arbejder på vegne af titelbranchen. I over 100 år har ALTA sat standarden for dokumentationskrav i forbindelse med ejendomshandler. En ALTA-erklæring er et dokument, der udføres før afslutningen af et ejendomssalg. Dokumentet er en erklæring om, hvad sælger, køber og/eller långiver ved om ejendommen eller ejendomsretten til ejendommen og alt, der kan påvirke salget eller det efterfølgende ejerskab af ejendommen.
Lægning af alle kortene på bordet
Processen med at købe fast ejendom omfatter mange forskellige faser, som sælgere og købere går igennem, før handlen afsluttes og ejerskabet overdrages til ejendomskøberen. Ingen bryder sig om overraskelser i sidste øjeblik, og de bryder sig bestemt ikke om at opdage et problem, efter at de har købt ejendommen og overtaget ejendomsretten til den faste ejendom. For at sikre, at der ikke er nogen overraskelser før eller beklagelser, efter at handlen er afsluttet, udarbejdes en ALTA-erklæring af alle parter i transaktionen, som beskriver detaljeret, hvad der er kendt om ejendommen. Oplysningerne i en ALTA-erklæring bør omfatte følgende:
- Lejemeddelelser, der er modtaget om ejendommen
- Udestående aftaler, der involverer ejendommen
- Reksent byggearbejde udført på ejendommen
- Indretning eller forsyningsledninger, der er knyttet til eller berørt af ejendommen
- Lejemål eller leje aftaler, der eksisterer for ejendommen
- Andre relevante oplysninger eller data vedrørende ejendommen
ALTA-erklæringer giver beskyttelse
Grunden til, at ALTA-erklæringer er vigtige i forbindelse med ejendomshandler, er, at de giver ejendomskøbere beskyttelse, eller skadesløsholdelse, mod svig og uærlig adfærd. De beskytter også køberens realkredit- eller finansieringsselskab ved at attestere, at ejendommen ikke har nogen tidligere pantrettigheder, der er registreret mod ejendommen. Realkreditinstitutter ønsker ikke at stå i anden række efter en anden person, når de stiller midler til rådighed for købet af ejendommen og har den største risiko i handlen. Dette omfatter panterettigheder indgivet af offentlige kontorer for ubetalte skatter eller andre vurderinger. Det omfatter også alle krav, der kan fremsættes mod ejendommen af tredjeparter, der søger erstatning fra sælgeren.
Skadeserstatning er vigtig
Det er et stort ord og svært for de fleste at forstå, men skadeserstatning betyder beskyttelse. At være skadesløs betyder, at du ikke vil blive holdt økonomisk eller strafferetligt ansvarlig, hvis noget går galt, fordi en af parterne ikke fortalte sandheden. Tænk på det som et “slip ud af fængslet gratis”-kort for ejendomskøbere og -sælgere også. Hvis en ejendomssælger eller -køber ikke er sandfærdig, og der opstår problemer med at opnå en klar titel uden panterettigheder eller byrder, beskytter ALTA-erklæringens erstatningsklausul købere og sælgere mod at lave en dårlig handel.
Hvad kunne muligvis gå galt?
Ejendomssalgstransaktioner er ligetil processer med anerkendte protokoller for gennemførelse af en forretningsaftale. Hvad kunne påvirke en transaktion, der synes så enkel, og som sker hele tiden? Der er mange ting, der kan gå galt i forbindelse med et ejendomssalg på grund af de komplekse forhold vedrørende ejendomsret, ejendomsrettigheder (møbler og andre aktiver), mineralrettigheder og et dusin andre overvejelser. Private långivere kan have en kontrakt, der angiver en interesse i ejendommen, hvis gælden ikke tilbagebetales til tiden uden
at få indgivet en officiel panteret hos amtsregistratorens kontor. Ejendommen kan være under overvejelse med henblik på kondemnering af en offentlig myndighed. Det er tilstrækkeligt at sige, at der kan være mange ubekendte involveret i en ejendomshandel, og det er i alles interesse at få sandheden og fakta om den pågældende ejendom frem.
ALTA-erklæringer hjælper med at indgå aftalen
Der er et gammelt ordsprog i erhvervslivet – trust but verify. At tage nogens ord som fakta er alt sammen godt og vel, men med de beløb, det juridiske ansvar og de ejerforhold, der er forbundet med fast ejendom, er det bedst at få en uafhængig verifikation af oplysningerne. ALTA-erklæringer giver parterne i en ejendomshandel mulighed for officielt at anerkende, at de har givet fuld oplysning om ejendommen. Inden forretningstransaktionen afsluttes med betaling fra køber til sælger, giver en ALTA-erklæring ro i sindet om, at fremtiden ikke vil blive negativt påvirket af, at ejendomsretten til ejendommen overdrages, eller at ejendomsdokumentet anfægtes af en tredjepart.
