Nøglepunkter

• De sande omkostninger ved at flippe et hus kan ikke beregnes ved hjælp af en simpel ligning, men er i stedet et resultat af utallige variabler, der ændrer sig fra handel til handel.
• Hvor meget koster det at flippe et hus? Svaret afhænger i sidste ende af investorens intentioner, og hvordan han eller hun vil håndtere eventuelle uforudsete omstændigheder.
• Oprisen for at flippe et hus er næsten helt sikkert det værd, hvis fortjenstmargenerne tyder på det.

Oprisen for at flippe er tættere forbundet med en bevægelig variabel end en fast udgift. Om ikke andet er det umuligt at formulere en universel ligning til at udpege de nøjagtige omkostninger, som en flip vil medføre. Det er dog værd at bemærke, at mens de enkelte omkostninger kan være vanskelige at redegøre for, er der bredere udgifter, der kan gøre opgaven med at estimere en rehabiliteringsaftale meget mere håndterbar.

Den gennemsnitlige omkostning til at flippe et hus

Som jeg allerede hentydede til, er der ingen allestedsnærværende formel til at redegøre for alle udgifter, som din næste flip vil pådrage sig. Der er simpelthen for mange variabler og personlige præferencer at tage højde for – som hver især kan være lige så uforudsigelige som den sidste. Derfor er ingen ejendomme ens, og omkostningerne ved at flippe vil variere betydeligt fra marked til marked, for slet ikke at tale om ejendom til ejendom.

Simpelt sagt er omkostningerne ved at flippe afhængige af for mange uforudsigelige udgifter til, at investorerne kan bevare tilliden til et universelt svar. Når det er sagt, er der bredere udgifter, som investorer måske ikke er i stand til at udpege præcist, men det hjælper helt sikkert at budgettere for dem. Selv om du ikke ved præcis, hvor meget de vil være, omfatter disse omkostninger, men er ikke begrænset til:

• Købsomkostninger
• Rehab &Reparationsomkostninger
• Holding Costs
• Selling Costs

Næsten alle udgifter, der indgår i omkostningerne ved at flippe, kan opdeles i disse fire kategorier.

Købsomkostninger

Meget til ærgrelse for aktive førstegangskøbere er omkostningerne ved at købe en bolig ikke henvist til dens oprindelige pris. Selvfølgelig er anskaffelsesomkostningerne den største omkostning for at vende et hus, men det er på ingen måde den eneste omkostning, som investorerne vil pådrage sig ved køb af boligen. Der er faktisk flere omkostninger, som investorerne skal tage i betragtning, når de køber et hjem. Købsomkostningerne er derfor kulminationen af flere udgifter – den mest fremtrædende af disse er købsprisen. Som enhver investor vil fortælle dig, er der dog flere omkostninger, som du bør være opmærksom på:

• Betaling off any Liens
• Title Search Fees
• Proprict Property Taxes
• Insurance
• Commissions

Rehab & Repair Costs

Oprisen for flipping stiger dramatisk, når du inkluderer individuelle rehab- og reparationsomkostninger. Når det er sagt, er renoverings- og reparationsomkostningerne ofte de sværeste at tage højde for. En typisk rehab kan have alt fra nogle få rehab- og reparationsomkostninger til utallige udgifter. Det bedste, en investor kan håbe på at gøre, er at tage højde for så mange som muligt. For at give dig selv en idé om, hvad du kan forvente, er her nogle af de mest almindelige rehabiliterings- og reparationsudgifter i løbet af et flip.

Fælles udgifter til indvendigt byggeri

• Maling: Der er virkelig ingen grund til ikke at medregne indvendig maling i dit genopbygningsbudget, da et enkelt lag kan forvandle et helt hjem til det bedre.
• Hårdt træ: Få ændringer hjælper en rehabilitering mere end gulvene, så overvej at tilføje trægulve til dit eget budget. På den måde vil du være sikker på at “wow” potentielle købere.
• Køkken: Inkluderer kabinetter, bordplader, backsplash, VVS, el, vask, skraldespand, vandhane og yderligere faciliteter.
• Apparater: Inkluderer køleskab, komfur, emhætte, opvaskemaskine og mikrobølgeovn.
• Badeværelse: Omfatter forfængelighed, bordplade, spejl, håndvask, vandhane, badekar, omkransning, bruser, vandhane, håndklædetørrer, ventilator, belysning, grundlæggende VVS og el.
• Indramning:
• Indramning: Sørg for at tage højde for yderligere indramning, der kan være nødvendig, eller for vægge, der muligvis skal rives ned. Hver ændring, du foretager i indramningen, vil gå ud over dit budget.
• Isolering: Det er normalt en eftertanke, men det er aldrig en dårlig idé at isolere din nye aftale ordentligt. På den måde vil den være mere effektiv og måske tiltrække flere købere.
• Vægge: Sørg for at tage højde for beskadigede vægge og lofter.
• Døre og trim: Døre er ikke ulig det førnævnte malerarbejde relativt billige og kan forvandle en hel ejendom på få timer.

Almindelige udgifter til udvendigt byggeri

• Tag: Selv om det ikke altid er nødvendigt, kan det være pengene værd at udskifte taget. I det mindste vil et nyt tag øge kantstenens appel og måske endda din bundlinje.
• Siding: Hvis det hus, du vender, har sidespor, skal du måske foretage nogle rettelser eller måske endda udskifte det helt.
• Murerarbejde: Det er almindeligt, at sten- og murværk kræver en smule vedligeholdelse, så sørg for at indregne selv små reparationer i dit budget.
• Malerarbejde: Efter min mening kan enhver renovering have gavn af et frisk lag udvendig maling.
• Vinduer: Udskift vinduer, hvis det er nødvendigt; de vil gøre en stor forskel i det endelige produkt.
• Landskabspleje: Landskabspleje kan dramatisk øge et hus’ curb appeal, hvilket aldrig kan undervurderes.
• Beton og asfalt: Et godt rehabiliteringsbudget vil tage højde for eventuelle revner i den lokale beton eller asfalt.
• Træfaciliteter: Glem ikke at tjekke hegn, pergolaer og dæk for eventuelt arbejde, de kan have brug for.

Almindelige mekaniske byggeomkostninger

• HVAC-enhed: Uanset om du skal tilføje en ny HVAC-enhed eller reparere en eksisterende, er dette en vigtig omkostning at tage højde for.
• Lysarmaturer: Nye lysarmaturer er enkle, men de kan ændre stemningen i et helt hus, så det er værd at lægge et budget til dem.
• Elektriske installationer: Mange gamle huse kan have brug for et nyt elpanel eller kræve, at du opdaterer elinstallationen i hele huset i det hele taget.
• Vandvarmer: Alle boliger har brug for en vandvarmer, der fungerer, så sørg for, at det hus, du vender, er klar til at gå i gang.

Holdingomkostninger

Som navnet antyder, identificerer holdingomkostninger de udgifter, man vil pådrage sig ved at bevare kontrollen med en ejendom. Mere specifikt vil investorer løbe ind i udgifter i det øjeblik, de køber et hus. Med henblik herpå er holdingomkostningerne de udgifter, der vil opstå ved blot at holde ejendommen i drift. Holdingomkostninger kan omfatte, men er ikke begrænset til:

• Låneafdragsgebyrer
• Forsikring
• Udgifter
• HOA-gebyrer
• Ejendomsskatter

Selv om holdingomkostningerne ikke nødvendigvis vil ødelægge banken, vil et ordentligt budget tage højde for hver enkelt udgift. Jo mere nøjagtigt du kan identificere omkostningerne ved at vende et hus, jo bedre.

Salgsomkostninger

Ingen husvendingsomkostninger regne regneark, eller budget for den sags skyld, er komplet uden de omkostninger, man kan forvente at pådrage sig ved rent faktisk at sælge huset. Når det er sagt, må du ikke glemme at tage højde for salgsomkostningerne, når det er tid til at beregne omkostningerne ved at vende et hus. Salgsomkostningerne kan beløbe sig til et stort beløb og er kulminationen af flere udgifter:

• Afgifter til advokat
• Afgifter til ejendomsmæglerkommissioner
• Ejendomsskatter
• Disse diverse gebyrer
• Marketing
• Escrow

Alt taget i betragtning kan salgsomkostningerne beløbe sig til flere tusinde kroner og skal medregnes i de gennemsnitlige omkostninger ved at vende et hus.

Cost Of Flipping Summary

Omkostningerne ved at flippe kan ikke nedbrydes af en simpel formel, og der er heller ikke en universel ligning, der vil løse alle dine udgiftsproblemer. Der er simpelthen for mange variabler at tage højde for og uforudsete omstændigheder, der kan opstå, men jeg digress. En rigtig god investor ved, at idéen ikke er at udpege de nøjagtige omkostninger ved at vende en bolig, men snarere at beregne dem. Og da det er næsten umuligt at fastsætte de nøjagtige omkostninger ved en flip, er det næstbedste, der er muligt: et skøn.