Du ved, at du har brug for et realkreditlån for at købe et hjem. Men vidste du, at der ikke er et universelt boliglån, som alle får, når de skal købe et hus? Der findes mange forskellige typer af boliglånsprodukter, hvoraf det mest populære er det konventionelle lån. I 2017 blev 73,8 % af de nye boliger finansieret via et konventionelt lån.
Et “konventionelt lån” er et realkreditlån, der ikke er støttet af staten. Dette er den store forskel mellem konventionelle og ikke-konventionelle lån, og konventionelle lån er ret standard for det, som alle tænker på, når de siger “realkreditlån”. Konventionelle lån kan være med fast rente (hvor din rente forbliver den samme i hele lånets løbetid) og med justerbar rente (hvor din rente ændrer sig over tid).
Konventionelle lån kommer ikke med nogen specielle klokker og fløjter, og sammenlignet med andre låneprodukter kan kvalifikationskriterierne være ret strenge. Så hvorfor vælge et konventionelt lån? Lad os gennemgå fordelene samt andre overvejelser, som du bør tage hensyn til, når du beslutter dig for en type boliglån.
Hvorfor vælge et konventionelt lån?
Konventionelle lån findes i to varianter: conforming og nonconforming. Overensstemmende betyder, at lånet vil blive solgt fra din långiver til Fannie Mae eller Freddie Mac. Dette sker med mindre lån, da de er lettere for bankerne at sælge.
Et ikke-konformt lån (også kaldet et “jumbo”-lån) er et realkreditlån, der ikke bliver solgt til Fannie Mae eller Freddie Mac, fordi lånet er så stort. Et lån betragtes som “jumbo” eller “nonconforming”, når det ligger over de overensstemmende lånegrænser på 679.650 dollars (for udvalgte stater og højomkostningsområder i 2018; grænsebeløbet kan ændres årligt). Bemærk, at lån til sekundære boliger eller sommerhuse også betragtes som ikke-overensstemmende, uanset lånebeløbet.
Den vigtigste forskel mellem “conforming” og “nonconforming” er, at der med et større lån (flere penge fra banken) følger en større kontrol af din kreditvurdering og strengere krav til långivning.
Hvorvidt du får et “conforming” eller “nonconforming” lån, omfatter de største fordele ved et konventionelt lån:
- Fleksible løbetidsmuligheder: du kan vælge at betale boligen af på en hvilken som helst tidslinje mellem otte og 30 år
- Ingen privat realkreditforsikring, når du når 80 % egenkapital i boligen, eller hvis du foretager 20 % udbetaling
- Købere kan komme ind i en bolig med så lidt som 3 % udbetaling
- Højere lånebeløb (købere kan låne op til 679.650 dollars i udvalgte områder og op til 453.100 dollars i resten af USA; for opdaterede grænser for lånebeløb, se her)
- Fås for alle typer boliger: en ferie, udlejning eller primær bolig
Hvordan kvalificerer jeg mig til et konventionelt lån?
En af de største “ulemper” ved et konventionelt lån er de strengere lånekrav. For at kvalificere dig til et konventionelt lån skal du have:
- To års solid beskæftigelseshistorik
- 2-3 måneders anslået realkreditbetaling i opsparing
- Et minimum 620 kredit score
- En lavere gæld til indkomst ratio; omkring 43% er det maksimale
Hvis dette lyder som dig, kan du tjekke konventionelle lånerenter her.
Hvad med et ikke-konventionelt lån?
Et ikke-konventionelt lån er ethvert låneprodukt, der finansieres af staten. Typer af ikke-konventionelle lån omfatter:
- Federal Housing Administration (FHA) Mortgage Program for dem med en lav udbetaling
- VA Home Loan Program for veteraner
- United States Department of Agriculture (USDA) Mortgage Program for realkreditlån i landdistrikterne
FHA-lånet vs. det konventionelle lån
Mens to ud af tre ikkekonventionelle lånetyper er begrænset til visse grupper af mennesker (veteraner, landmænd), kan alle ansøge om et FHA-lån. Mange førstegangskøbere kan lide at stable et FHA-lån op til et konventionelt lån, fordi det har mere lempelige restriktioner, hvilket giver mange førstegangskøbere mulighed for at komme ind i deres første hjem. Med et FHA-lån kan en potentiel køber:
- Gå ind i et hjem med så lidt som 3.5% nedad
- Komme ind i et hjem med en kredit score på mindst 500
- Anvende gavepenge til at finansiere 100% af købet
- Anvende midler til støtte af udbetalingen til at finansiere købet
De største forskelle mellem et FHA-lån og konventionelle lån er, at et FHA-lån kræver privat realkreditforsikring i hele lånets løbetid, og at boligen skal bruges som hovedbolig. At skulle betale privat realkreditforsikring på lånet vil gøre dine månedlige betalinger højere, end hvis du lægger standard 20% ned på et konventionelt lån.
Og hvis du bor i et dyrt område, kan de lavere realkreditgrænser på et FHA-lån også afskrække dig fra at overveje det som en mulighed.
Er et konventionelt boliglån det rigtige for mig?
Det afhænger. Et konventionelt lån kan være den bedste mulighed for dig, hvis du har god kredit og har en pæn udbetaling sparet op. Med et konventionelt lån får du også mere fleksibilitet: Afhængigt af hvor meget du vælger at betale i udbetaling, kan du sikre dig lavere rentesatser og undgå at betale ekstra hver måned i privat realkreditforsikring. For at beslutte, hvilket lån der passer bedst til dig, er det bedst at shoppe renter og lege med tallene på en realkreditberegner. En realkreditberegner kan hjælpe dig med at bestemme det beløb, du har brug for, regne dine månedlige betalinger ud og finde den laveste rente.
Begynd at regne på tallene med LendingHome’s realkreditberegner.
Disclaimer: Ovenstående er kun til orientering og bør ikke betragtes som skatte-, spare-, finansiel eller juridisk rådgivning. Kontakt venligst din skatterådgiver. Alle beregninger og oplysninger, der er vist her, er kun til illustration. Alle tredjeparter, der er anført ovenfor, er kun til demonstrationsformål og er ikke tilknyttet LendingHome. Alle synspunkter og holdninger, der kommer til udtryk i dette indlæg, tilhører de personer, der henvises til. NMLS ID: 1125207 Vilkår, fortrolighed & Meddelelser. Copyright LendingHome Corporation 2019.