The Fed Does Not Set Mortgage Rates

Medmindre du arbejder inden for finanssektoren, tror du måske, at realkreditrenterne bestemmes af, hvad Federal Reserve gør – at når Fed “hæver” eller “sænker” renten, ændrer realkreditpriserne sig.

Det, som Fed faktisk gør, er imidlertid at fastsætte den sats, som den opkræver af bankerne for at låne penge i meget korte perioder, så der er kontanter til rådighed til kundernes udbetalinger. Dette har tendens til at påvirke kortfristede renter, men ikke langsigtet finansiering som realkreditlån.

I virkeligheden bestemmer investorerne, om realkreditrenterne vil stige eller falde ved at købe – eller ikke købe – MBS.

Verificer din nye rente (25. mar. 2021)

MBS betyder Mortgage Backed Securities

De fleste realkreditinstitutter beholder ikke de lån, de finansierer. De sælger dem til investorer. En långiver kan f.eks. lave et boliglån på 100.000 dollars, som i sidste ende vil give 150.000 dollars i udbetalinger, og sælge det til investorer med en rabat – f.eks. 125.000 dollars.

Dette giver långiveren mulighed for at tage sin fortjeneste og vende sig om og finansiere et andet realkreditlån. Investorerne betaler 125.000 dollars for retten til at indkassere 150.000 dollars over tid.

Derimod køber de fleste investorer ikke et helt individuelt realkreditlån. Det ville være risikabelt og dyrt.

I stedet køber de aktier i puljer af lignende realkreditlån – lidt ligesom at købe aktier i en gensidig fond, der består af flere lignende selskaber. Det giver dem mulighed for at investere mindre beløb med mindre risiko.

Disse aktier i puljer af realkreditlån kaldes MBS, eller mortgage-backed securities. Processen med at kombinere lån i puljer og derefter opdele puljerne i aktier kaldes “securitisering.”

Lige obligationer sælges MBS i intervaller på 100 USD, og deres priser stiger og falder løbende, efterhånden som efterspørgslen efter dem stiger og falder.

MBS-priserne afhænger af økonomien

En MBS på 100 USD, der er prissat til 100 USD, siges at være “til pari”. Hvis en bestemt MBS har en “kuponrente” på 4,0 procent, vil køberen modtage 4 dollar i rente hvert år.

Hvis investorerne anser 4 dollar for et rimeligt afkast i forhold til den risiko, der er forbundet med puljen, vil MBS’en blive solgt til pari. Hvis investorerne imidlertid bliver bekymrede for inflationen, kan 4,0 procent virke mindre attraktivt, og prisen på MBS’en vil falde til under 100 $. Hvis økonomien synes vaklende, kan et sikkert afkast på fire procent være mere attraktivt, og MBS-prisen vil stige højere.

Det er bare matematik: MBS-priser og realkreditrenter

Den pris, som en investor betaler for en MBS, bestemmer dens afkast. “Yield” henviser til forholdet mellem MBS-prisen og den betalte rente. Hvis en MBS har en pris på 100 dollar og en kuponrente på 4,0 procent, er dens afkast også 4,0 procent.

$4 / $100 = 0,04 eller 4,0 procent.

Hvad sker der, hvis investorerne bliver bekymrede over inflationen og ikke ønsker 4,0 procent MBS? Så falder prisen. Hvis den falder til 75 dollar, får køberne stadig 4 dollar om året i rente, men deres afkast stiger til noget mere acceptabelt.

4 dollar / 75 dollar = 5,33 procent.

Og hvis økonomien svækkes, og investorerne virkelig ønsker 4,0 procent MBS? Dens pris vil stige, når efterspørgslen er stærk. Hvis prisen stiger til 110 dollar, falder dens afkast.

$4 / $110 = 3,63 procent.

Bemærk, at dette er en forenklet illustration. MBS-priserne inkorporerer også den mængde risiko, der er forbundet med en pulje af lån – lån med realkreditlån, der tillader lavere kreditværdighed, kan for eksempel have en lavere pris og højere afkast på grund af øget misligholdelsesrisiko.

Your Friendly Mortgage Banker: Du undrer dig sikkert over, hvordan de løbende prisændringer på finansmarkederne kan oversættes til de rentesatser, som din realkreditudbyder fastsætter.

Det er ret enkelt. Realkreditinstitutterne fastsætter deres renter, når de finansielle markeder åbner, og derefter overvåger de MBS-priserne hele dagen (eller de betaler en tjeneste til at gøre dette og advare dem om væsentlige ændringer).

Når MBS-priserne falder, hæver långiverne renterne, og når priserne stiger, sænker de deres renter. Generelt er långivere hurtigere til at reagere på prisfald end stigninger, fordi udlån til renter under markedsrenten koster dem penge.
Verificer din nye rente (Mar 25th, 2021)

Hvad får realkreditrenterne til at stige?

Ingen ønsker at være fastlåst med et afkast på fire procent i en verden med fem procent. Den slags begivenheder og indikatorer, der får MBS-priserne til at falde, omfatter alt, der peger på øget økonomisk aktivitet, hvilket giver næring til bekymringer om inflation. For eksempel:

• Aktiemarkedsgevinster
• Faldende arbejdsløshed
• Stigning af forbrugertilliden
• Højere engrospriser
• Stigning af fabriksordrer
• Højere energipriser
• Faldende guldpriser

Som realkreditkøber skal man holde øje med overskrifterne. Hvis arbejdsløsheden er lav, virksomhederne ansætter, og aktiemarkedet stiger, kan det betyde, at realkreditrenterne er på vej op.

Hvad får realkreditrenterne til at falde?

Dårlige økonomiske nyheder kan være gode nyheder for alle, der leder efter et realkreditlån. Økonomisk usikkerhed skubber investorerne ind i “sikre havnesteder”, investeringer med lav risiko og mindre end spektakulære afkast. Obligationer og MBS falder ind under denne kategori.

Disse indikatorer kan forudsige stigende MBS-priser og faldende realkreditrenter:

• Stigende arbejdsløshed
• Stigning af arbejdsløsheden
• Politisk ustabilitet
• Faldende fabriksordrer
• Lejere engrospriser
• Højere guldpriser
• Lejere energipriser
• Aktiemarkedstab
• Lejere forbrugertillid

Udenlandske begivenheder kan have stor indflydelse på U.US. realkreditrenter. I midten af 2016 skete Brexit, hvilket pressede realkreditrenterne ned i en længere periode.

Treasuries And MBS

Mange realkreditlånere følger afkastet for 10-årige amerikanske statsobligationer, når de holder øje med realkreditrenterne. De er lettere at finde og forstå end MBS-priserne – CNNMoney og andre websteder sætter dem forrest og centralt på deres finansielle sider.

Treasuries og MBS konkurrerer om de samme investorer, og de har tendens til at bevæge sig i samme retning. Treasuries indebærer dog mindre risiko end MBS, fordi den føderale regering ikke misligholder sine forpligtelser, mens realkreditlånere nogle gange gør det.

Låsning af en realkreditrente

Hvis du har et realkreditlån i proces og ikke har låst din rente, skal du være opmærksom på de finansielle markeder.

For eksempel er den månedlige oversigt over beskæftigelsessituationen fra det amerikanske arbejdsministerium ekstremt vigtig for investorerne og kan få realkreditrenterne til at stige eller falde kraftigt. Hvis du ikke har råd til en rentestigning, bør du måske låse dig fast før rapportens offentliggørelse. Hvis du derimod kan lide at spille, kan du lade din rente flyde og måske få fat i et røverkøb.

Hypoteksrenter kan være komplicerede, og det er en af grundene til, at det kan betale sig at vælge en erfaren låneekspert til at hjælpe dig med at navigere i dem.

Bekræft din nye rente (25. mar. 2021)