Mineralrettigheder ved køb af jord er et emne, som mange mennesker er bekymrede over. Selv om det er godt at være opmærksom på, hvilke rettigheder du har og ikke har, er det i de fleste tilfælde ubegrundet, og der er intet at bekymre sig om.

De fleste mennesker ønsker at købe jord for at gå på jagt, campere, gå tur med hundene, ride på heste, bygge et lille husmandssted eller slappe af og slappe af. De fleste mennesker tænker ikke på at starte en minedrift i den nærmeste fremtid.

Opmærksomheden for de fleste mennesker er, at hvis en anden ejer mineralrettighederne til min ejendom, er jeg så i fare for at blive gravet på?

Selv om dette teknisk set er sandt, er denne mulighed i virkeligheden næsten ikke-eksisterende. Mange af disse minerettigheder er historiske. Hvis mineselskaberne troede, at der var en chance for at finde noget af værdi, ville det være blevet udvundet nu.

Og på samme måde koster det mange millioner dollars i etablerings- og løbende omkostninger at starte en minevirksomhed. De ville aldrig starte på en eller to jordstykker på 10-40 acre. De ville være nødt til at overtage kontrollen med tusindvis af acres, hvilket så kræver udvalg, høringer, tilladelser og en masse bureaukrati. De ville sandsynligvis snarere give dig et generøst tilbud for din jord, hvor du får en stor fortjeneste og kan komme videre med en masse penge i lommen.

Du skal dog ikke købe jord i den tro, at du en dag vil kunne sælge den til et mineselskab. Sandsynligheden er, at ethvert potentiale af disse historiske rettigheder allerede er blevet udnyttet eller diskonteret.

Hvad er forskellen mellem ejerskab af mineralrettigheder versus overflademineralrettigheder?

Mineralrettigheder ved køb af jord kan beskrives som den usynlige værdi, der er forbundet med et jordstykke. Historisk set blev jord overført mellem ejere med royaltyrettighederne blandet sammen med overfladerettighederne. Efterhånden som olie- og gasproduktionen begyndte i USA, begyndte disse rettigheder at blive betragtet uafhængigt.

Hvis mineralrettighederne afbrydes, dvs. processen med at adskille mineralrettighederne fra overfladerettighederne, begynder en ny og separat rettighedskæde for mineralerne.

Sejskilt ejerskab af mineralrettigheder og overfladerettigheder kan nogle gange skabe forvirring. Med hensyn til olie- og gasproduktion har ejeren af overfladerettighederne kun begrænset indflydelse på, om der produceres olie eller gas fra under hans ejendom. Hvis der konstateres produktion, betales en del af værdien via en royaltybrøk (dvs. en procentdel) til ejeren af mineralrettighederne.

De fleste køb af jord giver dig de overfladiske mineralrettigheder til ejendommen. Det betyder, at du kan grave en brønd, du kan grave fundamenter til dit hus, du kan bearbejde din jord til landbrug. Det er meget almindeligt, at man blot køber rettighederne til overfladen i store dele af Nevada, Texas og Oklahoma

Hvis du ikke ejer mineralrettighederne, når du køber jord, betyder det, at du ikke kan starte en minedrift! Du kan ikke udleje eller sælge din jord til et olie- eller gasselskab med henblik på efterforskning og udvinding.

Hvordan ved jeg, om jeg ejer mineralrettighederne, når jeg køber jord?

Det lokale amtskontor bør have alle optegnelser. Undersøg dem omhyggeligt, og kig efter sprog et eller andet sted i overfladekontrakterne, der angiver, at sælgeren forbeholder sig alle eller en del af mineralrettighederne under den jord, der sælges. Mineralerettighederne og overfladerettighederne kan faktisk være adskilt fra hinanden, og det er det ofte.

Så selv om det er sandsynligt, at den første ejer fik tildelt både overfladerettigheder og mineralerettigheder, da han købte jorden af staten, eller at han gjorde krav på begge dele, da han gjorde krav på jorden, er det sandsynligt, at ejendommen er blevet “opdelt” i årenes løb, især i områder, hvor der har været meget olie- og gasproduktion.

Royalty deeds kan også findes, som ikke er det samme som mineral deeds, da de faktisk ikke overdrager mineralrettighederne, men kun en ret til at modtage royalty fra mineralerne, hvis og når de faktisk produceres. Den, der giver royalty-skødet, vil stadig beholde det faktiske ejerskab af mineralerne, så ejendomsretten til mineralerne vil ikke blive overført til modtageren af royalty-skødet.

Det er usandsynligt, at alle mineralerne under din jord altid har været ejet af den samme part, eller at én part ejer dem alle nu, så du bliver nødt til at finde ALLE de tilfælde, hvor mineralerne har skiftet ejer i årenes løb, og holde styr på opdelingerne fra begyndelsen for at kunne fastslå, hvem der ejer hvad i øjeblikket.

Dette er ikke altid en enkel opgave, hvilket er grunden til, at landmænd, advokater og andre fagfolk bliver betalt så meget for at undersøge ejerskab af mineraler og udarbejde udtalelser om ejendomsret. En erfaren landmand tager ofte mellem 250 og 500 dollars pr. dag for at “køre titel” for kunder plus udgifter.

Bør jeg kun kigge efter jord til salg med mineralrettigheder?

Sørg for at være forsigtig med, hvad du ønsker dig.

Som med andre aktiver er royaltyrettigheder forbundet med en skattepligt. Disse skattebyrder varierer afhængigt af, om mineralerne bliver produceret eller ej. Mineraler kan beskattes både på stats- og amtsniveau ud over dine føderale skatter.

Husk, at opnåelse af mineralrettigheder, når du køber jord, vil gøre jorden betydeligt dyrere. Hvis du ikke er interesseret i at udvinde din jord (99% af folk er ikke interesseret), så hold det simpelt og hold dig til de kriterier, du faktisk ønsker.

Måske vil du have fladt land tørt land til camping.

Måske vil du have bølgende kuperet land med jordspor til at køre ATV.

Hold det simpelt og lad dig ikke distrahere af skinnende objekter, der vil sende dig ned i et kaninhul og forsinke dig i at få dine drømme. Du kan måske købe din drømmeejendom for $3K-$10K. Du vil ikke være i stand til at købe mineralrettigheder for dette beløb. Prisen ville skyde i vejret.

Kan jeg sælge mineralrettigheder?

For at kunne sælge mineralrettigheder skal du først eje dem. I de fleste tilfælde kan dette koste dig hundredtusindvis af dollars. Det er simpelthen ikke det værd.

Hvis du ikke er minearbejder eller går op i minedrift, skal du blot foretage en grundlæggende kontrol af, at der ikke er nogen overhængende planer om minedrift i dit område, og derefter gå videre med dine planer og tilbringe dine dage med at leve lykkeligt uden for nettet, eller vandre i skoven eller se smukke solnedgange.

Hvis du ønsker at starte en minedrift, eller hvis du mener, at der er en overhængende risiko for, at minedriftsaktiviteterne er under opsejling i dit område, skal du foretage et par opkald til amtet eller hyre en professionel til at gøre arbejdet for dig, eller du kan betale det lokale abstraktfirma for at udarbejde en “take-off” for dig. En take-off er simpelthen en liste over de bøger og sider, hvor de faktiske skøder og andre overdragelser, der vedrører din specifikke ejendom, kan findes i retsbygningens registre.

Du kan fortælle dem, at du kun ønsker en liste over de dokumenter, der rent faktisk overdrager mineralske rettigheder, snarere end en “komplet” liste, der ville omfatte jord-, olie- og gaslejekontrakter, betalte pantebreve osv. En “take off” er billigere end et fuldstændigt abstract of title (som ville omfatte kopier af overdragelserne) og vil spare dig for den tid og den indsats, du selv skal bruge på at søge i indeksbøgerne og afgøre, hvilke dokumenter der rent faktisk påvirkede titlen.

Du kunne medbringe take-off-listen til retsbygningen og gå direkte til bøgerne på den måde, så du hurtigere kan sammensætte din titelkæde.

Nogle amter har ikke et kontor for kvalitetsudtræk, og i sådanne tilfælde vil det være langt bedre selv at kigge indeksbøgerne igennem i retsbygningen. Normalt vil retssekretærens kontor være bekendt nok med det lokale abstraktkontor til at fortælle dig, om de er gode eller ej.

Summarum

Ja, det er vigtigt at forstå mineralrettigheder, når du køber jord, hvad du køber og alle de risici, der er involveret. Men nogle gange koster mineralrettighedsspørgsmålet folk måneder og måneder af tid, mens de vender og drejer sig om natten og spekulerer på, om en stor multi national vil komme og banke på deres telt en dag i et forsøg på at grave deres 20 acre parcel op.

Det sker ikke! Du skal ikke være besat af ting, der ikke sker.

Skriv en liste over dine kriterier, og hvad du leder efter, og tag derefter handling.