April 2010

“Mange mennesker er ikke klar over, at foreninger skal indberette indkomstskat,” siger Robert Galvin, partner hos Davis, Malm & D’Agostine PC i Boston, der har specialiseret sig i at repræsentere ejerlejligheder og andelsboliger.

Det er rigtigt. Boligejerforeninger skal indsende selvangivelser ligesom resten af selskaberne i USA. Her er en grundbog om de regler, som foreninger skal følge, når de indsender, og råd om at minimere stress på skattedagen for din HOA.

Følg selskabsreglerne

Sammenslutninger er som ethvert andet selskab, selv om de ikke er med gevinst for øje. Det betyder, at de skal indsende selvangivelser med resten af selskaberne i landet. Hvis din forening endnu ikke har indsendt en selvangivelse for 2009, må du hellere komme i gang.

Selskaber, der følger en kalenderårsregnskabsmetode, skal indsende selvangivelser senest den 15. marts hvert år, og foreninger skal også følge denne regel. Hvis din forening ikke følger kalenderårsregnskabet, skal dens skatter og afgifter betales den 15. dag efter den tredje måned i jeres skatteår. Så hvis dit kalenderår slutter den 31. juli, skal din selvangivelse indsendes den 15. december.

“Her er problemet i vores branche”, forklarer James Donnelly, præsident og administrerende direktør for Castle Group, et ejendomsadministrationsselskab i Plantation, Fla., der forvalter 55.000 foreningsenheder. “Næsten alle foreninger driver deres økonomi på kalenderårsbasis. De CPA’er, der specialiserer sig i selskaber og foreninger, skal udføre alt deres arbejde i årets første 60 dage. Det kan være svært at få din forenings skat klar inden den 15. marts. Så vi fortæller foreninger, at de skal ansøge om en automatisk forlængelse ved hjælp af IRS Form 7004. Det giver dig seks ekstra måneder til at indsende din fil.”

Der er gode og dårlige nyheder, når du indgiver en forlængelse. Den dårlige nyhed er, at ligesom du skal betale renter, hvis du personligt ansøger om en forlængelse og ender med at skylde staten penge, skal din forening også betale renter for den periode efter fristen den 15. marts, hvor dens skatter ikke blev betalt.

Den gode nyhed er, at de fleste foreninger typisk ikke skylder staten penge. De tjener ikke mange, om nogen, penge. “Det er langt de færreste foreninger”, siger Donnelly.

Vælg din gift

Hvorfor har de fleste foreninger ikke meget, hvis overhovedet nogen, skattepligt? Generelt tager de fleste kun midler ind til at drive deres faciliteter; de udfører ikke indtægtsskabende aktiviteter.

Du har to muligheder, når du indsender din forenings selvangivelse. “Den ene er at indsende som et selskab, og den anden er at indsende i henhold til Section 528 i Internal Revenue Code”, forklarer Bob Tankel, direktør hos Robert L. Tankel PA i Dunedin, Fla., et advokatfirma, der rådgiver foreninger. “Afsnit 528 er specifikt for boligejerforeninger. Den har en højere marginalskattesats, men den eliminerer alle indtægter og udgifter i forbindelse med fritaget funktion. Vurderinger ville ikke engang blive talt som indkomst.”

Hvorvidt man skal indgive en ren selskabsangivelse eller en angivelse i henhold til IRC 528 er en vurderingskald. “Din revisor vil rådgive dig,” siger Tankel. “Det er ikke et juridisk spørgsmål; det er mere et spørgsmål om dollars og center.”

“De fleste foreninger vælger at blive beskattet i henhold til Section 528 i IRC,” forklarer Galvin. “Det er meget nyttigt, for før dette blev vedtaget, var der en masse uklarhed om, hvordan foreninger skulle indberette og betale skat. I henhold til IRC 528 skal din forening være en husejerforening og være korrekt lovligt organiseret til dette formål. Hvis næsten alle dine indtægter så stammer fra foreningsbidrag, og næsten alle dine udgifter går til vedligeholdelse af ejendommen, skal du ikke betale skat af de penge.”

For at kvalificere sig til at indsende formular 1120-H i henhold til IRC 528 skal din forening opfylde følgende krav:

1. Den væsentlige majoritet af enhederne, 85 procent, skal bruges som boliger.
2. Mere end halvdelen, 60 procent, af foreningens bruttoindkomst skal være fritaget, hvilket betyder, at den er modtaget fra ejerne i deres egenskab af foreningsmedlemmer, snarere end fra dem som kunder for varer eller tjenesteydelser.
3. Mindst 90 procent af foreningens udgifter skal være fritaget, hvilket betyder, at de er drifts- og kapitaludgifter, der direkte påvirker foreningens ejendom.
4. Restindtægter kan ikke anvendes til fordel for medlemmerne.

“De fleste foreninger vil ikke have problemer med at opfylde disse krav”, siger Galvin.

Definering af skattepligtig indkomst

Som IRC’s test angiver, skal din forening betale skat på renteindtægter, som den tjener på bank- og reservekonti og på ikke-fritaget indkomst. Indtægter fra profitorienterede aktiviteter, såsom leje af klubhus eller golfbanegebyrer, er ikke fritaget og beskattes med en fast sats på 30 procent.

“Hvis du genererer indtægter fra noget, der ikke er en simpel foreningsudgift – du udlejer dit klubhus eller har en mobilmastleje – skal du betale skat af den indkomst,” forklarer Galvin. “Lad os sige, at en af ejerne ønsker at leje dit klubhus til et bryllup. Denne udlejning ville blive regnet som skattepligtig indkomst, fordi enhedsejeren nu har reserveret klubhuset for en eftermiddag med udelukkelse af alle de andre enhedsejere. Desuden er der i nogle ejerlejlighedsforeninger faktisk lejligheder, der er en del af fællesarealerne, og som udlejes. Det er lejeindtægter.”

Som ethvert selskab kan din forening modregne indtægter med penge, der er brugt til at generere disse indtægter. “Alle udgifter, der er rettet mod produktion af lejeindtægten, kan fratrækkes”, siger Galvin. “Hvis du har vedligeholdelsespersonale til at rydde op efter brylluppet i dit klubhus, er det fradragsberettiget. Hvis du bruger penge på at reklamere for udlejningen af klubhuset, er det fradragsberettiget.”

Do A Rollover?

Hvis du tilfældigvis har haft et godt indtægtsskabende år, kan du overveje at rulle noget af denne indkomst over, så du kan udskyde eller helt undgå at betale skat af den. “Hvis en forening har penge tilbage i slutningen af året, kan bestyrelsen stemme om at rulle dem over til næste år”, siger Tankel. “I henhold til Ruling 70-604 vil Internal Revenue Service behandle det som en konstruktiv tilbagebetaling af kapital til medlemmerne.”

Hvis du senere har et år, hvor din forening har tabt penge – som mange foreninger har gjort i de sidste mange år – kan din forening erklære den overførte indkomst og modregne den i tabet. “Du kan rulle indkomsten over for evigt”, siger Tankel. “For fem år siden var foreninger i gang; nu er de skyllet ud i toilettet. Hvis de havde overførsler, kunne de have rullet dem over og brugt dem i de sidste par år. Der ville være mindre skattepligt. Alle foreninger bør overføre indkomst, for det skader aldrig.”

Staterne vil måske også have deres andel

Tjek med din revisor for at finde ud af, om og hvornår du skal indsende en selvangivelse til staten. “Statsskatterne varierer fra stat til stat”, siger Galvin. “I Massachusetts skal du udfylde en formular og betale skat.”

Og selv om mange mennesker udskyder indbetalingen af skat, fordi de betragter det som et smertefuldt bøvl, er det typisk ikke tilfældet med foreninger. “De fleste foreninger har virkelig ikke en masse skattepligtig indkomst,” siger Galvin. “Skatten er ikke en stor byrde, men man skal indgive en erklæring.”