Vaikka on loputtomasti tapoja sijoittaa rahaa, vuoden 2019 Gallup-kyselyssä todettiin, että 35 prosenttia amerikkalaisista vastaajista sanoo, että kiinteistöt ovat paras pitkän aikavälin sijoitusvaihtoehto; kun taas 27 prosenttia sanoo, että osakkeet. Jos sinulla on käteistä rahaa lojumassa ja haluat laittaa rahasi hyötykäyttöön, yksi harkittava sijoitusvaihtoehto on tulokiinteistö.

Tulokiinteistön perusteet

Tulokiinteistö on kiinteistö, joka on ostettu ja kehitetty tarkoituksenaan saada siitä tuloja.

Tulokiinteistöt voivat olla asuinkäyttöön tarkoitettuja kiinteistöjä, kuten omakotitaloja tai usean perheen kiinteistöjä, tai sitten ne voivat olla kaupallisia kiinteistöjä. Omistajat ansaitsevat rahaa pitämällä ja vuokraamalla kiinteistöä sen arvonnousun ajan ja myymällä sen sitten voitolla.

Ennen minkään investoinnin tekemistä Yhdysvaltain hallitus neuvoo pohtimaan seuraavia kysymyksiä:

Kun olet päättänyt, että olet valmis sijoittamaan rahoillasi, tässä on viisi etua, joita tuloasunnon ostaminen tuo mukanaan.

1. Olet vastuussa

Valitset, mihin kiinteistöön sijoitat, kenelle vuokralaiselle vuokraat, paljonko veloitat vuokraa ja miten hoidat ja ylläpidät kiinteistöä samalla, kun vuokraat sitä vuokralaisille. Voit käyttää Airbnb:n tai VRBO:n kaltaisia palveluita tarjotaksesi lyhytaikaista loma-asumista tai käyttää kiinteistönhoitoyhtiötä, joka auttaa sinua löytämään ja palvelemaan pitkäaikaisia vuokralaisia.

Vaikka sijoittaminen osakkeisiin tai sijoitusrahastoon antaa sinulle jonkin verran vapautta (koska voit valita osakkeen tai sijoitusrahaston, johon haluat sijoittaa), annat silti jonkun muun hallinnoida ja valvoa rahojasi.

2. Sijoittaminen osakkeisiin tai sijoitusrahastoon antaa sinulle vapauden. Kiinteistöjen arvonnousu

Yksi ainutlaatuisimmista mahdollisuuksista kiinteistöihin sijoittamisessa on se, että voit käyttää pienen osan omista rahoistasi ja lainata loput, usein neljä- tai kaksikymmenkertaisesti, lainanantajalta. Tätä kutsutaan vipuvaikutukseksi. Jos ostat kiinteistön käyttämällä huomattavasti enemmän velkaa kuin omaa pääomaa, sanotaan, että sijoitus on ”erittäin velkarahoitteinen.”

Velkavivun käyttäminen:

Sijoitat 10 000 dollaria omia rahojasi ostaaksesi kiinteistön ja lainaat 90 000 dollaria pankista. Yhdistämällä omat rahasi pankin lainaamaan rahaan voit nyt ostaa 100 000 dollarin omaisuuden.

Yritetään olettaa, että sijoitusomaisuutesi arvonnousu on 10 vuoden ajan joka vuosi 5 %. Tässä kohtaa vipuvaikutusmahdollisuus hyödyttää sinua. Arvonnousu kohdistuu koko 100 000 dollarin omaisuuteen, ei vain 10 000 dollariin omaa rahaa.

Vuosi 0: 100 000 dollaria
1,05 (arvonnousu)
Vuosi 1: 105 000 dollaria
1.05 (arvonnousu)
Vuosi 2: 110 250 dollaria
Vuosi 10: 162 889 dollaria

Kymmenen vuoden kuluttua kiinteistösi arvo olisi noussut lähes 63 000 dollaria. Näin ollen olisit muuttanut 10 000 dollarin sijoituksesi yli 60 000 dollarin arvonnousuvoitoksi yksinkertaisesti käyttämällä vipuvaikutusta.

3. Rahaa taskuusi

Jos aiot sijoituskiinteistöösi vuokralaisia, voit saada vuokratuloja. Kaikki rahat, jotka jäävät jäljelle kulujen maksamisen jälkeen, ovat rahaa taskuusi.

Oletetaan, että sinulla on vuokralainen, jonka vuokra on 1 100 dollaria kuukaudessa ja PITI-asuntolainasi maksu on 700 dollaria kuukaudessa. Näin ollen, kun vähennät 700 dollaria 1100 dollarista, sinulle jää 400 dollaria joka kuukausi taskuusi.

Tästä 1100 dollarista oletetaan noin 5 prosenttia kuukausittaisia ylläpitokuluja ja 5 prosenttia tyhjäkäyntikuluja. Siksi sinun pitäisi laittaa joka kuukausi 110 dollaria nimetylle pankkitilille hoitamaan huolto-ongelmia ja mahdollisia tyhjennyskustannuksia. Kun kaikki on sanottu ja tehty, sinulla on joka kuukausi noin 290 dollaria bruttovoittoa.

1 100 dollaria (kuukausivuokra)
– 700 dollaria (kuukausittainen PITI-asuntolainan maksu)
=400 dollaria
– 110 dollaria (kunnossapito- ja tyhjäkäyntikustannuksiin)
= 290 dollaria (kuukausittainen passiivinen tulosi vuokrakiinteistöstä)

4. Vuokraa kiinteistösi. Apua asuntolainan kanssa

Suosituin lainatyyppi on 30 vuoden kiinteäkorkoinen asuntolaina. Siinä korko pysyy samana koko 30 vuoden laina-ajan. Lainan alussa korkoa maksetaan huomattavasti enemmän kuin pääomaa, mutta vuoteen 15 mennessä osuus on lähes 50/50. Näin ollen mitä pidempään omistat kiinteistön, sitä suuremman osan lainan pääomasta vuokralaisesi maksavat pois ja sitä enemmän vaurautta luot itsellesi.

Esitettäkö, että sinulla on 90 000 dollarin pankkilaina, jonka kuukausittainen asuntolainamaksu on 500 dollaria. Ensimmäisenä vuonna tästä maksusta noin 385 dollaria menee korkojen maksuun, kun taas 115 dollaria menee lainan pääoman lyhentämiseen.

115 dollaria (kuukausittainen pääomamaksu) * 12 (kuukautta) = 1380 dollaria (pääoman vähennys vuoden aikana)
90 000 dollaria (alkuperäinen laina)
– 1380 dollaria (pääomamaksut 1 vuoden kuluttua)
= 88 620 dollaria (lainan loppusumma 1 vuoden kuluttua)

Vuoteen 15 mennessä kuukausittaisesta asuntolainan maksusta noin 270 dollaria menee korkoihin, kun taas loput 230 dollaria pääoman lyhentämiseen.

$230 (kuukausittainen pääomamaksu) *12 (kuukautta) = $2,760 (pääoman vähennys vuoden aikana)

Joka vuosi, jonka omistat tämän kiinteistön, käytät vuokralaisen rahoja velkasi maksamiseen. Vähentämällä lainasi määrää kasvatat varallisuutta, sillä pääset lopulta käsiksi näihin rahoihin joko jälleenrahoittamalla lainasi tai myymällä kiinteistön.

5. Lainanlyhennykset. Verovähennykset

Vuokra-asunnon omistajana olet oikeutettu verovähennyksiin. Voit tehdä poistoja:

• Korko asuntolainasta
• Korko luottokorteista, joita on käytetty kiinteistön hankintoihin
• Vakuutukset
• Kunnossapito. korjaukset
• Matkakulut
• Oikeus- ja asiantuntijapalkkiot
• Kiinteistöverot

Poistot

Kaikkien näiden vähennysten lisäksi, hallitus sallii myös sen, että voit tehdä kiinteistösi ostohinnasta poistoja määrätyn poistosuunnitelman mukaisesti, vaikka kiinteistösi arvo todellisuudessa nousisi.

Käyttäen yllä olevaa esimerkkiämme, saat 3 480 dollaria vuokratuloja vuoden aikana (290 dollaria kuukaudessa * 12 kuukautta). Jos ansaitsisit nämä rahat tavallisessa työssä tai pörssissä, menettäisit huomattavan osan niistä tuloverojen maksamiseen. Omistamalla vuokra-asunnon voit kuitenkin kuitata 3 480 dollarin tulot omaisuutesi poistokuluilla, jolloin voit vähentää (tai poistaa kokonaan) vuokratuloista maksettavien verojen määrän.