Saatat ajatella, että kotisi ei pääse tulvimaan, koska et ole koskaan nähnyt muuta kuin suuren lätäkön pihallasi. Mutta FEMA:n mukaan 99 % Yhdysvaltojen piirikunnista kärsi tulvista vuosina 1996-2019.

Ja tässä on ongelma: aivan liian monet amerikkalaiset eivät usko, että tulva on merkittävä riski heidän kodilleen. Vakuutusyhtiö Swiss Re:n tekemän kyselyn mukaan vain 3 prosenttia asunnonomistajista uskoo, että heillä on kohtalainen tai suuri tulvariski seuraavien kahden vuoden aikana.

Tuhoisat tulvat voivat tapahtua yhtäkkiä sekä rannikon läheisyydessä että yleensä kuivilla alueilla. Tulvia voivat aiheuttaa ennalta arvattavat tapahtumat, joista tiedotusvälineet uutisoivat tyhjentävästi, kuten hurrikaanit, mutta myös rankkasateiden aiheuttamat äkkitulvat. Eikä mikään määrä hiekkasäkkejä tai vanerilevyjä voi estää tuhoisia tulvia.

Keskimääräinen korvaus tulvavahingosta kansallisesta tulvavakuutusohjelmasta (National Flood Insurance Program, NFIP) oli 52 000 dollaria vuonna 2019.

Ellei sinulla ole asianmukaista tulvavakuutusta, voit joutua maksamaan tulvavahingon omasta pussistasi.

Tässä on toinenkin ongelmakohta: Swiss Re:n kyselytutkimus osoitti, että 43 prosenttia amerikkalaisista uskoo, että heidän kotivakuutuksensa korvaa tulvavahingon. Kotivakuutus ei kuitenkaan kata tulviin liittyviä ongelmia. Kotivakuutus vesivahinkojen varalta rajoittuu yleensä putkien puhkeamisen kaltaisiin ongelmiin – ei maahan tulvivan veden tulvimiseen. Vain 15 %:lla kodinomistajista on tulvavakuutus.

Niinpä vaikka et uskoisi kotisi olevan tulvavaarassa, sinun pitäisi ainakin tuntea vaihtoehtosi.

Miksi ostaa tulvavakuutus?

Jos omistat kodin tai yrityksen ja sinulla on valtion takaama asuntolaina, sinulta vaaditaan tulvavakuutus, jos asut korkean tulvariskin alueella.

Tulvavakuutuksen hinta voi käännyttää pois monet kodinomistajat, joita ei vaadita ottamaan sitä. Tulvavakuutuksen ottaminen voi kuitenkin tarjota välitöntä taloudellista apua, jotta sinun ei tarvitse tuhota säästöjäsi tai ottaa lainaa jälleenrakentamista varten.

Tulvan jälkeen liittovaltion katastrofiapuun turvautuminen ei ole hyvä rahoitussuunnitelma. Katastrofiapu voi kestää useita kuukausia, eikä sitä tarjota jokaisen tulvan jälkeen. Katastrofin uhrit, joilla ei ole vakuutusta, turvautuvat usein Small Business Administrationin (SBA) katastrofiluotto-ohjelman varoihin.

SBA:n lainat voivat tarjota jopa 200 000 dollaria asunnonomistajille ensisijaisen asuntonsa korjaamiseen. Lisäksi kodinomistajat ja vuokralaiset voivat saada jopa 40 000 dollaria henkilökohtaisen omaisuuden (kuten huonekalujen) korjaamiseen tai korvaamiseen. Sinun odotetaan maksavan lainan takaisin, vaikka lainojen korot ovat alhaiset ja laina-aika voi olla pitkä, esimerkiksi 30 vuotta.

Missä ostaa tulvavakuutus

Tulvavakuutuksen voi hankkia kahdella tavalla:

• Kansallinen tulvavakuutusohjelma (National Flood Insurance Program, NFIP) on liittovaltion suunnitelma FEMA:lta. Useimmat kodinomistajat, joilla on tulvavakuutus, saavat sen kansallisesta tulvavakuutusohjelmasta. Kotivakuutusasiamiehesi voi käsitellä vakuutushakemuksesi.
• Yksityinen henkilökohtainen tulvavakuutus on saatavilla joiltakin yhtiöiltä. Niillä voi olla vakuutusturvavaihtoehtoja, joita ei ole saatavilla FEMA:lta, joten ne voivat olla hyviä ihmisille, joilla on suuria tai kalliita kiinteistöjä tai jotka yksinkertaisesti pitävät FEMA:n vaihtoehtoja riittämättöminä.

NFIP:n on otettava kaikki hakijat, jotka asuvat NFIP:hen osallistuvissa yhteisöissä. Yksityiset vakuutuksenantajat voivat olla valikoivia sen suhteen, kenelle ne myyvät. Viime kädessä, jos omaisuudessasi on ollut aiempia tulvavahinkoja tai asut tulva-alueella, valintasi rajoittuu todennäköisesti FEMA:n vakuutukseen.

Tahdotko FEMA:n tulvavakuutuksen?

FEMA:n kansallinen tulvavakuutusohjelma (National Flood Insurance Program of FEMA) on liittovaltion tukema, ja se tarjoaa perustulvavakuutuksen. Sinulla ei ole paljon valinnanvaraa, jos ostat FEMA-tulvavakuutuksen.

Voidaksesi ostaa FEMA-vakuutuksen menet tavallisen vakuutusyhtiön, kuten Allstaten tai Farmersin, kautta, et suoraan NFIP:n kautta. Tässä on NFIP:n vakuutuspalvelujen tarjoajan paikannus.

FEMA-vakuutuksissa on 30 päivän odotusaika ennen kuin vakuutusturva astuu voimaan oston jälkeen, paitsi jos vakuutuksen osto on sidottu lainaan, joka edellyttää tulvavakuutusta. Älä siis odota, että hurrikaanit alkavat muodostua, ennen kuin aloitat tulvavakuutuksen hankkimisen.

Federal flood insurance covers two main things: Talosi (rakennus) ja omaisuutesi (sisältö). Voit ostaa pelkän rakennuksen vakuutuksen, pelkän sisällön vakuutuksen tai molemmat.

Rakennuksen vakuutusturva FEMA:lta:

• Sähkö- ja LVI-järjestelmät
• Uunit
• Vedenlämmittimet
• Jääkaapit, liedet ja sisäänrakennetut kodinkoneet, kuten astianpesukoneet
• Kiinteästi asennettu matto
• Kaapit, panelointi ja kirjahyllyt, jotka on asennettu pysyvästi
• Ikkunoiden kaihtimet
• Fundamenttiseinät, ankkurointijärjestelmät ja portaat
• Verhotut autotallit
• Polttoainesäiliöt, kaivovesisäiliöt ja pumput sekä aurinkolaitteet

Sisällön kattavuus FEMA:lta:

• Henkilökohtainen omaisuus, kuten vaatteet, huonekalut ja elektroniikka
• Verhot
• Pesukone ja kuivausrumpu
• Kannettavat ja ikkunalliset ilmastointilaitteet
• Mikroaaltouunit
• Matot, jotka eivät kuulu rakennuksen vakuutusturvan piiriin (esim. puulattian päälle asennettu matto)
• Arvokkaat esineet, kuten alkuperäiset taide-esineet (enintään 2 $,500:aan asti)

Korvausarvo tai todellinen rahallinen arvo

FEMA:n tulvaohjelma tarjoaa kaksi vaihtoehtoa rakennuksen vakuutusturvalle:

• Korvauskustannus maksaa vahingoittuneiden osien korvaamisesta uusilla osilla aiheutuvat kustannukset.
• Actual cash value (ACV) maksaa vain vahingoittuneen osan arvon alenemisen. Esimerkiksi ACV-rakennusturvan piiriin kuuluvasta vanhasta matosta korvattaisiin se, minkä arvoinen se on nykyään, ei se, mitä maksaisit uuden maton ostamisesta. Tämä on tärkeä ero, koska ACV-turva jättää sinut maksamaan korvausshekin ja korjauskustannusten välisen erotuksen. ACV tarjoaa kuitenkin mahdollisuuden saada jonkin verran vakuutusturvaa halvemmalla.

Sisältö, kuten huonekalut, saa aina liittovaltion tulvavakuutussuunnitelmasta todellisen käteisarvon mukaisen vakuutusturvan. Tämä voi jättää sinulle suuren kuilun vakuutusshekin ja sen välille, mitä tarvitset uusien tavaroiden ostamiseen. Pidä tämä mielessäsi, kun tarkastelet tulvavakuutusvaihtoehtoja.

FEMA-tulvavakuutus ei kata ”ylimääräisiä elinkustannuksia” tai ”käytön menetystä”. Tämä korvaisi ylimääräiset kulut, jos et voi asua kotona tulvavahinkojen vuoksi.

Voidaksesi ostaa liittovaltion tulvavakuutuksen, paikkakuntasi on osallistuttava NFIP:hen. Sinun kotipaikkasi todennäköisesti kuuluu, mutta voit tarkistaa sen täältä.

FEMA-tulvavakuutuksen perusteet asuinkiinteistöille

FEMA tulvavakuutuksen kustannukset ja riskiluokitus 2.0

FEMA:n nykyinen tulvavakuutusten hinnoittelujärjestelmä ei ole muuttunut sen jälkeen, kun se kehitettiin 1970-luvulla. Tulvavakuutusmaksut laskettiin kiinteistön ominaisuuksien, kuten kerrosten lukumäärän, kellarin olemassaolon, korkeuden, koteloiden, ryömintätilojen ja tulva-alueen (FEMA:n määrittelemän) perusteella. Tässä luokitusmenetelmässä ei oteta huomioon yksilöllistä tulvariskiä eikä kodin arvoa.

FEMA ilmoitti hiljattain uudesta Risk Rating 2.0 -luokituksestaan, jolla se pyrkii korjaamaan vanhentunutta luokitusmenetelmäänsä vedoten teknologian kehitykseen, tietojen saatavuuteen ja tulvariskin ymmärtämisen kehittymiseen. Risk Rating 2.0:n käyttöönotto on suunniteltu 1. lokakuuta 2021.

FEMA ei enää käytä tulva-alueita kiinteistön tulvavakuutusmaksun laskemiseen. Risk Rating 2.0 laskee vakuutusmaksut seuraavin perustein:

• yksittäisen kodin erityispiirteet, mukaan lukien perustustyyppi ja alimman lattian korkeus suhteessa perustulvakorkeuteen
• kodin korvauskustannukset
• tulvariskin lähteet, mukaan lukien jokitulvan mahdollisuus, rannikkotulvan mahdollisuus ja rankkasateiden aiheuttama tulva
• Geografiset muuttujat, kuten kodin etäisyys vedestä, lähimmän vesistön tyyppi ja koko sekä kodin korkeus suhteessa tulvan lähteeseen

FEMA:n mukaan Riskiluokitus 2:n tärkeimmät hyödyt.0 ovat:

• Sinä saat yksilöllisen kuvan kiinteistösi riskistä
• Muuttuvat tulvariskityypit otetaan huomioon hinnoissa
• Vakuutusmaksujen määrittelyssä käytetään uusimpia vakuutusmatemaattisia käytänteitä todellisen riskin perusteella
• Tulvavakuutustarjouksia laativien vakuutusasiamiesten työn monimutkaisuutta vähennetään

Riskinluokitusjärjestelmän Risk Rating 2.0-maksujen määrittämiseksi FEMA sanoo käyttäneensä tietoja useista lähteistä, mukaan lukien:

• Olemassa olevat FEMA:n tulvakartoitustiedot
• NFIP:n vakuutuskirja- ja korvausvaatimustiedot
• National Oceanic and Atmospheric Administrationin (kansallinen valtameri- ja ilmakehävirasto) tiedot
• Hurrikaaneista johtuvat meri-, järvi- ja ylikulkuvirtaukset (SLOSH) -tiedot
• Us. Army Corps of Engineerin tietokokonaisuudet
• Kolmannen osapuolen lähteet, kuten kaupallisesti saatavilla olevat rakenne- ja jälleenhankintakustannustiedot ja katastrofitulvamallit

Kodinomistajat voivat saada hyvityksiä kolmesta lieventämistoimesta:

• Tulva-aukkojen asentaminen 44 C:n kriteerien mukaisesti.F.R. § 60.3
• Kodin nostaminen pylväiden, paalujen ja pilarien varaan; ja
• Koneiden ja laitteiden nostaminen alimman lattian yläpuolelle

FEMA ei ole vielä antanut tietoja siitä, miten hyvityksiä sovelletaan yksittäisten kiinteistöjen tulvavakuutusmaksuihin.
FEMA:n mukaan riskiluokitus 2.0 saattaa johtaa vakuutusmaksujen korotuksiin joillekin NFIP-vakuutuksenottajille. FEMA:lla ei ole tällä hetkellä valtuuksia toteuttaa kohtuuhintaisuusohjelmaa (kuten kohdennettua rahoitustukea korkeista vakuutusmaksuista kärsiville asunnonomistajille).

Erityiset tulvavakuutusvaihtoehdot

Erityiset tulvavakuutusvaihtoehdot voivat tarjota paremman vakuutusturvan kuin FEMA:n vakuutus. Yksityiset tulvavakuutukset voivat olla itsenäisiä, mikä tarkoittaa, että ne tarjoavat ensisijaisen eli perustulvavakuutuksen. Tai ne voivat olla ”ylimääräisiä”, mikä tarkoittaa, että ne tarjoavat lisäturvaa perusvakuutuksen, kuten FEMA:n vakuutuksen, päälle.

Paremmista kattavuusvaihtoehdoista huolimatta yksityinen tulvavakuutus on hyvin pieni osa kokonaismarkkinoista. Wharton Risk Management and Process Decision Center arvioi, että yksityiset tulvavakuutukset muodostavat vain 3,5-4,5 prosenttia ensisijaisista asuinrakennusten tulvavakuutuksista.

Jos sinulla on suuri ja/tai kallis kiinteistö ja haluat parhaan mahdollisen vakuutusturvan, sinun kannattaa harkita perusvakuutusta ja ylimääräistä tulvavakuutusta. Tässä muutamia esimerkkejä.

Zurich Residential Private Flood Insurance

Zurich on liittoutunut Wright Flood Insurancein kanssa tarjotakseen erillisiä vakuutuksia Floridassa ja New Jerseyssä. Wrightilla on samanlaisia vakuutustarjouksia Etelä-Carolinassa ja Virginiassa Wright Residential Flood Insurance -ohjelmansa kautta. Molemmilla on suunnitelmia laajentua muihin osavaltioihin.

Asiakkaat voivat räätälöidä vakuutuksen kiinteistön tarpeita vastaavaksi, enintään 1 miljoonan dollarin asuntoturvan, korvaushinnan sekä asunnon että henkilökohtaisen omaisuuden osalta, eikä odotusaikaa ole. Vakuutuksia myyvät asiamiehet, jotka myyvät Wrightin tulvavakuutuksia.

Koska Zurichilla on paremmat kattavuusvaihtoehdot kuin FEMA:n tulvavakuutuksilla, keskihinnat ovat korkeammat. Esimerkiksi New Jerseyssä keskimääräinen Zurichin tulvavakuutusmaksu on noin 16 300 dollaria vuodessa New Jerseyn vakuutusvirastolle tehdyn ilmoituksen mukaan.

Vertaile: FEMA vs. Zurich Residential Private Flood Insurance

Flood Guard

Flood Guard -vakuutus on saatavana ensisijaisena tai ylimääräisenä tulvavakuutuksena Arizonassa, Kaliforniassa, Illinoisissa, Indianassa, Nevadassa, Oklahomassa, Oregonissa, Pennsylvaniassa, Etelä-Carolinassa ja Utahissa.

Se on saatavilla vain vakuutusagenttien kautta, jotka ovat sidoksissa Prospect General -vakuutusmeklariin. Vakuutukset on allekirjoittanut Palomar Specialty Insurance.

Vertaile: NFIP vs. Flood Guard -vakuutus

TypTapin tulvavakuutus

TypTap tarjoaa kotivakuutuksen Floridassa ja tulvavakuutuksen Kaliforniassa, Floridassa, Marylandissa, New Jerseyssä, Pennsylvaniassa, Etelä-Carolinassa ja Teksasissa.

Vertaile: NFIP vs. TypTap-tulvavakuutus

Onko liian myöhäistä ostaa tulvavakuutus?

Jos olet huolissasi lähestyvästä myrskystä tai hurrikaanista, saatat miettiä, onko liian myöhäistä ostaa tulvavakuutus. Joissakin tulvavakuutuksissa on 30 päivän odotusaika, mutta sinulla voi olla joitakin vaihtoehtoja ostaa tulvavakuutus ilman odotusaikaa.

Jos haluat ostaa NFIP-tulvavakuutuksen, sinulla on todennäköisesti 30 päivän odotusaika. On joitakin poikkeuksia:

• Varoaikaa ei ole, jos ostat NFIP-suunnitelman asuntolainan myöntämisen, pidentämisen, uusimisen tai korottamisen yhteydessä.
• Varoaikaa ei ole, jos lisäät vakuutusturvaa NFIP-vakuutuksen uusimisen yhteydessä.
• Varoaika voidaan jättää huomiotta, jos omaisuutesi kärsii liittovaltion palaneella maa-alueella tapahtuneesta tulvasta ja jos suunnitelmasi ostetaan 60 päivän kuluessa tulipalon leviämisen rajoittamispäivästä.
• Odotusaika on yksi päivä, jos rakennuksesi on vastikään nimetty korkean riskin erityiselle tulvavaara-alueelle ja ostat NFIP:n suunnitelman 13 kuukauden kuluessa karttatarkistuksesta.

Jos NFIP:n odotusaikavapautus (tai -vähennys) ei koske sinua ja haluat ostaa tulvavakuutuksen heti, voit ehkä hankkia suunnitelman yksityiseltä vakuutuksenantajalta. Tässä on joitakin yksityisiä vakuutusyhtiöitä, jotka tarjoavat tulvavakuutuksia ilman odotusaikaa:

• Flood Guard
• TypTap Flood Insurance
• Zurich Residential Private Flood Insurance

Jos et löydä tulvavakuutusta, jossa ei ole odotusaikaa, voit ehkä löytää vakuutusyhtiön, jolla on lyhyempi odotusaika. Esimerkiksi Neptunen tulvavakuutuksella on 10 päivän odotusaika. Private Market Floodilla on 14 päivän odotusaika, mutta odotusajasta voidaan luopua tietyissä olosuhteissa, kuten korvattaessa olemassa oleva NFIP-vakuutus.

Tulvavakuutuksen usein kysytyt kysymykset