Key Takeaways

• Flippauksen todellisia kustannuksia ei voi laskea yksinkertaisella yhtälöllä, vaan ne ovat seurausta lukemattomista muuttujista, jotka muuttuvat kaupasta toiseen.
• Kuinka paljon talon flippaaminen maksaa? Vastaus riippuu viime kädessä sijoittajan aikeista ja siitä, miten hän aikoo puuttua odottamattomiin olosuhteisiin.
• Talon flippaamisen kustannukset ovat lähes varmasti sen arvoisia, jos voittomarginaalit viittaavat siihen.

Flippaamisen kustannukset liittyvät läheisemmin liikkuviin muuttujiin kuin kiinteisiin kuluihin. Jos ei muusta syystä, niin on mahdotonta muotoilla yleispätevää yhtälöä, jonka avulla voisi tarkalleen määritellä flippauksesta aiheutuvat kustannukset. On kuitenkin syytä huomata, että vaikka yksittäisiä kuluja voi olla vaikea ottaa huomioon, on olemassa laajempia kuluja, jotka voivat tehdä kunnostussopimuksen arvioimisesta paljon helpommin hallittavaa.

Keskimääräiset kustannukset talon kääntämisestä

Kuten jo viittasin, ei ole olemassa mitään yleispätevää kaavaa, jonka avulla voisi ottaa huomioon kaikki kulut, joita seuraavasta käänteestäsi tulee. On yksinkertaisesti liian paljon muuttujia ja henkilökohtaisia mieltymyksiä, joita ei voi ottaa huomioon – joista jokainen voi olla yhtä arvaamaton kuin edellinenkin. Tämän vuoksi yksikään kiinteistö ei ole samanlainen, ja flippauksen kustannukset vaihtelevat merkittävästi markkinoista toiseen, puhumattakaan kiinteistöstä toiseen.

Lyhyesti sanottuna flippauksen kustannukset riippuvat liian monista arvaamattomista kuluista, jotta sijoittajat voisivat luottaa yleispätevään vastaukseen. Tästä huolimatta on olemassa laajempia kuluja, joita sijoittajat eivät ehkä pysty tarkkaan määrittelemään, mutta niiden budjetointi auttaa varmasti. Vaikka et tietäisikään tarkalleen, kuinka paljon niitä tulee olemaan, näihin kuluihin kuuluvat muun muassa seuraavat:

• Ostokulut
• Korjauskulut& Korjauskulut
• Pidätyskulut
• Myyntikulut

Lähes jokainen flippauksen kustannuksiin sisältyvä kuluerä voidaan jakaa näihin neljään luokkaan.

Ostokustannukset

Aktiivisten ensikertalaisten ostajien harmiksi asunnon ostokustannukset eivät rajoitu sen alkuperäiseen hintaan. Toki hankintakustannukset ovat suurimmat kustannukset, joita talon kääntäminen aiheuttaa, mutta ne eivät suinkaan ole ainoat kustannukset, joita sijoittajille aiheutuu kodin ostamisesta. Sijoittajien on itse asiassa otettava huomioon useita kustannuksia kotia ostaessaan. Hankintakustannus on siis useiden kulujen huipentuma, joista merkittävin on ostohinta. Kuten kuka tahansa sijoittaja voi kertoa, on kuitenkin muitakin kustannuksia, joita on syytä varoa:

• Mahdollisten panttien maksaminen
• Title Search Fees
• Kiinteistöverot
• Vakuutus
• Palkkiot

Kunnostus &Korjauskustannukset

Flippauskustannukset kasvavat dramaattisesti, kun otat mukaan yksittäiset kunnostus- ja korjauskustannukset. Tästä huolimatta kuntoutus- ja korjauskustannukset ovat usein vaikeinta ottaa huomioon. Tyypillisessä kunnostuksessa voi olla mistä tahansa muutamasta kunnostus- ja korjauskustannuksesta lukemattomiin kuluihin. Parasta, mitä sijoittaja voi toivoa tekevänsä, on ottaa huomioon niin monta kuin mahdollista. Antaaksesi itsellesi käsityksen siitä, mitä on odotettavissa, tässä on joitakin yleisimpiä kunnostus- ja korjauskustannuksia flipin aikana.

Yleiset sisätilojen rakennuskustannukset

• Maali: Ei todellakaan ole mitään syytä olla sisällyttämättä sisätilojen maalausta kuntoutusbudjettiisi, sillä yksi maalaus voi muuttaa koko kodin parempaan suuntaan.
• Kovapuu: Harva muutos auttaa kunnostusta enemmän kuin lattiat, joten harkitse kovapuulattioiden lisäämistä omaan budjettiisi. Näin voit taatusti ”ihastuttaa” potentiaalisia ostajia.
• Keittiö: Sisältää kaapit, työtasot, backsplash, vesijohdot, sähköt, pesuallas, jätehuolto, hana ja lisävarusteet.
• Laitteet:
• Kylpyhuone: Sisältää turhamaisuuden, työtason, peilin, pesualtaan, hanan, ammeen, kehyksen, suihkun, hanasarjan, pyyhetangon, tuulettimen, valaistuksen, perusputkiston ja sähköt.
• Kehykset: Muista ottaa huomioon mahdollisesti tarvittavat lisäkehykset tai mahdollisesti purettavat seinät. Jokainen muutos, jonka teet kehystykseen, rikkoo budjettisi.
• Eristys: Ei ole koskaan huono ajatus eristää uusi kauppasi kunnolla. Näin se on tehokkaampi ja ehkä houkuttelee enemmän ostajia.
• Seinät: Muista ottaa huomioon vaurioituneet seinät ja katot.
• Ovet ja verhoilu:

Yleiset ulkorakennuskustannukset

• Katto: Vaikka katto ei ole aina välttämätön, sen vaihtaminen voi olla rahojesi arvoista. Ainakin uusi katto lisää ulkoasun houkuttelevuutta ja ehkä jopa tulosta.
• Sivuraide: Jos myytävässä kodissa on sivuraide, saatat joutua tekemään korjauksia tai ehkä jopa vaihtamaan sen kokonaan.
• Muuraus:
• Maalaus: On tavallista, että kivi- ja tiilityöt vaativat hieman TLC:tä, joten muista ottaa pienetkin korjaukset huomioon budjetissasi.
• Maalaus:
• Ikkunat: Vaihda ikkunat tarvittaessa; ne tekevät valtavan eron lopputulokseen.
• Maisemointi:
• Betoni ja asfaltti: Maisemointi voi dramaattisesti lisätä kodin houkuttelevuutta, mitä ei voi koskaan aliarvioida.
• Betoni ja asfaltti: Hyvässä kunnostusbudjetissa otetaan huomioon mahdolliset halkeamat paikallisessa betonissa tai asfaltissa.
• Puiset varusteet: Älä unohda tarkistaa aidat, pergolat ja kannet niiden mahdollisesti tarvitsemien töiden varalta.

Yleiset mekaaniset rakennuskustannukset

• LVI-yksikkö:
• Valaisimet: Niin yksinkertaiselta kuin ne tuntuvatkin, uudet valaisimet voivat muuttaa koko talon tunnelman, joten niihin kannattaa varata rahaa.
• Sähköt: Monet vanhat talot saattavat tarvita uuden sähkökeskuksen asennuksen tai vaatia koko talon sähköjen päivittämistä kokonaan.
• Vedenlämmitin: Jokainen koti tarvitsee toimivan vedenlämmittimen, joten varmista, että flippaamasi talo on käyttövalmis.

Pidätyskustannukset

Pidätyskustannukset yksilöivät nimensä mukaisesti kulut, joita aiheutuu kiinteistön hallinnan säilyttämisestä. Tarkemmin sanottuna sijoittajat törmäävät kuluihin sillä hetkellä, kun he ostavat talon. Tätä varten hallussapitokustannukset ovat kuluja, joita syntyy pelkästään kiinteistön ylläpitämisestä. Pitokustannuksiin voivat kuulua muun muassa seuraavat:

• Lainan takaisinmaksumaksut
• Vakuutukset
• Yleishyödylliset palvelut
• HOA-maksut
• Kiinteistöverot

Vaikka pitokustannukset eivät välttämättä räjäytä pankkia, kunnollisessa budjetissa huomioidaan jokainen meno. Mitä tarkemmin pystyt määrittelemään talon myynnin kustannukset, sitä parempi.

Myyntikustannukset

Kään talon myynnin kustannuslaskelma tai budjetti ei ole täydellinen ilman kustannuksia, joita voi odottaa syntyvän kodin todellisesta myynnistä. Älä siis unohda ottaa huomioon myyntikustannuksia, kun on aika laskea talon myynnin kustannuksia. Myyntikulut voivat nousta suureksi summaksi, ja ne ovat useiden kulujen summa:

• asianajopalkkiot
• kiinteistönvälityspalkkiot
• kiinteistöverot
• sekalaiset palkkiot
• markkinointi
• selvityspalkkio

Kaiken kaikkiaan myyntikulut voivat olla useita tuhansia dollareita, ja ne on otettava huomioon keskimääräisissä kustannuksissa, joita talon vaihtaminen aiheuttaa.

Flippauksen kustannukset Yhteenveto

Flippauksen kustannuksia ei voi eritellä yksinkertaisella kaavalla, eikä ole olemassa yleispätevää yhtälöä, joka ratkaisisi kaikki kustannusongelmat. On yksinkertaisesti liian paljon muuttujia, jotka on otettava huomioon, ja ennalta arvaamattomia olosuhteita, joita voi syntyä, mutta poikkean aiheesta. Todella hyvä sijoittaja tietää, että ideana ei ole määritellä tarkkaa kustannusta, vaan pikemminkin arvioida sitä. Ja koska on lähes mahdotonta määritellä tarkkaa hintaa, seuraavaksi paras asia kelpaa: arvio.