Fed ei määrittele asuntolainan korkoja

Jollet työskentele finanssialalla, saatat ajatella, että asuntolainan korot määräytyvät sen mukaan, mitä Federal Reserve tekee – että kun Fed ”nostaa” tai ”laskee” korkoja, asuntolainojen hinnat muuttuvat.

Mitä Fed itse asiassa kuitenkin tekee, on asettaa korko, jonka se veloittaa pankeilta rahan lainaamisesta hyvin lyhyiksi ajoiksi, jotta käteistä on saatavilla asiakkaiden nostettavaksi. Tämä vaikuttaa yleensä lyhytaikaisiin korkoihin, mutta ei pitkäaikaiseen rahoitukseen, kuten asuntolainoihin.

Todellisuudessa sijoittajat päättävät, nousevatko tai laskevatko asuntolainojen korot ostamalla – tai jättämällä ostamatta – MBS-arvopapereita.

Tarkista uusi korko (25.3.2021)

MBS Tarkoittaa Mortgage Backed Securities

Suuri osa asuntolainanantajista ei pidä rahoittamiaan lainoja. He myyvät ne sijoittajille. Luotonantaja saattaa esimerkiksi tehdä 100 000 dollarin asuntolainan, joka tuottaa lopulta 150 000 dollarin maksuja, ja myydä sen sijoittajille alennuksella – vaikkapa 125 000 dollarilla.

Tällöin luotonantaja voi ottaa voittonsa ja kääntyä rahoittamaan toisen asuntolainan. Sijoittajat maksavat 125 000 dollaria oikeudesta kerätä 150 000 dollaria ajan mittaan.

Useimmat sijoittajat eivät kuitenkaan osta koko yksittäistä asuntolainaa. Se olisi riskialtista ja kallista.

Sen sijaan he ostavat osuuksia samankaltaisten asuntolainojen ryhmistä – ikään kuin ostaisivat osuuksia sijoitusrahastosta, joka koostuu useista samankaltaisista yhtiöistä. Näin ne voivat sijoittaa pienempiä summia pienemmällä riskillä.

Näitä asuntolainojen osakkeita kutsutaan MBS- eli mortgage-backed securities -arvopapereiksi. Prosessia, jossa lainat yhdistetään pooliksi ja jaetaan sitten poolit osakkeiksi, kutsutaan ”arvopaperistamiseksi”.

Kuten joukkovelkakirjalainoja, MBS:iä myydään 100 dollarin erissä, ja niiden hinnat nousevat ja laskevat jatkuvasti niiden kysynnän kasvaessa ja vähentyessä.

MBS:ien hinnat riippuvat taloudesta

100 dollarin MBS:n hinnan sanotaan olevan ”nimellisarvossa”. Jos tietyn MBS:n ”kuponkikorko” on 4,0 prosenttia, sen ostaja saa vuosittain 4 dollarin koron.

Jos sijoittajat pitävät 4 dollaria kohtuullisena tuottona pooliin sisältyvään riskiin nähden, MBS myydään nimellisarvoon. Jos sijoittajat kuitenkin huolestuvat inflaatiosta, 4,0 prosenttia voi tuntua vähemmän houkuttelevalta, ja MBS:n hinta laskee alle 100 dollarin. Jos talous vaikuttaa horjuvalta, turvallinen neljän prosentin tuotto voi olla houkuttelevampi, ja MBS:n hinta nousee korkeammalle.

It’s Just Math: MBS:n hinta ja asuntolainojen korot

Sijoittajan MBS:stä maksama hinta määrää sen tuoton. ”Tuotto” viittaa MBS:n hinnan ja maksetun koron väliseen suhteeseen. Jos MBS:n hinta on 100 dollaria ja kuponkikorko 4,0 prosenttia, sen tuotto on myös 4,0 prosenttia.

4 dollaria / 100 dollaria = 0,04 eli 4,0 prosenttia.

Entä jos sijoittajat huolestuvat inflaatiosta eivätkä halua 4,0 prosentin MBS:ää? Hinta laskee. Jos se laskee 75 dollariin, ostajat saavat edelleen 4 dollaria vuodessa korkoa, mutta heidän tuottonsa nousee johonkin hyväksyttävämpään.

4 dollaria / 75 dollaria = 5,33 prosenttia.

Entä jos talous heikkenee ja sijoittajat todella haluavat 4,0-prosenttisen MBS:n? Sen hinta nousee, kun kysyntä on vahvaa. Jos hinta nousee 110 dollariin, sen tuotto laskee.

4 dollaria / 110 dollaria = 3,63 prosenttia.

Huomaa, että tämä on yksinkertaistettu kuva. MBS-hintoihin sisältyy myös lainakokonaisuuteen liittyvän riskin määrä – esimerkiksi lainat, joiden kiinnitykset mahdollistavat alhaisemmat luottopisteet, voidaan hinnoitella alempaan hintaan ja niillä voi olla korkeampi tuotto suuremman maksukyvyttömyysriskin vuoksi.

Your Friendly Mortgage Banker: How Wall Street Affects Main Street

Luultavasti ihmettelet, miten rahoitusmarkkinoiden jatkuvat hintamuutokset vaikuttavat asuntolainanantajasi asettamiin korkoihin.

Se on melko yksinkertaista. Asuntolainanantajat asettavat korkonsa, kun rahoitusmarkkinat avautuvat, ja sen jälkeen he tarkkailevat MBS:ien hintoja koko päivän (tai he maksavat palvelulle siitä, että se tekee tämän ja varoittaa heitä merkittävistä muutoksista).

Kun MBS:ien hinnat laskevat, lainanantajat nostavat korkojaan, ja kun hinnat nousevat, he laskevat korkojaan. Yleensä lainanantajat reagoivat nopeammin hintojen laskuun kuin nousuun, koska lainaaminen markkinakorkoja alhaisemmilla koroilla maksaa heille rahaa.
Varmista uusi korkosi (25.3.2021)

Mikä saa asuntolainojen korot nousemaan?

Kukaan ei halua jäädä neljän prosentin tuottoon viiden prosentin maailmassa. Sellaisiin tapahtumiin ja indikaattoreihin, jotka saavat MBS-korkojen hinnat laskemaan, kuuluu kaikki, mikä viittaa lisääntyneeseen taloudelliseen aktiviteettiin, mikä ruokkii inflaatiohuolia. Esimerkiksi:

• Osakemarkkinoiden nousu
• Työttömyyden lasku
• Kuluttajien luottamuksen kasvu
• Tukkuhintojen nousu
• Tehtaiden tilausten kasvu
• Energian hinnan nousu
• Kullan hinnan lasku

Asuntolainojen hankkijana kannattaa seurata otsikoita. Jos työttömyys on alhainen, yritykset palkkaavat työntekijöitä ja osakemarkkinat ovat nousussa, se voi tarkoittaa, että asuntolainan korot ovat menossa ylöspäin.

Mikä saa asuntolainan korot laskemaan?

Huonot talousuutiset voivat olla hyviä uutisia asuntolainaa etsivälle. Talouden epävarmuus ajaa sijoittajat ”turvasatamiin”, matalan riskin sijoituskohteisiin, joiden tuotto ei ole kovinkaan näyttävä. Joukkovelkakirjalainat ja MBS-lainat kuuluvat tähän kategoriaan.

Nämä indikaattorit voivat ennustaa MBS:ien hintojen nousua ja asuntolainojen korkojen laskua:

• Työttömyyden nousu
• Poliittinen epävakaus
• Tehdastilausten lasku
• Tukkuhintojen lasku
• Kullan hinnan nousu
• Energian hinnan lasku
• Pörssihintojen lasku
• Kuluttajaluottamuksen heikkeneminen

Vierasmaalaiset tapahtumat voivat vaikuttaa voimakkaasti U.USA:n asuntolainakorkoihin. Vuoden 2016 puolivälissä tapahtui Brexit, joka painoi asuntolainakorkoja alaspäin pitkäksi aikaa.

Treasuries And MBS

Monet asuntolainanottajat seuraavat Yhdysvaltain 10-vuotisten valtionlainojen tuottoja, kun he seuraavat asuntolainakorkoja. Ne ovat helpommin löydettävissä ja ymmärrettävissä kuin MBS:n hinnat – CNNMoney ja muut sivustot asettavat ne etualalle taloussivuillaan.

Treasuries ja MBS kilpailevat samoista sijoittajista, ja niillä on taipumus liikkua samaan suuntaan. Treasuriesiin liittyy kuitenkin vähemmän riskejä kuin MBS:iin, koska liittovaltio ei laiminlyö velvoitteitaan, kun taas asuntolainanottajat joskus laiminlyövät niitä.

Kiinnityskoron lukitseminen

Jos sinulla on asuntolaina tekeillä etkä ole lukinnut korkoasi, sinun kannattaa kiinnittää huomiota rahoitusmarkkinoihin.

Yhdysvaltojen työministeriön kuukausittainen työllisyystilanneyhteenveto on esimerkiksi sijoittajille erittäin tärkeä, ja se voi aiheuttaa asuntolainojen korkojen jyrkkää nousua tai laskua. Jos sinulla ei ole varaa korkojen nousuun, saatat haluta lukita ennen raportin julkaisua. Jos kuitenkin nautit uhkapelistä, voit kelluttaa korkoasi ja ehkä napata edullisen tarjouksen.

Kiinnityskorot voivat olla monimutkaisia, ja se on yksi syy siihen, miksi kannattaa valita kokenut laina-asiantuntija, joka auttaa sinua navigoimaan niissä.

Tarkista uusi korkosi (25.3.2021)