Omaisuuslainsäädäntö on oikeudenala, joka sääntelee sitä, mitä ihmiset omistavat. Se on oikeudenala, jossa sanotaan, kuka voi omistaa maata ja henkilökohtaisia esineitä, miten he voivat käyttää niitä ja millä ehdoilla. Varallisuusoikeus koskee sekä kiinteää että henkilökohtaista omaisuutta. Omaisuuden omistaminen ja käyttö on oikeudenala, joka vaikuttaa kaikkiin yhteiskunnan jäseniin. Varallisuusoikeus on myös tärkeä osa perintöoikeutta, perheoikeutta ja kunnallisoikeutta.

Mitä eroa on kiinteällä omaisuudella ja henkilökohtaisella omaisuudella?

Omaisuutta on kahdenlaista: kiinteää ja henkilökohtaista omaisuutta. Kiinteä omaisuus on maa-aluetta. Siihen voi kuulua myös maa-alueeseen liitettyjä asioita, kuten talo, liikerakennuksia, autotalli tai lato ja jopa puita. Kiinteä omaisuus on maata ja siihen liittyviä asioita. Henkilökohtainen omaisuus on sitä vastoin sellaista omaisuutta, joka on hallussasi tai omistuksessasi ja joka voi liikkua. Auto on esimerkki henkilökohtaisesta omaisuudesta. Pöytätuoli, tietokone ja kaikki muu, mikä ei ole maata tai rakennuksia, on henkilökohtaista omaisuutta. Useimmat ihmiset omistavat ainakin jonkin verran henkilökohtaista omaisuutta.

Omaisuuslainsäädäntö on ensisijaisesti osavaltioiden lakia

Vaikka joskus liittovaltion hallituksella voi olla jotain sanottavaa omaisuuslainsäädännöstä, useimmille ihmisille osavaltioiden laki on se, jolla on eniten merkitystä. Jokaisella osavaltiolla on oma järjestelmänsä kiinteän ja henkilökohtaisen omaisuuden omistusta ja siirtoja varten. Kun omaisuuslakimies neuvoo asiakkaita, hänen on oltava tietoinen siitä laista, jota sovelletaan heidän osavaltiossaan ja heidän tapauksessaan. Osavaltioiden välisissä laeissa voi olla huomattavia eroja, joten on tärkeää tietää, mitä osavaltion ja paikalliset lait sanovat kussakin yksittäistapauksessa käsiteltävistä asioista.

Omistusoikeuden lajit

Omistusoikeuteen voi liittyä monia eri aiheita, kuten:

Omistusoikeuden siirrot ja omistusoikeustyypit

Kiinteistönomistajien on tiedettävä, miten he voivat omistaa kiinteistöjään ja mitä heidän on tehtävä, jotta omistusoikeus voidaan laillisesti luovuttaa myynnin tai lahjoituksen kautta. Henkilö voi esimerkiksi omistaa kiinteistön yksin tai hänellä voi olla yhteisomistus muiden kanssa. Jos hänellä on yhteisomistusoikeus, hänellä voi olla tai ei voi olla oikeus siirtää omistusosuutensa jollekin toiselle milloin tahansa tai kuollessaan.

Mikä on kauppakirja?

Kirja on oikeudellinen asiakirja, jossa ilmoitetaan kiinteän omaisuuden omistusoikeus. Se, minkälainen kauppakirja henkilöllä on, on hyvin tärkeää hänen oikeudellisen etunsa kannalta. Esimerkiksi takuukirja takaa ostajalle vapaan ja selkeän omistusoikeuden kiinteistöön. Toisaalta luovutuskirjalla vain luovutetaan kaikki oikeudet, joita henkilöllä voi olla kiinteistöön. Kullakin lainkäyttöalueella on omat sääntönsä sille, miten tehokas kauppakirja laaditaan ja kirjataan.

Suunnittelulainsäädäntö

Hallitus voi rajoittaa sitä, mitä henkilö tekee omaisuudellaan. Kiinteistön käyttöä rajoittavia lakeja kutsutaan kaavoituslaeiksi. Hallitus voi esimerkiksi rajoittaa kiinteistön käytön asuin-, liike- tai teollisuuskäyttöön. Ihmisten, jotka ostavat kiinteistön joltakin alueelta, on tunnettava kaavoitusrajoitukset ja noudatettava niitä. Kaavoituslait voivat olla yleisiä, kuten kiinteistön rajoittaminen asuinkäyttöön, tai ne voivat olla hyvinkin tarkkoja, kuten vaatimus, että rakennusten on oltava tietyllä etäisyydellä tiestä.

Erityiset maankäyttölait, kuten omakotiyhdistysten säännöt

Aivan kuten hallitus voi rajoittaa toisten omistamien kiinteistöjen käyttöä, myös yksityiset yhdistykset voivat rajoittaa kiinteistöjen käyttöä. Kiinteistöoikeuteen kuuluu yksityisten omakotiyhdistysten lakien luominen, täytäntöönpano ja riitauttaminen. Kun hallituksen asianajaja voi ryhtyä toimenpiteisiin kaavoitusrikkomusten täytäntöönpanemiseksi, asianajajat toimivat yksityisten yhdistysten puolesta pannakseen täytäntöön omaisuusrajoituksia. On olemassa osavaltioiden lakeja, jotka säätelevät sitä, miten yhdistykset ryhtyvät perustamaan itseään viranomaiseksi ja mitä niiden on tehtävä luodakseen täytäntöönpanokelpoista lakia.

Eminent Domain

Joskus hallitus saattaa haluta ottaa yksityistä omaisuutta yleiseen käyttöön. Hallituksen oikeutta ottaa kiinteää omaisuutta yksityiseltä omistajalta kutsutaan pakkolunastukseksi. Hallitus voi ottaa omaisuuden, vaikka joku vastustaisi sitä, mutta sen on korvattava omaisuudesta henkilölle oikeudenmukainen korvaus. Ulosmittaukseen liittyy rajoituksia, ja se on usein oikeudellisten haasteiden kohteena. Kiinteistöasianajajat työskentelevät asiakkaidensa puolesta sekä valtion virastojen että yksittäisten maanomistajien puolesta pakkolunastukseen liittyvissä asioissa.

Adverse possession

Laki antaa ihmisille oikeuden vaatia omistusoikeutta omaisuuteen maksamatta siitä joissakin olosuhteissa. Omistusoikeuden vaatimista oikeudesta kutsutaan haitalliseksi hallussapidoksi (adverse possession). Saadakseen omistusoikeuden vastaisen omistusoikeuden kautta henkilön on asuttava kiinteistössä useiden vuosien ajan. Yleensä hänen on asuttava kiinteistössä, ei piilossa, ja hänen on vaadittava omistusoikeuttaan vähintään vuosikymmenen ajan. Vastavuoroinen hallinta voi olla yleinen ongelma, kun naapurikiinteistöjen omistajat käyttävät epätarkkoja rajoja jonkin aikaa. Haitallisen hallussapidon tarkoituksena on ratkaista maakiistat ja varmistaa, että maata käytetään.

Mikä on palvelusoikeus?

Palvelusoikeus antaa henkilölle mahdollisuuden käyttää jonkun toisen omistamaa omaisuutta. Oikeutta käyttää jonkun toisen omistamaa omaisuutta kutsutaan palvelusoikeudeksi tai käyttöoikeudeksi. Jos henkilöllä ei ole muuta tapaa päästä omaisuuteensa kuin kulkemalla jonkun toisen kiinteistön yli, hänellä on todennäköisesti käyttöoikeus kiinteistöön. Siitä, miten henkilö voi käyttää palvelusoikeutta, voidaan usein kiistellä paljon, ja siitä voidaan käydä oikeusjuttuja.

Villieläimet ja luonnonvarat

Kiinteistöllä voi olla myös luonnonvaraisia eläimiä ja luonnonvaroja. Nämä luonnonvarat voivat olla maalla koko ajan tai ne voivat olla kiinteistöllä ajoittain. Kiinteistölainsäädäntö koskee sitä, milloin ja miten kiinteistönomistaja saa käyttää kiinteistönsä luonnonvaroja. Öljy- ja kaasulainsäädäntö voi myös tulla kyseeseen, sillä laki määrittää, miten henkilön on kohdeltava luonnonvaraisia eläimiä ja luonnonvaroja, jotka sattuvat hänen maalleen.

Henkilökohtainen omaisuus – lahjat, kadonnut omaisuus ja hylätty omaisuus

Kiinteään omaisuuteen liittyvät kysymykset riippuvat tyypillisesti osavaltion lainsäädännöstä. Esimerkiksi joissakin osavaltioissa kihlasormus on lahja. Jos avioliittoa ei synny, kihlasormuksen saanut henkilö saa pitää sen. Toisissa osavaltioissa kihlasormus on ehdollinen lahja. Jos avioliittoa ei solmita, kihlasormuksen saajan on palautettava se. Jokaisella osavaltiolla on myös omat sääntönsä siitä, miten kadonnutta ja hylättyä omaisuutta kohdellaan.

Varallisuusoikeuden uudet kysymykset

Varallisuuslainsäädäntö kasvaa ja muuttuu jatkuvasti. Kun lennokit yleistyvät, laissa on pohdittava, milloin lennokki voi kuvata jonkun toisen omaisuutta ja milloin se voi päästä ilmatilaan jonkun omaisuuden yläpuolelle. Lisäksi internet on tehnyt asunnon vuokraamisesta helpompaa kuin koskaan. Lyhytaikaisten vuokrasopimusten suosion kasvaessa niistä tulee myös kiistanalaisempia. Kiinteään omaisuuteen ja henkilökohtaiseen omaisuuteen liittyviä kysymyksiä nousee jatkuvasti esiin, ja lait muuttuvat jatkuvasti. Kiinteistöjuristeilla on mahdollisuus luoda, kehittää ja kyseenalaistaa uusia kiinteistölainsäädäntöjä.

Kuka harjoittaa kiinteistöjuridiikkaa?

Kiinteistöjuridiikka on ensisijaisesti osavaltioiden lainsäädäntöä, mutta kiinteistöjuridiikkaan voi liittyä perustuslaillisia haasteita tai liittovaltion hallituksen omistajuuteen liittyviä kysymyksiä. Kiinteistöjuristit työskentelevät yleensä kaikkialla Yhdysvalloissa. He harjoittavat yleensä transaktio-oikeutta, mutta heidän on oltava valmistautuneita oikeudenkäynteihin, jos heidän asiansa menee oikeuteen. Kiinteistöjuristit asuvat ja työskentelevät suurissa kaupungeissa ja pikkukaupungeissa. He voivat olla kaupungin asianajajia, tai he voivat työskennellä yksittäisten kiinteistönomistajien puolesta.

Miksi ryhtyä kiinteistöjuristiksi?

Juristeille, jotka nauttivat teknisestä kirjoittamisesta ja yksityiskohtien huomioimisesta, kiinteistöjuridiikka voi olla loistava valinta juristiksi. Kiinteistöoikeus edellyttää yksityiskohtaista lukemista ja kirjoittamista. Jopa yhdellä sanalla voi olla suuri merkitys kiinteistöoikeudessa. Lakimiehet luovat usein pitkäaikaisia suhteita asiakkaisiinsa, joten kiinteistöoikeuden harjoittaminen voi olla vakaan lakimiesharjoittelun perusta niin yksityisasiamiehille, pienille toimistoille kuin suurille toimistoillekin.

Kiinteistöoikeuden parissa uran tekeminen

Kiinteistöoikeuden lakimiehet auttavat asiakkaita saamaan varmuuden siitä, että he omistavat haluamansa kiinteän ja henkilökohtaisen omaisuuden haluamillaan ehdoilla, joita he ymmärtävät. Kiinteistöjuristit auttavat asiakkaita siirtämään omaisuuden omistusoikeuden. He ymmärtävät valtion ja paikallisen lainsäädännön vivahteet auttaakseen asiakkaitaan hankkimaan, käyttämään ja siirtämään omaisuutta.