Huhtikuu 2010

”Monet ihmiset eivät ole tietoisia siitä, että yhdistysten on tehtävä tuloveroilmoitus”, sanoo Robert Galvin, osakas bostonilaisesta Davis, Malm & D’Agostine PC:stä, joka on erikoistunut edustamaan asunto-osakeyhtiöitä ja -yhtiöitä.

Juuri niin. Asunto-osakeyhtiöiden on tehtävä veroilmoitukset kuten muidenkin yhtiöiden Yhdysvalloissa. Tässä on alustus säännöistä, joita yhdistysten on noudatettava, kun ne tekevät veroilmoituksen, ja neuvoja HOA:n veropäivän stressin minimoimiseksi.

Seuraa yhtiösääntöjä

Yhdistykset ovat samanlaisia kuin muutkin yhtiöt, vaikka ne eivät olisikaan voittoa tavoittelevia. Se tarkoittaa, että niiden on tehtävä veroilmoitukset muiden maan yhtiöiden tavoin. Jos yhdistyksesi ei ole vielä jättänyt vuoden 2009 liittovaltion veroilmoitusta, sinun on parasta ryhtyä toimeen.

Kalenterivuosittaista kirjanpitomenetelmää noudattavien yhtiöiden on jätettävä veroilmoitukset joka vuosi maaliskuun 15. päivään mennessä, ja myös yhdistysten on noudatettava tätä sääntöä. Jos yhdistyksesi ei noudata kalenterivuoden kirjanpitoa, sen verot on maksettava verovuoden kolmannen kuukauden jälkeisenä 15. päivänä. Jos kalenterivuosi päättyy siis 31. heinäkuuta, veroilmoituksen on oltava perillä 15. joulukuuta.

”Tämä on alamme ongelma”, selittää James Donnelly, Floridan Plantationissa sijaitsevan, 55 000 yhdistysykselle kuuluvaa yksikköä hallinnoivan kiinteistönhoitoyhtiön Castle Groupin toimitusjohtaja. ”Lähes kaikki yhdistykset hoitavat taloutensa kalenterivuosittain. Yrityksiin ja yhdistyksiin erikoistuneiden tilintarkastajien on tehtävä kaikki työnsä vuoden ensimmäisten 60 päivän aikana. Saattaa olla vaikeaa saada yhdistyksen verot tehtyä 15. maaliskuuta mennessä. Kehotammekin yhdistyksiä hakemaan automaattista pidennystä IRS:n lomakkeella 7004. Se antaa kuusi kuukautta lisäaikaa veroilmoituksen tekemiseen.”

Pidennyksen hakemisessa on hyviä ja huonoja uutisia. Huono uutinen on se, että aivan kuten sinun on maksettava korkoa, jos haet henkilökohtaisesti pidennystä ja olet lopulta velkaa valtiolle, myös yhdistyksesi joutuu maksamaan korkoa siltä ajalta maaliskuun 15. päivän määräajan jälkeen, jolloin sen veroja ei ole maksettu.

Hyvä uutinen on se, että useimmat yhdistykset eivät yleensä ole velkaa valtiolle. Ne eivät tienaa paljon, jos lainkaan, rahaa. ”Se on ylivoimaisesti yhdistysten vähemmistö”, Donnelly sanoo.

Valitse myrkkysi

Miksi useimmilla yhdistyksillä ei ole paljon, jos lainkaan, verovelkaa? Useimmat yhdistykset ottavat yleensä vain varoja tilojensa ylläpitoon; ne eivät harjoita tuloja tuottavaa toimintaa.

Sinulla on kaksi vaihtoehtoa, kun annat yhdistyksesi veroilmoituksen. ”Toinen vaihtoehto on tehdä veroilmoitus yrityksenä, ja toinen vaihtoehto on tehdä verolain 528 §:n mukainen veroilmoitus”, selittää Bob Tankel, joka on yhdistyksiä neuvova lakiasiaintoimisto Robert L. Tankel PA:n päämies Dunedinissa, Flacon osavaltiossa. ”Pykälä 528 on tarkoitettu erityisesti asunnonomistajien yhdistyksille. Siinä on korkeampi marginaaliveroaste, mutta se poistaa kaikki verosta vapautetut tulot ja menot. Arviointimaksuja ei edes lasketa tuloksi.”

On harkinnanvaraista, antaako yhdistys suoran yhtiöveroilmoituksen vai IRC 528:n mukaisen veroilmoituksen. ”Kirjanpitäjäsi neuvoo sinua”, Tankel sanoo. ”Kyse ei ole oikeudellisesta kysymyksestä, vaan pikemminkin dollareihin ja sentteihin perustuvasta kysymyksestä.”

”Useimmat yhdistykset valitsevat IRC:n 528 §:n mukaisen verotuksen”, Galvin selittää. ”Se on erittäin hyödyllistä, koska ennen tämän säännöksen säätämistä oli paljon epäselvyyttä siitä, miten yhdistysten tulisi raportoida ja maksaa veroja. IRC 528:n mukaan yhdistyksen on oltava asunnonomistajien yhdistys ja sen on oltava laillisesti järjestäytynyt tätä tarkoitusta varten. Silloin, jos lähes kaikki tulonne ovat yhdistyksen maksuja ja lähes kaikki menonne käytetään kiinteistön ylläpitoon, teidän ei tarvitse maksaa veroja näistä rahoista.”

Voidaksenne täyttää IRC 528:n mukaisen lomakkeen 1120-H täyttääksenne yhdistyksenne seuraavat vaatimukset:

1. Yksiköiden huomattavan enemmistön, 85 prosentin, on oltava asuinkäytössä.
2. Yli puolet, 60 prosenttia, yhdistyksen bruttotuloista on oltava verovapaita, mikä tarkoittaa, että ne saadaan omistajilta yhdistyksen jäsenten ominaisuudessa eikä heiltä tavaroiden tai palvelujen asiakkaina.
3. Vähintään 90 prosenttia yhdistyksen kuluista on oltava verovapaita, mikä tarkoittaa, että ne ovat toiminta- ja pääomakuluja, jotka vaikuttavat suoraan yhdistyksen omaisuuteen.
4. Jäännöstuloja ei voi käyttää jäsenten hyväksi.

”Useimmilla yhdistyksillä ei ole ongelmia täyttää näitä vaatimuksia”, Galvin sanoo.

Verotettavan tulon määrittely

Kuten IRC:n testi osoittaa, yhdistyksesi joutuu maksamaan veroja korkotuloista, joita se saa pankki- ja vararahastotileiltä, sekä verovapaista tuloista. Voittoa tavoittelevasta toiminnasta, kuten kerhotalon vuokrauksesta tai golfkenttämaksuista, saatavat tulot eivät ole verovapaita, ja niitä verotetaan kiinteällä 30 prosentin verokannalla.

”Jos saat tuloja jostain, joka ei ole pelkkä yhdistyksen menoerä – vuokraat kerhotaloa tai vuokraat matkapuhelinmastoa – sinun on maksettava veroja näistä tuloista”, Galvin selittää. ”Sanotaan vaikka, että yksi omistajista haluaa vuokrata kerhotilasi häitä varten. Vuokraus laskettaisiin veronalaiseksi tuloksi, koska yksikön omistaja on nyt varannut kerhotalon iltapäiväksi kaikkien muiden yksikönomistajien ulkopuolelle. Lisäksi joissakin asunto-osakeyhtiöissä on itse asiassa asuntoja, jotka ovat osa yhteisiä tiloja ja joita vuokrataan. Se on vuokratuloa.”

Kuten mikä tahansa yhtiö, yhdistyksesi voi kuitata tulot tulojen tuottamiseen käytetyillä rahoilla. ”Kaikki vuokratulojen tuottamiseen kohdistuvat kulut voidaan vähentää”, Galvin sanoo. ”Jos teillä on huoltohenkilökuntaa siivoamassa häiden jälkeen kerhohuoneistossanne, se on vähennyskelpoista. Jos käytät rahaa klubitalon vuokrauksen mainostamiseen, se on vähennyskelpoista.”

Tehdäänkö rollover?

Jos sinulla on sattumalta ollut loistava tuloja tuottava vuosi, harkitse joidenkin tulojen kierrättämistä, jotta voit lykätä verojen maksamista tai välttää sen kokonaan. ”Jos yhdistyksellä on vuoden lopussa rahaa jäljellä, hallitus voi äänestää sen siirtämisestä seuraavalle vuodelle”, Tankel sanoo. ”Ruling 70-604:n mukaan verovirasto käsittelee tätä pääoman tosiasiallisena palautuksena jäsenille.”

Jos yhdistyksesi on myöhemmin menettänyt rahaa – kuten monet yhdistykset ovat tehneet viime vuosina – yhdistyksesi voi ilmoittaa tuon tulon ja kuitata sen tappioista. ”Voit siirtää tuloja ikuisesti”, Tankel sanoo. ”Viisi vuotta sitten yhdistykset olivat huuhtoutuneita, nyt ne on vedetty vessanpöntöstä alas. Jos niillä olisi ollut siirrettävää tuloa, ne olisivat voineet siirtää sitä ja käyttää sitä viime vuosina. Verovelkaa olisi vähemmän. Kaikkien yhdistysten pitäisi siirtää tuloja, koska siitä ei ole koskaan haittaa.”

Valtiot saattavat myös haluta osuutensa

Kysy kirjanpitäjältäsi, tarvitseeko sinun antaa osavaltion veroilmoitus ja milloin. ”Osavaltioverot vaihtelevat osavaltioittain”, Galvin sanoo. ”Massachusettsissa sinun on täytettävä lomake ja maksettava vero.”

Vaikka monet ihmiset viivyttelevät verojen jättämistä, koska pitävät niitä tuskallisena vaivana, yhdistysten kanssa ne eivät yleensä ole sitä. ”Useimmilla yhdistyksillä ei todellakaan ole paljon verotettavaa tuloa”, Galvin sanoo. ”Vero ei ole suuri taakka, mutta veroilmoitus on annettava.”