Choć istnieją nieskończone sposoby inwestowania pieniędzy, sondaż Gallupa z 2019 roku wykazał, że 35% amerykańskich respondentów twierdzi, że nieruchomości są najlepszą długoterminową opcją inwestycyjną; podczas gdy 27% twierdzi, że akcje. Jeśli masz gotówkę leżącą wokół i chcesz umieścić swoje pieniądze do pracy, jedną z opcji inwestycyjnych do rozważenia jest nieruchomość dochodowa.

Podstawy nieruchomości dochodowych

Nieruchomość dochodowa to nieruchomość kupiona i rozwinięta z zamiarem uzyskania z niej dochodów.

Nieruchomości dochodowe mogą być mieszkalne, takie jak domy jednorodzinne lub nieruchomości wielorodzinne, lub mogą to być nieruchomości komercyjne. Właściciele zarabiają pieniądze poprzez posiadanie i wynajmowanie nieruchomości, podczas gdy się one cenią, a następnie sprzedają je z zyskiem.

Przed dokonaniem jakiejkolwiek inwestycji Rząd Stanów Zjednoczonych zaleca rozważenie następujących kwestii:

Odkąd zdecydowałeś, że jesteś gotowy na inwestycje ze swoimi pieniędzmi, oto pięć korzyści z zakupu nieruchomości dochodowych.

1. You’re In Charge

You choose what property to invest in, which tenant you’ll rent to, how much you’ll charge in rent, and how you’ll manage and maintain the property while renting it to tenants. Możesz korzystać z usług takich jak Airbnb lub VRBO, aby zapewnić krótkoterminowe pobyty wakacyjne lub użyć firmy zarządzającej nieruchomościami, aby pomóc Ci znaleźć i obsługiwać długoterminowych najemców.

Choć inwestowanie w akcje lub fundusz wzajemny daje trochę wolności (jak jesteś w stanie wybrać akcje lub fundusz wzajemny chcesz inwestować w), jesteś nadal pozwalając komuś innemu do zarządzania i kontroli pieniędzy.

2. Nieruchomości Appreciation

Jedną z najbardziej unikalnych możliwości o inwestowaniu w nieruchomości jest to, że można użyć niewielką ilość własnych pieniędzy, podczas gdy pożyczanie reszty, często cztery do 20 razy więcej, od kredytodawcy. Nazywa się to dźwignią finansową. Jeśli kupujesz nieruchomość, używając znacznie więcej długu niż kapitału własnego, inwestycja jest określana jako „wysoko lewarowana”.”

Korzystanie z dźwigni:

Inwestujesz 10 000 USD z własnych pieniędzy na zakup nieruchomości i pożyczasz 90 000 USD z banku. Łącząc swoje pieniądze z pieniędzmi pożyczonymi od banku, jesteś teraz w stanie kupić aktywa o wartości 100 000 $.

Załóżmy, że każdego roku, przez 10 lat, Twoja nieruchomość inwestycyjna będzie się zwiększać o 5%. Oto gdzie zdolność do lewarowania korzyści. Aprecjacja dotyczy całego majątku o wartości 100 000 USD, a nie tylko 10 000 USD z własnych pieniędzy.

Rok 0: 100 000 USD
1.05 (aprecjacja)
Rok 1: 105 000 USD
1.05 (aprecjacja)
Rok 2: $110,250
Rok 10: $162,889

Po 10 latach, wartość Twojej nieruchomości wzrosłaby o prawie $63,000 dolarów. Tak więc, można było włączyć swoje 10.000 dolarów inwestycji w ponad 60.000 dolarów zysku uznania po prostu za pomocą lewarowania.

3. Pieniądze w kieszeni

Jeśli zamierzasz umieścić lokatorów w nieruchomości inwestycyjnej, będzie w stanie uzyskać dochód z wynajmu. Wszelkie pieniądze pozostałe po opłaceniu wydatków będą pieniędzmi w twojej kieszeni.

Załóżmy, że masz najemcę, którego czynsz wynosi $1,100 miesięcznie, a twoja rata hipoteczna PITI wynosi $700 miesięcznie. Tak więc, odjęcie $700 od $1100 pozostawi Ci $400 do kieszeni każdego miesiąca.

Z tego $1,100, załóżmy około 5% w miesięcznych kosztach utrzymania i 5% w kosztach pustostanu. Dlatego należy umieścić $110 do wyznaczonego konta bankowego co miesiąc do czynienia z problemami utrzymania i potencjalnych kosztów wakacji. Kiedy wszystko jest powiedziane i zrobione, będziesz miał około $290 każdego miesiąca w zysku brutto.

$1,100 (miesięczny czynsz)
-$700 (miesięczna płatność hipoteczna PITI)
=$400
-$110 (na utrzymanie i pustostany)
=$290 (miesięczny pasywny dochód z nieruchomości do wynajęcia)

4. Pomoc z hipoteki

Najpopularniejszym rodzajem kredytu jest 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej. Ma on stopę procentową, która pozostanie taka sama przez cały 30-letni okres kredytowania. Na początku kredytu znacznie więcej pieniędzy jest płaconych na odsetki niż na kapitał, ale do 15 roku jest to podział zbliżony do 50/50. Dlatego też, im dłużej posiadasz nieruchomość, tym więcej kapitału kredytu spłacają twoi najemcy i tym więcej bogactwa tworzysz dla siebie.

Powiedzmy, że masz 90 000 dolarów kredytu bankowego z miesięczną ratą hipoteczną w wysokości 500 dolarów. W pierwszym roku, około 385 dolarów z tej płatności pójdzie na spłatę odsetek, a 115 dolarów pójdzie na spłatę kapitału pożyczki.

$115 (miesięczna spłata kapitału) * 12 (miesięcy) = $1,380 (redukcja kapitału na rok)
$90,000 (oryginalna pożyczka)
– $1,380 (spłata kapitału po 1 roku)
= $88,620 (saldo pożyczki po 1 roku)

W 15 roku, około $270 miesięcznej raty hipotecznej pójdzie na spłatę odsetek, a pozostałe $230 na spłatę kapitału.

$230 (miesięczna spłata kapitału) *12 (miesięcy) = $2,760 (redukcja kapitału na rok)

Każdego roku, w którym posiadasz tę nieruchomość, używasz pieniędzy najemcy, aby spłacić swój dług. Poprzez zmniejszenie kwoty pożyczki, będziesz budować bogactwo, ponieważ w końcu będzie można uzyskać dostęp do tych pieniędzy albo przez refinansowanie kredytu lub sprzedaży nieruchomości.

5. Odpisy podatkowe

Jako właściciel nieruchomości na wynajem, jesteś uprawniony do odliczeń podatkowych. Możesz odpisać:

• Odsetki od kredytu hipotecznego
• Odsetki od kart kredytowych używanych do dokonywania zakupów dla nieruchomości
• Ubezpieczenie
• Konserwacja. naprawy
• Wydatki na podróże
• Opłaty prawne i zawodowe
• Podatki od nieruchomości

Amortyzacja

Na szczycie wszystkich tych odliczeń, rząd pozwala również na amortyzację ceny zakupu nieruchomości w oparciu o ustalony harmonogram amortyzacji, nawet jeśli nieruchomość faktycznie zyskuje na wartości.

Używając naszego powyższego przykładu, otrzymujesz $3,480 w dochodzie z wynajmu za rok ($290 każdego miesiąca * 12 miesięcy). Gdybyś zarobił te pieniądze w zwykłej pracy lub na giełdzie, straciłbyś znaczną ich część na zapłacenie podatku dochodowego. Jednakże, posiadając nieruchomość do wynajęcia, możesz zrównoważyć $3,480 dochodu z kosztami amortyzacji nieruchomości, dzięki czemu jesteś w stanie zmniejszyć (lub całkowicie wyeliminować) kwotę podatków, które musisz zapłacić od dochodu z wynajmu.