April 2010

„Wiele osób nie jest świadomych, że stowarzyszenia muszą składać zeznania podatkowe”, mówi Robert Galvin, partner w Davis, Malm & D’Agostine PC w Bostonie, który specjalizuje się w reprezentowaniu kondominiów i spółdzielni.

To prawda. Stowarzyszenia właścicieli domów muszą składać zeznania podatkowe, tak jak reszta korporacji w Stanach Zjednoczonych. Oto elementarz zasad, których stowarzyszenia muszą przestrzegać podczas składania zeznań podatkowych oraz porady na temat minimalizowania stresu związanego z dniem podatkowym dla Twojego HOA.

Przestrzegaj zasad korporacyjnych

Stowarzyszenia są jak każda inna korporacja, nawet jeśli nie są nastawione na zysk. Oznacza to, że muszą składać zeznania podatkowe, tak jak reszta korporacji w kraju. Jeśli twoje stowarzyszenie nie złożyło jeszcze federalnego zeznania podatkowego za rok 2009, lepiej zacznij działać.

Korporacje, które stosują metodę księgowości opartą na roku kalendarzowym, muszą składać zeznania do 15 marca każdego roku, a stowarzyszenia również muszą przestrzegać tej zasady. Jeśli twoje stowarzyszenie nie stosuje księgowości opartej na roku kalendarzowym, podatki są płatne 15. dnia po trzecim miesiącu roku podatkowego. Jeśli więc twój rok kalendarzowy kończy się 31 lipca, twoje zeznanie podatkowe jest płatne 15 grudnia.

„Oto problem w naszej branży”, wyjaśnia James Donnelly, prezes i dyrektor generalny Castle Group, firmy zarządzającej nieruchomościami w Plantation, Fla, która zarządza 55,000 jednostek stowarzyszeniowych. „Prawie wszystkie stowarzyszenia prowadzą swoje finanse w oparciu o rok kalendarzowy. CPA, którzy specjalizują się w korporacjach i stowarzyszeniach, muszą wykonać całą swoją pracę w ciągu pierwszych 60 dni roku. To może być trudne, aby uzyskać stowarzyszenie podatki zrobić do 15 marca. Więc mówimy stowarzyszeniom, aby złożyły wniosek o automatyczne przedłużenie za pomocą formularza IRS 7004. To daje sześć dodatkowych miesięcy na złożenie wniosku.”

Są dobre i złe wieści, kiedy złożyć wniosek o przedłużenie. Zła wiadomość jest taka, że tak jak ty musisz płacić odsetki, jeśli osobiście złożysz wniosek o przedłużenie i skończysz będąc winnym rządowi pieniądze, twoje stowarzyszenie jest również na haczyku za odsetki za ten okres po terminie 15 marca, że jego podatki nie zostały zapłacone.

Dobrą wiadomością jest to, że większość stowarzyszeń zazwyczaj nie jest winna rządowi. Oni nie robią dużo, jeśli w ogóle, pieniądze. „To zdecydowanie mniejszość stowarzyszeń”, mówi Donnelly.

Choose Your Poison

Dlaczego większość stowarzyszeń nie ma dużo, jeśli w ogóle, zobowiązań podatkowych? Ogólnie rzecz biorąc, większość przyjmuje tylko fundusze na obsługę swoich obiektów; nie prowadzą one działalności generującej dochód.

Masz dwie opcje, kiedy składasz zeznania podatkowe swojego stowarzyszenia. „Jedną z nich jest złożenie jako korporacja, a drugą jest złożenie zgodnie z sekcją 528 Internal Revenue Code,” wyjaśnia Bob Tankel, dyrektor w Robert L. Tankel PA w Dunedin, Fla, firma prawnicza, która doradza stowarzyszeniom. „Sekcja 528 jest przeznaczona specjalnie dla stowarzyszeń właścicieli domów. Ma wyższą krańcową stawkę podatkową, ale eliminuje wszystkie dochody i wydatki związane z funkcją zwolnioną. Oceny nie byłyby nawet liczone jako dochód.”

Czy złożyć proste zeznanie korporacyjne, czy też zeznanie na podstawie IRC 528, to kwestia oceny. „Twój księgowy doradzi ci”, mówi Tankel. „To nie jest kwestia prawna; to bardziej kwestia dolarów i centów.”

„Większość stowarzyszeń decyduje się na opodatkowanie zgodnie z sekcją 528 IRC”, wyjaśnia Galvin. „Jest to bardzo użyteczne, ponieważ przed jej uchwaleniem istniało wiele niejasności co do tego, jak stowarzyszenia powinny raportować i płacić podatki. Zgodnie z IRC 528, twoje stowarzyszenie musi być stowarzyszeniem właścicieli domów i być w tym celu prawnie zorganizowane. Wtedy, jeśli prawie cały twój dochód pochodzi z opłat stowarzyszeniowych i prawie cały twój rozchód jest wydawany na utrzymanie nieruchomości, nie musisz płacić podatków od tych pieniędzy.”

Aby zakwalifikować się do złożenia formularza 1120-H zgodnie z IRC 528, twoje stowarzyszenie musi spełniać następujące wymagania:

1. Zasadnicza większość jednostek, 85 procent, musi być używana jako rezydencje.
2. Ponad połowa, 60 procent, dochodu brutto stowarzyszenia musi być zwolniona, co oznacza, że jest otrzymywana od właścicieli w ich charakterze członków stowarzyszenia, a nie od nich jako klientów na towary lub usługi.
3. Co najmniej 90 procent wydatków stowarzyszenia musi być zwolnione, co oznacza, że są to wydatki operacyjne i kapitałowe, które bezpośrednio wpływają na własność stowarzyszenia.
4. Dochód rezydualny nie może być wykorzystany na rzecz członków.

„Większość stowarzyszeń nie będzie miała problemu ze spełnieniem tych wymagań”, mówi Galvin.

Definiowanie dochodu podlegającego opodatkowaniu

Jak wynika z testu IRC, stowarzyszenie będzie musiało płacić podatki od dochodu z odsetek uzyskanych na kontach bankowych i rezerwowych oraz od dochodu niezwolnionego. Dochód z działalności zarobkowej, takiej jak wynajem domu klubowego lub opłaty za pola golfowe, nie jest zwolniony z podatku i jest opodatkowany ryczałtową stawką 30 procent.

„Jeśli generujesz dochód z czegoś, co nie jest zwykłym wydatkiem stowarzyszenia – wynajmujesz dom klubowy lub masz dzierżawę wieży komórkowej – musisz zapłacić podatek od tego dochodu”, wyjaśnia Galvin. „Załóżmy, że jeden z właścicieli chce wynająć domek klubowy na wesele. Ten wynajem zostanie zaliczony do dochodu podlegającego opodatkowaniu, ponieważ właściciel zarezerwował domek klubowy na popołudnie z wyłączeniem wszystkich innych właścicieli. Ponadto, w niektórych stowarzyszeniach condo, istnieją w rzeczywistości apartamenty, które są częścią wspólnych obszarów i są wynajmowane. To jest dochód z wynajmu.”

Jak każda korporacja, wasze stowarzyszenie może kompensować dochód z pieniędzmi wydanymi w celu wygenerowania tego dochodu. „Wszelkie wydatki skierowane na wytworzenie dochodu z wynajmu mogą być odliczone”, mówi Galvin. „Jeśli masz personel konserwacyjny sprzątający po weselu w twoim domu klubowym, to można to odliczyć. Jeśli wydajesz pieniądze na reklamę wynajmu domu klubowego, jest to możliwe do odliczenia.”

Do A Rollover?

Jeśli zdarzyło ci się mieć świetny rok generujący dochód, rozważ rolowanie części tego dochodu, abyś mógł opóźnić lub całkowicie uniknąć płacenia podatków od niego. „Jeśli stowarzyszenie ma resztki pieniędzy na koniec roku, zarząd może zagłosować za przeniesieniem ich na następny rok” – mówi Tankel. „Zgodnie z Ruling 70-604, Internal Revenue Service potraktuje to jako konstruktywny zwrot kapitału członkom.”

Jeśli później masz rok, w którym twoje stowarzyszenie straciło pieniądze – jak wiele stowarzyszeń zrobiło w ciągu ostatnich kilku lat – twoje stowarzyszenie może zadeklarować ten przeniesiony dochód i skompensować go ze stratami. „Możesz przenosić dochód na zawsze”, mówi Tankel. „Pięć lat temu stowarzyszenia były spłukane; teraz są spłukane w toalecie. Gdyby miały przeniesione dochody, mogłyby je przenieść i wykorzystać w ostatnich kilku latach. Byłyby mniejsze zobowiązania podatkowe. Wszystkie stowarzyszenia powinny przenieść dochód, ponieważ to nigdy nie boli.”

Stany mogą chcieć swojej części, zbyt

Sprawdź ze swoim księgowym, aby ustalić, czy i kiedy musisz złożyć zeznanie podatkowe w stanie. „Podatki stanowe różnią się w zależności od stanu,” mówi Galvin. „W Massachusetts musisz złożyć formularz i zapłacić podatek.”

Chociaż wiele osób opóźnia złożenie podatków, ponieważ uważają je za bolesny kłopot, w przypadku stowarzyszeń zazwyczaj tak nie jest. „Większość stowarzyszeń naprawdę nie ma dużego dochodu podlegającego opodatkowaniu”, mówi Galvin. „Podatek nie jest wielkim obciążeniem, ale trzeba złożyć zeznanie”

.