Wiesz, że będziesz potrzebował kredytu hipotecznego na zakup domu. Ale czy wiesz, że nie ma jednego uniwersalnego kredytu mieszkaniowego, który każdy otrzyma, gdy będzie chciał dokonać zakupu? Istnieje wiele różnych rodzajów produktów kredytowych dla domu, z których najbardziej popularna jest pożyczka konwencjonalna. W 2017 roku 73,8% nowych domów zostało sfinansowanych za pośrednictwem pożyczki konwencjonalnej.
„Pożyczka konwencjonalna” to kredyt hipoteczny nie wspierany przez rząd. Jest to duża różnica między pożyczkami konwencjonalnymi i niekonwencjonalnymi, a pożyczki konwencjonalne są dość standardowe do tego, o czym każdy myśli, gdy mówi „hipoteka”. Pożyczki konwencjonalne mogą mieć stałą stopę procentową (gdzie twoja stopa procentowa pozostaje taka sama przez cały okres trwania pożyczki) i regulowaną stopę procentową (gdzie twoja stopa procentowa zmienia się w czasie).
Konwencjonalne pożyczki nie są wyposażone w żadne specjalne dzwonki i gwizdki, a w porównaniu do innych produktów kredytowych, kryteria kwalifikacji mogą być dość surowe. Dlaczego więc wybrać kredyt konwencjonalny? Prześledźmy korzyści oraz inne czynniki, które należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o wyborze rodzaju kredytu mieszkaniowego.
Dlaczego warto wybrać pożyczkę konwencjonalną?
Pożyczki konwencjonalne są w dwóch smakach: zgodne i niezgodne. Zgodna oznacza, że pożyczka zostanie sprzedana przez pożyczkodawcę do Fannie Mae lub Freddie Mac. Dzieje się tak w przypadku mniejszych pożyczek, ponieważ są one łatwiejsze do sprzedania dla banków.
Kredyt niezgodny (a.k.a. a „jumbo” loan) to kredyt hipoteczny, który nie jest sprzedawany do Fannie Mae lub Freddie Mac, ponieważ kredyt jest tak duży. Pożyczka jest uważana za „jumbo” lub „nonconforming”, gdy jest powyżej limitu pożyczki zgodnej z przepisami, czyli $679,650 (dla wybranych stanów i obszarów o wysokich kosztach w 2018 r.; kwota limitu podlega corocznej zmianie). Należy pamiętać, że pożyczki na drugi dom lub dom wakacyjny są również uważane za niezgodne z umową, bez względu na kwotę pożyczki.
Główną różnicą pomiędzy „conforming” a „nonconforming” jest to, że przy większej pożyczce (więcej pieniędzy z banku) przychodzi większa kontrola Twojego wyniku kredytowego i bardziej rygorystyczne wymagania kredytowe.
Czy dostaniesz pożyczkę zgodną czy niezgodną, największe korzyści z konwencjonalnej pożyczki obejmują:
- Elastyczne opcje terminów: możesz wybrać spłatę domu na dowolnej osi czasu pomiędzy 8 a 30 lat
- Brak prywatnego ubezpieczenia hipotecznego po osiągnięciu 80% kapitału własnego w domu lub jeśli dokonasz 20% zaliczki
- Kupujący mogą dostać się do domu z tak niską jak 3% zaliczką
- Wyższe kwoty pożyczki (kupujący mogą pożyczyć do $679,650 w wybranych obszarach i do $453,100 w pozostałej części Stanów Zjednoczonych; dla aktualnych limitów kwoty pożyczki, sprawdź tutaj)
- Dostępne dla każdego rodzaju domu: wakacyjnego, wynajmu lub głównego miejsca zamieszkania
Jak zakwalifikować się do kredytu konwencjonalnego?
Jednym z największych „minusów” kredytu konwencjonalnego są surowsze wymagania kredytowe. Aby zakwalifikować się do pożyczki konwencjonalnej będziesz potrzebował:
- Dwóch lat solidnej historii zatrudnienia
- 2-3 miesięcy szacowanej płatności hipotecznej w oszczędnościach
- Punktacji kredytowej minimum 620
- Niższego wskaźnika zadłużenia do dochodu; około 43% to maksimum
Jeśli brzmi to jak ty, możesz sprawdzić stawki pożyczek konwencjonalnych tutaj.
Co z pożyczką niekonwencjonalną?
Pożyczka niekonwencjonalna to każdy produkt pożyczkowy finansowany przez rząd. Rodzaje pożyczek niekonwencjonalnych obejmują:
- Federal Housing Administration (FHA) Mortgage Program dla osób z niską zaliczką
- VA Home Loan Program dla weteranów
- United States Department of Agriculture (USDA) Mortgage Program for mortgages in rural areas
The FHA loan vs the conventional loan
While two out of three non-konwencjonalne rodzaje pożyczek są ograniczone do pewnych grup ludzi (weteranów, rolników), każdy może ubiegać się o pożyczkę FHA. Wielu kupujących po raz pierwszy lubi porównywać pożyczkę FHA z pożyczką konwencjonalną, ponieważ ma ona łagodniejsze ograniczenia, dzięki czemu wielu kupujących po raz pierwszy może wejść do swojego pierwszego domu. Z pożyczką FHA potencjalny nabywca może:
- Wejść do domu z tak mało jak 3.5% w dół
- Dostać się do domu z minimalną oceną kredytową 500
- Użyć pieniędzy z darowizny do sfinansowania 100% zakupu
- Użyć funduszy pomocowych do sfinansowania zakupu
Największe różnice pomiędzy kredytem FHA a kredytami konwencjonalnymi polegają na tym, że kredyt FHA wymaga prywatnego ubezpieczenia hipotecznego na czas trwania kredytu oraz że dom musi być używany jako główne miejsce zamieszkania. Konieczność opłacania prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego sprawi, że twoje miesięczne płatności będą wyższe niż w przypadku standardowego 20% kredytu konwencjonalnego.
Jeśli mieszkasz w drogim rejonie, niższe limity hipoteczne kredytu FHA mogą cię zniechęcić do rozważenia go jako opcji.
Czy konwencjonalny kredyt mieszkaniowy jest dla mnie odpowiedni?
To zależy. Konwencjonalny kredyt może być najlepszą opcją dla Ciebie, jeśli masz dobry kredyt i masz ładną zaliczkę zapisaną. Przy pożyczce konwencjonalnej zyskujesz również większą elastyczność: w zależności od tego, ile zdecydujesz się wpłacić zaliczki, możesz zabezpieczyć niższe oprocentowanie i uniknąć płacenia co miesiąc dodatkowych opłat z tytułu prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. Aby zdecydować się na odpowiednie dopasowanie pożyczki, najlepiej jest kupić stopy procentowe i grać z liczbami na kalkulatorze hipotecznym. Kalkulator hipoteczny pomoże Ci określić kwotę, której będziesz potrzebować, obliczyć miesięczne płatności i znaleźć najniższe oprocentowanie.
Start crunching numbers with LendingHome’s mortgage calculator.
Zrzeczenie się odpowiedzialności: Powyższe informacje zostały przedstawione wyłącznie w celach informacyjnych i nie powinny być traktowane jako porady podatkowe, oszczędnościowe, finansowe lub prawne. Proszę skonsultować się z doradcą podatkowym. Wszystkie obliczenia i informacje pokazane tutaj są tylko dla celów ilustracyjnych. Wszystkie strony trzecie wymienione powyżej służą wyłącznie do celów demonstracyjnych i nie są powiązane z LendingHome. Wszystkie poglądy i opinie wyrażone w tym poście należą do osób, do których się odnoszą. NMLS ID: 1125207 Warunki, Prywatność & Ujawnienia. Copyright LendingHome Corporation 2019.