Fed nie ustala stawek hipotecznych

Jeśli nie pracujesz w finansach, możesz myśleć, że stawki hipoteczne są określane przez to, co robi Rezerwa Federalna – że kiedy Fed „podnosi” lub „obniża” stopy procentowe, zmieniają się ceny kredytów hipotecznych.

To, co Fed faktycznie robi, jednak, jest ustawienie stawki, którą pobiera od banków za pożyczanie pieniędzy na bardzo krótkie okresy czasu, tak, że gotówka jest dostępna dla klientów wypłaty. Ma to wpływ na krótkoterminowe stopy procentowe, ale nie na długoterminowe finansowanie, takie jak kredyty hipoteczne.

W rzeczywistości inwestorzy decydują, czy oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie czy spadnie, kupując – lub nie kupując – MBS.

Zweryfikuj swoją nową stawkę (25 marca 2021)

MBS oznacza Mortgage Backed Securities

Większość kredytodawców hipotecznych nie zatrzymuje kredytów, które finansują. Sprzedają je inwestorom. Kredytodawca może zrobić 100.000 dolarów pożyczki domu, na przykład, który ostatecznie przyniesie 150.000 dolarów w płatnościach, i sprzedać go do inwestorów z dyskontem – powiedzmy, 125.000 dolarów.

To pozwala kredytodawcy wziąć swój zysk i odwrócić się i finansować inny kredyt hipoteczny. Inwestorzy płacą $125,000 za prawo do zbierania $150,000 w czasie.

Jednakże większość inwestorów nie kupuje całej indywidualnej hipoteki. To byłoby ryzykowne i drogie.

Zamiast tego, kupują udziały w pulach podobnych kredytów hipotecznych – coś w rodzaju kupowania udziałów w funduszu wzajemnym składającym się z kilku podobnych firm. To pozwala im inwestować mniejsze kwoty przy mniejszym ryzyku.

Te udziały w pulach kredytów hipotecznych nazywane są MBS, czyli papierami wartościowymi zabezpieczonymi hipoteką. Proces łączenia kredytów w pule, a następnie rozbijania puli na udziały nazywa się „sekurytyzacją”.”

Podobnie jak obligacje, MBS są sprzedawane w przyrostach po 100 dolarów, a ich ceny rosną i spadają w sposób ciągły, gdy rośnie i maleje na nie popyt.

Ceny MBS zależą od gospodarki

Cena MBS o wartości 100 dolarów jest określana jako „po cenie nominalnej”. Jeśli dany MBS ma „stopę kuponu” 4,0 procent, jego nabywca otrzyma 4 dolary odsetek każdego roku.

Jeśli inwestorzy uważają, że 4 dolary to uczciwy zwrot za kwotę ryzyka w puli, MBS będzie sprzedawać po cenie nominalnej. Jeśli jednak inwestorzy zaczną się obawiać inflacji, 4,0 procent może wydawać się mniej atrakcyjne, a cena MBS spadnie poniżej 100 dolarów. Jeśli gospodarka wydaje się chwiejna, bezpieczny czteroprocentowy zwrot może być bardziej atrakcyjny, a cena MBS wzrośnie wyżej.

It’s Just Math: MBS Prices And Mortgage Rates

Cena, którą inwestor płaci za MBS, określa jego rentowność. „Yield” odnosi się do relacji pomiędzy ceną MBS a płaconymi odsetkami. Jeśli MBS ma cenę 100 dolarów i stopę kuponu 4,0 procent, jego rentowność wynosi również 4,0 procent.

$4 / 100 dolarów = .04 lub 4,0 procent.

Co się stanie, jeśli inwestorzy zaczną się martwić o inflację i nie będą chcieli 4,0 procentowych MBS? Cena spada. Jeśli spadnie do 75 dolarów, nabywcy nadal otrzymują 4 dolary rocznie odsetek, ale ich rentowność wzrasta do czegoś bardziej akceptowalnego.

$4 / 75 dolarów = 5,33 procent.

A jeśli gospodarka słabnie, a inwestorzy naprawdę chcą 4,0 procent MBS? Jego cena wzrośnie, gdy popyt jest silny. Jeśli cena wzrośnie do 110 dolarów, jego rentowność spadnie.

$4 / 110 dolarów = 3,63 procent.

Zauważ, że jest to uproszczona ilustracja. Ceny MBS uwzględniają również wielkość ryzyka związanego z pulą kredytów – te z hipotekami pozwalającymi na niższe wyniki kredytowe, na przykład, mogą być wyceniane niżej i mieć wyższą rentowność z powodu zwiększonego ryzyka niewypłacalności.

Your Friendly Mortgage Banker: How Wall Street Affects Main Street

Pewnie zastanawiasz się, jak ciągłe zmiany cen na rynkach finansowych przekładają się na stopy procentowe, które ustala Twój kredytodawca hipoteczny.

To dość proste. Kredytodawcy hipoteczni ustalają swoje stopy procentowe, gdy rynki finansowe się otwierają, a następnie monitorują ceny MBS przez cały dzień (lub płacą za usługę, aby to zrobić i powiadomić ich o znaczących zmianach).

Gdy ceny MBS spadają, kredytodawcy podnoszą stopy procentowe, a gdy ceny rosną, obniżają swoje stopy. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy szybciej reagują na spadek cen niż na ich wzrost, ponieważ pożyczanie poniżej stawek rynkowych kosztuje ich pieniądze.
Weryfikuj swoją nową stawkę (25 marca 2021)

What Makes Mortgage Rates Rise?

Nikt nie chce utknąć z czteroprocentowym zwrotem w pięcioprocentowym świecie. Wydarzenia i wskaźniki, które sprawiają, że ceny MBS spadają, obejmują wszystko, co wskazuje na zwiększoną aktywność gospodarczą, która napędza obawy o inflację. Na przykład:

• Zyski na rynku stockowym
• Zmniejszenie bezrobocia
• Zwiększenie zaufania konsumentów
• Wyższe ceny hurtowe
• Zwiększenie zamówień fabrycznych
• Wyższe ceny energii
• Zmniejszenie cen złota

Jako kupujący kredyt hipoteczny, obserwuj nagłówki gazet. Jeśli bezrobocie jest niskie, firmy zatrudniają, a rynek akcji rośnie, może to oznaczać, że stopy hipoteczne idą w górę.

Co sprawia, że stopy hipoteczne spadają?

Złe wiadomości gospodarcze mogą być dobrą wiadomością dla każdego, kto szuka kredytu hipotecznego. Niepewność gospodarcza popycha inwestorów do „bezpiecznych przystani”, inwestycji o niskim ryzyku i mniej niż spektakularnych zyskach. Obligacje i MBS należą do tej kategorii.

Te wskaźniki mogą przewidzieć wzrost cen MBS i spadek oprocentowania kredytów hipotecznych:

• Rosnące bezrobocie
• Niestabilność polityczna
• Zmniejszające się zamówienia fabryczne
• Niższe ceny hurtowe
• Wyższe ceny złota
• Niższe ceny energii
• Straty na rynku magazynowym
• Niższe zaufanie konsumentów

Zagraniczne wydarzenia mogą mieć duży wpływ na U.S. stóp hipotecznych. W połowie 2016 roku doszło do Brexitu, który spowodował spadek oprocentowania kredytów hipotecznych na dłuższy okres.

Treasuries And MBS

Wielu kredytobiorców hipotecznych obserwując oprocentowanie kredytów hipotecznych kieruje się rentownością 10-letnich amerykańskich papierów skarbowych. Są one łatwiejsze do znalezienia i zrozumienia niż ceny MBS – CNNMoney i inne serwisy umieszczają je w centrum swoich stron finansowych.

Skarby skarbowe i MBS konkurują o tych samych inwestorów i mają tendencję do poruszania się w tym samym kierunku. Jednak Treasuries niosą ze sobą mniejsze ryzyko niż MBS, ponieważ rząd federalny nie zalega ze swoimi zobowiązaniami, podczas gdy kredytobiorcy hipoteczni czasami to robią.

Locking A Mortgage Rate

Jeśli masz kredyt hipoteczny w procesie i nie zablokowałeś w swojej stopie, będziesz chciał zwrócić uwagę na rynki finansowe.

Na przykład, miesięczne podsumowanie sytuacji zatrudnienia z Departamentu Pracy USA jest niezwykle ważne dla inwestorów i może spowodować, że stopy hipoteczne wzrosną lub spadną gwałtownie. Jeśli nie możesz sobie pozwolić na wzrost stóp, możesz chcieć zablokować przed wydaniem raportu. Jeśli jednak lubisz hazard, możesz zmienić swoje oprocentowanie i być może złapać okazję.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych może być skomplikowane i jest to jeden z powodów, dla których opłaca się wybrać doświadczonego profesjonalistę, który pomoże Ci się w nim poruszać.

Zweryfikuj swoją nową stawkę (25 marca, 2021)