Se você tem ou está considerando obter uma hipoteca de taxa variável, é importante saber como as mudanças na taxa Prime podem afetar a taxa de juros da sua hipoteca.

Se você já tem ou já foi pré-aprovado para uma hipoteca de taxa variável, a taxa de juros da sua hipoteca foi fixada na taxa Prime mais ou menos uma certa taxa. Os juros da sua hipoteca seguirão directamente a taxa Prime para cima ou para baixo.

Por exemplo, se a sua hipoteca de taxa variável está definida em Prime + 0.2% e a taxa Prime actual é 2.45%, então a sua hipoteca actual é 2.65%. Se a taxa Prime subir 0.2 pontos percentuais para 2.65%, então a sua taxa de hipoteca aumentará na mesma quantia para 2.85% (2.65% + 0.2%).

A maioria das hipotecas de taxa variável tem pagamentos fixos. Isto significa que mesmo que a sua taxa de juros mude, os seus pagamentos regulares permanecerão os mesmos. No entanto, a quantidade de dinheiro de cada pagamento que vai para pagar os juros e a quantidade de dinheiro que vai para o seu principal irá mudar.

A taxa Prime aumenta

Se a taxa Prime subir, a sua taxa de hipoteca irá aumentar e mais do seu pagamento irá para os juros e menos irá para o principal da sua hipoteca. Isto pode significar que você paga a sua hipoteca mais lentamente e acaba com mais da sua hipoteca restante no final do seu prazo.

A taxa Prime diminui

se a taxa Prime diminui, a sua hipoteca diminui e menos do seu pagamento vai para os juros e mais vai para o capital da sua hipoteca. Isto pode significar que você paga a sua hipoteca mais rapidamente e acaba com menos da sua hipoteca restante no final do seu prazo.

Se planeia considerar uma hipoteca de taxa variável no futuro, você deve saber como a taxa Prime afecta a sua taxa hipotecária potencial. Como taxa variável, a sua taxa de hipoteca potencial seguirá a taxa Prime para cima e para baixo. Um aumento na taxa Prime pode tornar uma hipoteca de taxa variável mais cara do que uma hipoteca de taxa fixa semelhante. Da mesma forma, uma diminuição na taxa Prime poderia tornar uma hipoteca de taxa variável mais barata que uma hipoteca de taxa fixa semelhante.

Embora as hipotecas de taxa variável sejam todas baseadas na taxa Prime, existe um modificador que os credores podem definir. Este modificador determina quanto maior ou menor é a taxa variável em relação à taxa Prime. Pense nisso como uma majoração ou desconto – todos usam o mesmo preço original, mas os financiadores podem definir seus próprios preços com uma majoração ou desconto. Mesmo que a taxa Prime desça, os credores podem escolher definir uma majoração (markup) maior para que suas taxas variáveis não mudem.

Isso aconteceu em março de 2020 quando os bancos seguiram o corte de taxas do Banco do Canadá e baixaram suas taxas Prime de 2,95% para 2,45%. Alguns bancos, incluindo o RBC e o BMO, aumentaram a margem sobre as suas hipotecas de taxa variável para que as suas taxas finais permanecessem as mesmas. Isto mostra que você sempre tem que fazer sua pesquisa e verificar se você está realmente conseguindo um bom negócio.

A taxa Prime tem uma relação muito próxima com a taxa Target overnight do Banco do Canadá. Desde o final dos anos 90, a taxa Prime tem-se mantido num intervalo de 50 pontos base, cerca de 200 pontos base (2 pontos percentuais) acima da taxa do Bank of Canada. Nos EUA, o índice de taxa Prime do WSJ permaneceu exactamente 300 pontos base acima da taxa dos fundos federais da Reserva Federal durante as últimas duas décadas.

Localizar alterações nas taxas do Banco do Canadá

The Bank of Canada was created as part of the Bank of Canada Act in 1935. Ele foi recomendado pela Comissão Real em resposta às condições econômicas da Grande Depressão. Em março de 1935, o Bank of Canada foi aberto ao público como uma instituição privada com ações vendidas a investidores públicos. Foi rapidamente nacionalizado como instituição pública por uma emenda à Lei do Banco do Canadá em 1938.

A taxa do Banco do Canadá (não oficialmente a taxa alvo da noite até muito mais tarde no século) começou em 2,5% em 1935 e terminou em 1,5% em 1945. A economia fortaleceu-se durante a guerra, uma vez que o Canadá desempenhou um papel vital no fornecimento de recursos naturais e manufacturados aos Aliados. Houve também um aumento do emprego, especialmente das mulheres. A diminuição da taxa do Banco do Canadá encorajou as pessoas e as empresas a pedir dinheiro emprestado para investir em novas fábricas e habitações.

Após a Segunda Guerra Mundial, a taxa do Banco do Canadá não subiu até outubro de 1955, quando foi alterada para 2,0%. Este ambiente de baixa taxa de juros promoveu investimentos em nova infra-estrutura, manufatura, habitação e bens de consumo.

Após a mudança para cima em 1955, a taxa do Bank of Canada continuou a subir lentamente ao longo dos anos 60 e início dos anos 70. Em Outubro de 1978, a taxa de referência atingiu pela primeira vez os dois dígitos de 10,25%. Isto deveu-se em parte à crise mundial do petróleo e ao embargo petrolífero da OPEP. Com os preços recorde do petróleo em Agosto de 1980, que continuaram em 1981, a taxa do Banco do Canadá atingiu um máximo histórico de 20,03% em Agosto de 1981. A taxa mais baixa alcançada durante este período foi de 7,14% (Março de 1987).

Após a recessão dos anos 80, a taxa do Banco do Canadá entre 1991 – 2009 em geral desceu, com apenas algumas exceções. A taxa de inflação-objectivo foi introduzida no início deste período.

Em março de 2009, a taxa do BOC caiu abaixo de 1% pela primeira vez para 0,5% em resposta à Grande Crise Financeira. Apesar de uma pequena recuperação, em 2014, os preços do petróleo caíram uns espantosos 60%, causando uma recessão na economia de exportação do Canadá, impulsionada pelo petróleo. A taxa do Banco do Canadá caiu então de 1,25% para 0,75% em 2015.

Apesar do crescimento económico generalizado, 2018 e 2019 foram marcados por uma inflação baixa contínua, impedindo o Banco do Canadá de aumentar as taxas acima de 1,75%. Isto foi rapidamente revertido com o impacto da COVID-19 com duas quedas de 50 pontos base em março de 2020. A taxa do Bank of Canada está agora perto do seu limite inferior de 0,25% e é pouco provável que seja aumentada em breve, devido ao impacto deflacionista da redução dos gastos dos consumidores e da economia em dificuldades.

A taxa Prime do Canadá em 2018 subiu de 3,45% para 3,95%, uma vez que o Banco do Canadá aumentou a sua taxa overnight de 1,25% para 1,75%. O crescimento económico global foi projectado para ser forte em 3,75% para o ano e a economia do Canadá correu a um ritmo próximo da capacidade, com mercados imobiliários em ascensão e preços do petróleo elevados. Combinado com uma baixa do dólar canadense, a inflação estava acima da meta do Banco do Canadá de 2%. Em resposta à inflação e ao forte crescimento econômico, o Banco do Canadá aumentou as taxas de juros para manter a inflação dentro de sua meta.

Taxa Prime do Canadá em 2019 permaneceu estável em 3,95%, já que o Banco do Canadá manteve sua meta de taxa overnight em 1,75%. Apesar do aumento dos preços dos ativos com o índice S&P/TSX Composto crescendo 19% em 2019 e o crescimento econômico global estável, as pressões do setor energético canadense atrasado e as relações comerciais incertas com os EUA e a China criaram um vento adverso para o aperto adicional da política monetária e o aumento das taxas de juros.

A taxa Prime do Canadá em 2020 caiu rapidamente para 2,45% no final do primeiro trimestre, uma vez que o Banco do Canadá baixou a sua meta de taxa overnight de 1,75% para 0,25% em resposta às pressões económicas causadas pela COVID-19. O PIB do Canadá caiu 7,5% em março, seguido por um recorde de 11,6% em abril. Embora o Banco do Canadá esteja agendado para mais três reuniões de política este ano, eles sinalizaram que não esperam aumentar as taxas até pelo menos 2022.

Acontecimentos recentes levaram o Banco do Canadá a baixar a sua Taxa Nocturna Alvo. Os bancos canadenses têm seguido em paralelo, diminuindo suas taxas Prime Rate para um mínimo atual de 2,45%. Acreditamos que devido à economia deprimida e ao ambiente de deflação dos gastos dos consumidores, a Target Overnight Rate do Banco do Canadá permanecerá próxima dos níveis atuais até 2022. Subsequentemente, as taxas Prime do banco canadiano continuarão provavelmente a manter-se perto dos níveis actuais.