Abril 2010

“Muitas pessoas não sabem que as associações têm de declarar impostos de renda”, diz Robert Galvin, sócio da Davis, Malm & D’Agostine PC em Boston, especialista em representar condomínios e cooperativas.

É isso mesmo. As associações de proprietários têm que apresentar declarações de impostos como o resto das corporações nos Estados Unidos. Aqui está uma cartilha sobre as regras que as associações têm de seguir quando se apresentam e conselhos para minimizar o stress do dia de impostos para o seu HOA.

Follow Corporate Rules

Associações são como qualquer outra corporação, mesmo que não sejam para lucro. Isso significa que elas devem apresentar declarações de impostos com o resto das corporações no país. Se a sua associação ainda não apresentou uma declaração de impostos federais de 2009, é melhor que você obtenha o cracking.

Associações que seguem um método de contabilidade de ano civil são obrigadas a apresentar declarações até 15 de março de cada ano, e as associações também devem seguir essa regra. Se a sua associação não seguir a contabilidade do ano civil, os seus impostos são devidos no 15º dia após o terceiro mês do seu ano fiscal. Portanto, se o seu ano-calendário termina em 31 de julho, sua declaração de impostos é devida em 15 de dezembro de 5161>

“Aqui está o problema em nosso setor”, explica James Donnelly, presidente e CEO do Castle Group, uma empresa de administração de propriedades em Plantation, Fla., que administra 55.000 unidades da associação. “Quase todas as associações operam as suas finanças com base no ano civil. Os CPAs especializados em empresas e associações têm que fazer todo o seu trabalho nos primeiros 60 dias do ano”. Pode ser difícil conseguir que os impostos da sua associação sejam pagos até 15 de março. Por isso dizemos às associações para pedirem uma extensão automática usando o formulário 7004 do IRS. Isso dá-lhe seis meses adicionais para arquivar.”

Existem boas e más notícias quando você arquiva uma extensão. A má notícia é que assim como você tem que pagar juros se você pessoalmente pedir uma extensão e acabar devendo dinheiro ao governo, sua associação também está no gancho dos juros para esse período após o prazo de 15 de março que seus impostos não foram pagos.

A boa notícia é que a maioria das associações normalmente não devem ao governo. Elas não ganham muito, se é que ganham algum, dinheiro. “Essa é de longe a minoria das associações”, diz Donnelly.

Escolha seu veneno

Por que a maioria das associações não tem muito, se alguma, de uma obrigação fiscal? Em geral, a maioria só aceita fundos para operar suas instalações; não realizam atividades geradoras de renda.

Você tem duas opções ao preencher a declaração de impostos de sua associação. “Uma é arquivar como uma corporação, e a outra é arquivar sob a seção 528 do código da receita interna”, explica Bob Tankel, diretor da Robert L. Tankel PA em Dunedin, Fla., uma firma de advocacia que aconselha associações. “A Secção 528 é especificamente para associações de proprietários de casas. Tem uma taxa de imposto marginal mais elevada, mas elimina todas as receitas e despesas de funcionamento isentas. As avaliações nem sequer seriam contabilizadas como rendimentos”

Se apresentar uma declaração empresarial directa ou uma declaração ao abrigo do IRC 528 é uma chamada de julgamento. “O seu contabilista irá aconselhá-lo”, diz Tankel. “Não é uma questão legal; é mais uma questão de dólares e centavos”.”

“A maior parte das associações optam por ser tributadas sob a Secção 528 do IRC”, explica Galvin. “É muito útil porque antes disto ter sido decretado, havia muita ambiguidade sobre como as associações deveriam relatar e pagar impostos”. Sob o IRC 528, a sua associação tem que ser uma associação de proprietários e devidamente organizada legalmente para esse fim. Então, se quase toda a sua renda é proveniente da avaliação da associação e quase toda a sua despesa é gasta na manutenção da propriedade, você não tem que pagar impostos sobre esse dinheiro.”

Para se qualificar para o formulário 1120-H sob o IRC 528, sua associação deve cumprir os seguintes requisitos:

1. A maioria substancial das unidades, 85 por cento, deve ser usada como residência.
2. Mais da metade, 60%, da renda bruta da associação deve estar isenta, o que significa que é recebida dos proprietários na sua qualidade de membros da associação, e não deles como clientes de bens ou serviços.
3. Pelo menos 90% das despesas da associação devem ser isentas, o que significa que são despesas operacionais e de capital que afetam diretamente a propriedade da associação.
4. A renda residual não pode ser usada para beneficiar os membros.

“A maioria das associações não terá qualquer problema em cumprir estes requisitos”, diz Galvin.

Definindo a renda tributável

Como o teste do IRC indica, sua associação terá que pagar impostos sobre a renda de juros que ganha em contas bancárias e de reserva e sobre a renda não isenta. A renda de atividades com fins lucrativos, como aluguel de clubes ou taxas de campos de golfe, não está isenta e é tributada a uma taxa fixa de 30%.

“Se você gera renda de algo que não é uma simples despesa da associação – você aluga o seu clubhouse ou tem um aluguel de torre de celular – você precisa pagar impostos sobre essa renda”, explica Galvin. “Digamos que um dos proprietários quer alugar a sua sede para um casamento”. Esse aluguel seria contabilizado como renda tributável porque o proprietário da unidade agora reservou a sede do clube para uma tarde, com a exclusão de todos os outros proprietários da unidade. Além disso, em algumas associações de condomínios, existem na verdade apartamentos que fazem parte das áreas comuns e que são alugados. Isso é renda de aluguel”

Como qualquer corporação, sua associação pode compensar a renda com o dinheiro gasto para gerar essa renda. “Qualquer despesa direcionada para a produção da renda de aluguel pode ser deduzida”, diz Galvin. “Se você tiver pessoal de limpeza após o casamento em sua casa do clube, isso é dedutível. Se você gastar dinheiro para anunciar o aluguel da casa do clube, isso é dedutível”

A Rollover?

Se você tiver tido um grande ano de geração de renda, considere rolar parte dessa renda para que você possa atrasar ou evitar o pagamento de impostos sobre ela completamente”. “Se uma associação tiver sobras de dinheiro no final do ano, a diretoria pode votar para rolar para o ano seguinte”, diz Tankel. “Sob a Regra 70-604, a Receita Federal tratará isso como um retorno construtivo de capital aos membros”

Se mais tarde você tiver um ano em que sua associação tenha perdido dinheiro – como muitas associações fizeram nos últimos anos – sua associação pode declarar essa renda transferida e compensá-la com perdas. “Você poderia reverter a renda para sempre”, diz Tankel. “Há cinco anos atrás, as associações tinham descarga; agora são despejadas pela sanita abaixo. Se eles tivessem transportado, eles poderiam tê-las rolado e usado esses últimos anos. Haveria menos obrigações fiscais. Todas as associações devem rolar sobre a renda porque nunca dói”

As associações podem querer a sua parte, Too

Cheque com o seu contabilista para determinar se e quando você precisa apresentar uma declaração de imposto estadual. “Os impostos estaduais variam de estado para estado”, diz Galvin. “Em Massachusetts, você tem um formulário e paga impostos”

Pois muitas pessoas atrasam a declaração de impostos porque os consideram um incômodo doloroso, com associações que normalmente não são. “A maioria das associações realmente não tem um grande rendimento tributável”, diz Galvin. “O imposto não é um grande fardo, mas você tem que apresentar uma declaração”