The Fed Does Not Set Mortgage Rates

A menos que você trabalhe em finanças, você pode pensar que as taxas hipotecárias são determinadas pelo que o Federal Reserve faz – que quando o Fed “aumenta” ou “baixa” as taxas de juros, os preços das hipotecas mudam.

O que o Fed realmente faz, no entanto, é definir a taxa que ele cobra dos bancos para pedir dinheiro emprestado por períodos muito curtos de tempo, para que o dinheiro esteja disponível para saques de clientes. Isto tende a afectar as taxas de juro de curto prazo, mas não os financiamentos de longo prazo como as hipotecas.

Na realidade, os investidores decidem se as taxas hipotecárias vão subir ou descer comprando – ou não comprando – MBS.

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MBS Significa Títulos com Garantia Hipotecária

A maior parte dos financiadores de hipotecas não mantêm os empréstimos que financiam. Eles os vendem aos investidores. Um credor pode fazer um empréstimo imobiliário de $100.000, por exemplo, o qual acabará por render $150.000 em pagamentos, e vendê-lo aos investidores com um desconto – digamos, $125.000.

Permite que o credor obtenha o seu lucro e se vire e financie outra hipoteca. Os investidores pagam $125.000 pelo direito de cobrar $150.000 ao longo do tempo.

No entanto, a maioria dos investidores não compra uma hipoteca individual inteira. Isso seria arriscado e caro.

Em vez disso, eles compram ações em conjuntos de hipotecas semelhantes – como comprar ações em um fundo mútuo composto de várias empresas semelhantes. Isto permite-lhes investir montantes menores com menos risco.

Estas ações em conjuntos de hipotecas são chamadas de MBS, ou títulos garantidos por hipoteca. O processo de combinar empréstimos em pools e depois dividir os pools em ações é chamado de “securitização”

Like bonds, MBS são vendidos em incrementos de $100, e seus preços sobem e descem continuamente à medida que a demanda por eles aumenta e diminui.

Preços do MBS Dependem da Economia

Diz-se que um MBS de $100 ao preço de $100 é “ao par”. Se um determinado MBS tem uma “taxa de cupom” de 4,0 por cento, seu comprador receberá $4 de juros a cada ano.

Se os investidores considerarem $4 um retorno justo para o montante de risco no pool, o MBS venderá ao par. No entanto, se os investidores se preocuparem com a inflação, 4,0 por cento pode parecer menos atraente, e o preço do MBS cairá abaixo de $100. Se a economia parecer instável, um retorno seguro de 4% pode ser mais atraente, e o preço do MBS subirá mais.

É Só Matemática: Preços MBS e taxas de hipoteca

O preço que um investidor paga por um MBS determina o seu rendimento. “Yield” refere-se à relação entre o preço do MBS e os juros pagos. Se um MBS tem um preço de $100 e uma taxa de cupom de 4,0 por cento, seu rendimento também é de 4,0 por cento.

$4 / $100 = .04 ou 4,0 por cento.

E se os investidores ficarem preocupados com a inflação e não quiserem 4,0 por cento de MBS? O preço cai. Se cai para $75, os compradores ainda recebem $4 por ano em juros, mas seu rendimento aumenta para algo mais aceitável.

$4 / $75 = 5,33 por cento.

E se a economia enfraquece e os investidores realmente querem 4,0 por cento de MBS? O seu preço aumentará quando a procura for forte. Se o preço aumenta para $110, seu rendimento cai.

$4 / $110 = 3,63 por cento.

Note que esta é uma ilustração simplificada. Os preços de MBS também incorporam o montante de risco associado a um pool de empréstimos – aqueles com hipotecas que permitem pontuações de crédito mais baixas, por exemplo, podem ter preços mais baixos e rendimentos mais altos devido ao aumento do risco de inadimplência.

Seu Banqueiro Hipotecário Amigável: Como Wall Street afeta a Main Street

Você provavelmente está se perguntando como as contínuas mudanças de preços nos mercados financeiros se traduzem nas taxas de juros que seu credor hipotecário fixa.

É bastante simples. Os credores hipotecários definem suas taxas quando os mercados financeiros abrem, e então eles monitoram os preços do MBS o dia todo (ou pagam um serviço para fazer isso e os alertam para mudanças significativas).

Quando os preços do MBS caem, os credores aumentam as taxas de juros, e quando os preços sobem, eles baixam suas taxas. Em geral, os financiadores são mais rápidos a responder à queda dos preços do que aos aumentos, pois empréstimos a taxas abaixo do mercado custam dinheiro.
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O que faz as taxas hipotecárias subirem?

Ninguém quer ficar preso a um retorno de 4% em um mundo de 5%. O tipo de eventos e indicadores que fazem os preços do MBS caírem incluem qualquer coisa que aponte para o aumento da atividade econômica, o que alimenta a preocupação com a inflação. Por exemplo:

• Ganhos no mercado de ações
• Queda do desemprego
• Aumento da confiança do consumidor
• Preços mais altos no atacado
• Compras de fábrica mais altas
• Preços mais altos de energia
• Queda do preço do ouro

Como um comprador de hipoteca, observe as manchetes. Se o desemprego é baixo, as empresas estão contratando, e o mercado de ações está em alta, isso pode significar que as taxas de hipoteca estão indo para cima.

O que faz as taxas de hipoteca caírem?

Mas notícias econômicas podem ser boas notícias para quem procura uma hipoteca. A incerteza econômica empurra os investidores para “portos seguros”, investimentos de baixo risco com retornos menos espetaculares. Obrigações e MBS se enquadram nessa categoria.

Estes indicadores podem prever a subida dos preços do MBS e a queda das taxas hipotecárias:

• Desemprego crescente
• Instabilidade política
• Queda de encomendas de fábrica
• Preços mais baixos no atacado
• Preços mais altos do ouro
• Preços mais baixos da energia
• Perdas no mercado de ações
• Perda de confiança do consumidor

Acontecimentos estrangeiros podem causar grandes impactos na U.S. taxas hipotecárias. Em meados de 2016, Brexit aconteceu, empurrando para baixo as taxas de hipotecas por um período prolongado.

Treasuries And MBS

Muitos mutuários de hipotecas seguem os rendimentos dos Tesouros dos EUA por 10 anos quando observam as taxas de hipotecas. Eles são mais fáceis de encontrar e entender do que os preços do MBS – CNNMoney e outros sites os colocam na frente e no centro de suas páginas financeiras.

Treasuries e MBS competem pelos mesmos investidores, e eles tendem a se mover na mesma direção. No entanto, os Tesouros carregam menos risco do que o MBS, porque o governo federal não incumbe suas obrigações, enquanto os tomadores de hipoteca às vezes o fazem.

Locking A Mortgage Rate

Se você tem uma hipoteca em processo e não bloqueou sua taxa, você vai querer prestar atenção aos mercados financeiros.

Por exemplo, o Resumo da Situação de Emprego mensal do Departamento do Trabalho dos EUA é extremamente importante para os investidores e pode fazer com que as taxas de hipoteca subam ou caiam drasticamente. Se você não puder pagar um aumento de taxa, você pode querer travar antes da divulgação do relatório. Se você gosta de jogar, no entanto, você pode flutuar sua taxa e talvez pegar uma pechincha.

As taxas de hipotecas podem ser complicadas, e essa é uma das razões pelas quais você paga para escolher um profissional de empréstimo experiente para ajudá-lo a navegar nelas.

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