Você sabe que você vai precisar de uma hipoteca para comprar uma casa. Mas você sabia que não há um empréstimo para todos os tipos de casa que todos recebem quando vão fazer uma compra? Existem muitos tipos diferentes de produtos de empréstimo à habitação, sendo o mais popular o empréstimo convencional. Em 2017, 73,8% das novas casas foram financiadas através de um empréstimo convencional.

Um “empréstimo convencional” é uma hipoteca não apoiada pelo governo. Esta é a grande diferença entre empréstimos convencionais e não-convencionais, e os empréstimos convencionais são bastante normais para o que todos pensam quando dizem “hipoteca”. Empréstimos convencionais podem ser de taxa fixa (onde sua taxa de juros permanece a mesma ao longo da vida do empréstimo) e taxa ajustável (onde sua taxa de juros muda ao longo do tempo).

Empréstimos convencionais não vêm com sinos e apitos especiais, e comparados com outros produtos de empréstimo, os critérios de qualificação podem ser bastante rigorosos. Então, porquê escolher um empréstimo convencional? Vamos rever os benefícios, bem como outras considerações que você deve levar em conta ao decidir sobre um tipo de empréstimo para casa.

Porquê escolher um empréstimo convencional?

Empréstimos convencionais vêm em dois sabores: conforme e não conforme. Conformidade significa que o empréstimo será vendido do seu credor para Fannie Mae ou Freddie Mac. Isto acontece com empréstimos menores, pois são mais fáceis de serem vendidos pelos bancos.
Um empréstimo não-conforme (ou seja, um empréstimo “jumbo”) é uma hipoteca que não é vendida à Fannie Mae ou ao Freddie Mac porque o empréstimo é tão grande. Um empréstimo é considerado “jumbo” ou “não-conforme” quando está acima dos limites de empréstimo em conformidade de $679.650 (para estados selecionados e áreas de alto custo em 2018; o valor do limite está sujeito a mudança anual). Note que os empréstimos para a segunda residência ou para férias também são considerados não-conformes, não importa o montante do empréstimo.

A principal diferença entre “conforme” e “não conforme” é que com um empréstimo maior (mais dinheiro do banco) vem um maior escrutínio da sua pontuação de crédito e requisitos de empréstimo mais rigorosos.
Se você conseguir um empréstimo em conformidade ou não-conforme, os maiores benefícios de um empréstimo convencional incluem:

• Opções de termo flexíveis: você pode escolher pagar a casa em qualquer linha de tempo entre oito e 30 anos
• Sem seguro de hipoteca privada uma vez que você atingir 80% de equidade na casa ou se você fizer 20% de adiantamento
• Compradores podem entrar em uma casa com até 3% de adiantamento
• Valores de empréstimo mais altos (compradores podem pedir emprestado até $679.650 em áreas selecionadas e até $453.100 no resto dos Estados Unidos; para limites de valor de empréstimo atualizados, verifique aqui)
• Disponível para qualquer tipo de residência: férias, aluguel ou residência primária

Como posso me qualificar para um empréstimo convencional?

Um dos maiores “contras” para um empréstimo convencional são os requisitos mais rigorosos para um empréstimo. Para se qualificar para um empréstimo convencional você precisará:

• Dois anos de sólido histórico de emprego
• 2-3 meses de pagamento de hipoteca estimada em poupança
• Um mínimo de 620 pontos de crédito
• Uma menor taxa de endividamento; cerca de 43% é o máximo

Se isso soar como você, você pode verificar as taxas de empréstimo convencional aqui.

E um empréstimo não convencional?

Um empréstimo não convencional é qualquer produto de empréstimo financiado pelo governo. Os tipos de empréstimos não-convencionais incluem:

• Administração Federal de Habitação (FHA) Programa de Hipoteca para aqueles com um baixo pagamento de entrada
• VA Programa de Crédito à Habitação para veteranos
• Programa de Hipoteca do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) para hipotecas em áreas rurais

O empréstimo da FHA vs. o empréstimo convencional

Embora dois em cada três não-convencionaisOs tipos de empréstimos convencionais são restritos a certos grupos de pessoas (veteranos, agricultores), qualquer pessoa pode solicitar um empréstimo da FHA. Muitos compradores de primeira viagem gostam de empilhar um empréstimo FHA para um empréstimo convencional porque tem restrições mais relaxadas, permitindo que muitos compradores de primeira viagem entrem na sua primeira casa. Com um empréstimo FHA um potencial comprador pode:

• Correr a uma casa com tão pouco quanto 3.5% abaixo
• Entre numa casa com uma pontuação mínima de crédito de 500
• Utilizar dinheiro de presente para financiar 100% da compra
• Utilizar fundos de assistência de adiantamento para financiar a compra

As maiores diferenças entre um empréstimo FHA e empréstimos convencionais são que um empréstimo FHA requer um seguro hipotecário privado para a vida do empréstimo, e que a casa deve ser usada como residência principal. Ter de pagar um seguro hipotecário privado sobre o empréstimo irá fazer seus pagamentos mensais mais elevados do que se você colocar os 20% padrão para baixo em um empréstimo convencional.

Também, se você vive em uma área de preço, os limites mais baixos de hipoteca sobre um empréstimo FHA pode dissuadi-lo de considerá-lo como uma opção.

É um empréstimo de casa convencional direito para mim?

Depende. Um empréstimo convencional pode ser a melhor opção para você se você tem um bom crédito e tem uma bela entrada guardada. Com um empréstimo convencional você também obtém mais flexibilidade: dependendo de quanto você escolher pagar no adiantamento, você pode garantir taxas de juros mais baixas e evitar o pagamento extra a cada mês no seguro hipotecário privado. Para decidir sobre o empréstimo certo, é melhor comprar taxas e jogar com números em uma calculadora de hipoteca. Uma calculadora de hipoteca pode ajudá-lo a determinar a quantia que você vai precisar, calcular seus pagamentos mensais e encontrar a taxa de juros mais baixa.

Calculadora de hipoteca da LendingHome.

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