În timp ce există nenumărate modalități de a vă investi banii, un sondaj Gallup din 2019 a constatat că 35% dintre respondenții americani spun că imobiliarele sunt cea mai bună opțiune de investiție pe termen lung; în timp ce 27% spun că acțiunile. Dacă aveți bani lichizi pe aici și doriți să vă puneți banii la treabă, o opțiune de investiție de luat în considerare este o proprietate de venit.

Noțiuni de bază privind proprietățile de venit

O proprietate de venit este o proprietate cumpărată și dezvoltată cu intenția de a obține venituri din aceasta.

Proprietățile de venit pot fi rezidențiale, cum ar fi casele unifamiliale sau proprietățile multifamiliale, sau pot fi proprietăți comerciale. Proprietarii fac bani prin deținerea și închirierea proprietății în timp ce aceasta se apreciază, după care o vând pentru a obține un profit.

Înainte de a face orice investiție, guvernul SUA sfătuiește să ia în considerare următoarele întrebări:

După ce, ați decis că sunteți gata să faceți o investiție cu banii dumneavoastră, iată cinci avantaje ale achiziționării unei proprietăți de venit.

1. Sunteți responsabil

Dumneavoastră alegeți în ce proprietate să investiți, cărui chiriaș îi veți închiria, cât veți cere ca chirie și cum veți gestiona și întreține proprietatea în timp ce o închiriați chiriașilor. Puteți utiliza servicii precum Airbnb sau VRBO pentru a oferi sejururi de vacanță pe termen scurt sau puteți utiliza o companie de gestionare a proprietății pentru a vă ajuta să găsiți și să vă ocupați de chiriașii pe termen lung.

În timp ce investiția într-o acțiune sau într-un fond mutual vă oferă o anumită libertate (deoarece puteți alege acțiunea sau fondul mutual în care doriți să investiți), permiteți totuși altcuiva să vă gestioneze și să vă controleze banii.

2. Aprecierea proprietății

Una dintre cele mai unice oportunități legate de investiția în imobiliare este aceea că puteți folosi o sumă mică din banii proprii în timp ce împrumutați restul, adesea de patru până la 20 de ori mai mult, de la un creditor. Acest lucru se numește efect de levier. Dacă achiziționați o proprietate folosind semnificativ mai multe datorii decât capitaluri proprii, se spune că investiția este „puternic îndatorată.”

Utilizarea efectului de levier:

Investiți 10.000 de dolari din banii proprii pentru a cumpăra o proprietate și împrumutați 90.000 de dolari de la o bancă. Combinând banii dvs. cu banii împrumutați de bancă, sunteți acum în măsură să cumpărați un activ de 100.000 de dolari.

Să presupunem că în fiecare an, timp de 10 ani, proprietatea dvs. de investiții se va aprecia cu 5%. Aici este momentul în care capacitatea de a utiliza efectul de levier vă avantajează. Aprecierea se referă la întregul activ de 100.000 de dolari, nu doar la cei 10.000 de dolari din banii dvs. proprii.

Anul 0: 100.000 de dolari
1,05 (apreciere)
Anul 1: 105.000 de dolari
1,05 (apreciere)
Anul 1: 105.000 de dolari
1.05 (apreciere)
Anul 2: 110.250 $
Anul 10: 162.889 $

După 10 ani, valoarea proprietății dvs. ar fi crescut cu aproape 63.000 $. Astfel, ați fi transformat investiția de 10.000 de dolari într-un profit de peste 60.000 de dolari din apreciere prin simpla utilizare a efectului de levier.

3. Bani în buzunar

Dacă intenționați să plasați chiriași în proprietatea dvs. de investiții, veți putea primi venituri din chirii. Orice bani rămași după ce v-ați plătit cheltuielile vor fi bani în buzunarul dumneavoastră.

Să presupunem că aveți un chiriaș a cărui chirie este de 1.100 de dolari pe lună, iar plata ipotecii PITI este de 700 de dolari pe lună. Astfel, scăzând 700 de dolari din 1.100 de dolari, vă vor rămâne 400 de dolari care vă vor intra în buzunar în fiecare lună.

Din acești 1.100 de dolari, presupuneți aproximativ 5% din costurile lunare de întreținere și 5% din costurile de neocupare. Prin urmare, ar trebui să puneți 110 $ într-un cont bancar desemnat în fiecare lună pentru a face față problemelor de întreținere și potențialelor costuri de vacantare. Când totul este spus și făcut, veți avea aproximativ 290 de dolari în fiecare lună ca profit brut.

$1.100 (chirie lunară)
-$700 (plata lunară a ipotecii PITI)
=$400
-$110 (pentru probleme de întreținere și de neocupare)
=$290 (venitul dvs. pasiv lunar din proprietatea de închiriat)

4. Ajutor cu ipoteca dvs.

Cel mai popular tip de împrumut este o ipotecă cu rată fixă pe 30 de ani. Acesta are o rată a dobânzii care va rămâne aceeași pe toată durata de 30 de ani a împrumutului. La începutul împrumutului, se plătesc semnificativ mai mulți bani pentru dobândă decât pentru principal, dar până în anul 15, este aproape de o împărțire 50/50. Prin urmare, cu cât dețineți mai mult timp proprietatea, cu atât mai mult din principalul împrumutului este plătit de chiriașii dumneavoastră și cu atât mai multă bogăție creați pentru dumneavoastră.

Să spunem că aveți un împrumut bancar de 90.000 de dolari cu o rată lunară de ipotecă de 500 de dolari. În primul an, aproximativ 385 de dolari din această plată vor fi folosiți pentru plata dobânzii, în timp ce 115 dolari vor fi folosiți pentru achitarea principalului împrumutului.

115$ (plata lunară a principalului) * 12 (luni) = 1.380$ (reducerea principalului pentru anul respectiv)
90.000$ (împrumut inițial)
– 1.380$ (plata principalului după 1 an)
= 88.620$ (soldul împrumutului după 1 an)

Până în anul 15, aproximativ 270$ din plata lunară a creditului ipotecar vor merge către dobândă, în timp ce restul de 230$ către principal.

230$ (plata lunară a principalului) *12 (luni) = 2.760$ (reducerea principalului pentru anul respectiv)

În fiecare an în care dețineți această proprietate, folosiți banii chiriașului pentru a vă achita datoria. Prin reducerea sumei împrumutului, veți construi o bogăție, deoarece în cele din urmă veți putea accesa acești bani fie prin refinanțarea împrumutului, fie prin vânzarea proprietății.

5. Deduceri fiscale

În calitate de proprietar al unei proprietăți de închiriat, aveți dreptul la deduceri fiscale. Puteți renunța la deduceri:

• Interzicerea la creditul ipotecar
• Interzicerea la cardurile de credit folosite pentru a face achiziții pentru proprietate
• Asigurare
• Întreținere reparații
• Cheltuieli de călătorie
• Oferte juridice și profesionale
• Impozite pe proprietate

Amortizare

Pe lângă toate aceste deduceri, guvernul vă permite, de asemenea, să depreciați prețul de achiziție al proprietății dvs. pe baza unui program de depreciere stabilit, chiar dacă proprietatea dvs. se apreciază de fapt în valoare.

Utilizând exemplul nostru de mai sus, primiți 3.480 de dolari în venituri din chirii pentru anul respectiv (290 de dolari în fiecare lună * 12 luni). Dacă ați fi câștigat acești bani la un loc de muncă obișnuit sau la bursă, ați fi pierdut o parte semnificativă din ei pentru a plăti impozitul pe venit. Cu toate acestea, prin deținerea unei proprietăți de închiriat, puteți compensa venitul de 3.480 de dolari cu cheltuiala de amortizare a proprietății, putând astfel să reduceți (sau să eliminați complet) valoarea impozitelor pe care trebuie să le plătiți pentru venitul din închiriere.