Federația Federală nu stabilește ratele ipotecare

Dacă nu lucrați în domeniul financiar, s-ar putea să credeți că ratele ipotecare sunt determinate de ceea ce face Rezerva Federală – că atunci când Fed „crește” sau „scade” ratele dobânzii, prețurile ipotecare se schimbă.

Ce face de fapt Fed-ul, însă, este să stabilească rata pe care o percepe băncilor pentru a împrumuta bani pentru perioade foarte scurte de timp, astfel încât numerarul să fie disponibil pentru retragerile clienților. Acest lucru tinde să afecteze ratele dobânzilor pe termen scurt, dar nu și finanțările pe termen lung, cum ar fi creditele ipotecare.

În realitate, investitorii decid dacă ratele la creditele ipotecare vor crește sau vor scădea prin cumpărarea – sau ne-cumpărarea – de MBS.

Verifică noua rată (25 martie 2021)

MBS înseamnă Mortgage Backed Securities

Majoritatea creditorilor ipotecari nu păstrează creditele pe care le finanțează. Ei le vând investitorilor. De exemplu, un creditor ar putea face un împrumut imobiliar de 100.000 de dolari, care în cele din urmă va produce plăți de 150.000 de dolari, și să îl vândă investitorilor cu o reducere – să zicem, 125.000 de dolari.

Aceasta îi permite creditorului să își ia profitul și să se întoarcă și să finanțeze un alt credit ipotecar. Investitorii plătesc 125.000 de dolari pentru dreptul de a încasa 150.000 de dolari în timp.

Cu toate acestea, majoritatea investitorilor nu cumpără un întreg credit ipotecar individual. Acest lucru ar fi riscant și costisitor.

În schimb, ei cumpără acțiuni în grupuri de ipoteci similare – un fel de a cumpăra acțiuni într-un fond mutual compus din mai multe companii similare. Acest lucru le permite să investească sume mai mici cu un risc mai mic.

Aceste acțiuni în grupuri de ipoteci se numesc MBS, sau titluri garantate cu ipoteci. Procesul de combinare a împrumuturilor în pool-uri și apoi de împărțire a pool-urilor în acțiuni se numește „securitizare.”

Ca și obligațiunile, MBS sunt vândute în tranșe de 100 de dolari, iar prețurile lor cresc și scad continuu, pe măsură ce cererea pentru ele crește și scade.

Prețurile MBS depind de economie

Un MBS de 100 de dolari la un preț de 100 de dolari se spune că este „la paritate”. Dacă un anumit MBS are o „rată a cuponului” de 4,0 la sută, cumpărătorul său va primi o dobândă de 4 dolari în fiecare an.

Dacă investitorii consideră că 4 dolari reprezintă un randament corect pentru cantitatea de risc din fond, MBS se va vinde la par. Cu toate acestea, dacă investitorii devin îngrijorați de inflație, 4,0 la sută poate părea mai puțin atractiv, iar prețul MBS va scădea sub 100 de dolari. Dacă economia pare șubredă, un randament sigur de patru procente poate fi mai atractiv, iar prețul MBS va crește mai mult.

It’s Just Math: Prețurile MBS și ratele ipotecare

Prețul pe care îl plătește un investitor pentru un MBS determină randamentul acestuia. „Randamentul” se referă la relația dintre prețul MBS și dobânda plătită. Dacă un MBS are un preț de 100 de dolari și o rată a cuponului de 4,0 la sută, randamentul său este, de asemenea, de 4,0 la sută.

4 dolari / 100 de dolari = 0,04 sau 4,0 la sută.

Ce se întâmplă dacă investitorii devin îngrijorați de inflație și nu doresc MBS de 4,0 la sută? Prețul scade. Dacă scade la 75 de dolari, cumpărătorii primesc în continuare 4 dolari pe an ca dobândă, dar randamentul lor crește la ceva mai acceptabil.

4 dolari / 75 dolari = 5,33 la sută.

Și dacă economia slăbește și investitorii chiar vor MBS de 4,0 la sută? Prețul său va crește atunci când cererea este puternică. Dacă prețul crește la 110 dolari, randamentul său scade.

4 dolari / 110 dolari = 3,63 la sută.

Rețineți că aceasta este o ilustrare simplificată. Prețurile MBS încorporează, de asemenea, gradul de risc asociat unui grup de împrumuturi – cele cu ipoteci care permit scoruri de credit mai mici, de exemplu, pot avea un preț mai mic și randamente mai mari din cauza riscului crescut de neplată.

Your Friendly Mortgage Banker: How Wall Street Affects Main Street

Probabil vă întrebați cum se traduc modificările continue ale prețurilor de pe piețele financiare în ratele dobânzilor pe care le stabilește creditorul dumneavoastră ipotecar.

Este destul de simplu. Creditorii ipotecari își stabilesc ratele atunci când se deschid piețele financiare, iar apoi monitorizează prețurile MBS toată ziua (sau plătesc un serviciu care să facă acest lucru și să îi alerteze în cazul unor schimbări semnificative).

Când prețurile MBS scad, creditorii cresc ratele dobânzii, iar când prețurile cresc, scad ratele. În general, creditorii răspund mai repede la scăderile de preț decât la creșteri, deoarece acordarea de împrumuturi la rate sub nivelul pieței îi costă bani.
Verificați noua dumneavoastră rată (25 martie 2021)

Ce face ca ratele la creditele ipotecare să crească?

Nimeni nu vrea să fie blocat cu un randament de patru la sută într-o lume de cinci la sută. Genul de evenimente și indicatori care fac ca prețurile MBS să scadă includ tot ceea ce indică o creștere a activității economice, ceea ce alimentează îngrijorările legate de inflație. De exemplu:

• Câștigurile de pe piața bursieră
• Căderea șomajului
• Creșterea încrederii consumatorilor
• Creșterea prețurilor cu ridicata
• Creșterea comenzilor din fabrică
• Creșterea prețurilor la energie
• Căderea prețului aurului

În calitate de cumpărător de credite ipotecare, urmăriți titlurile. Dacă șomajul este scăzut, companiile fac angajări și piața bursieră este în creștere, ar putea însemna că ratele la creditele ipotecare se îndreaptă spre o creștere.

Ce face ca ratele la creditele ipotecare să scadă?

Veștile economice proaste pot fi vești bune pentru oricine caută un credit ipotecar. Incertitudinea economică împinge investitorii spre „refugii sigure”, investiții cu risc scăzut, cu randamente mai puțin spectaculoase. Obligațiunile și MBS se încadrează în această categorie.

Acești indicatori pot prezice creșterea prețurilor MBS și scăderea ratelor ipotecare:

• Creșterea șomajului
• Instabilitate politică
• Cădere a comenzilor din fabrică
• Creșterea prețurilor cu ridicata
• Creșterea prețului aurului
• Creșterea prețurilor la energie
• Pierderi pe piața bursieră
• Creșterea încrederii consumatorilor

Evenimentele externe pot avea un impact mare asupra prețurilor din SUA.S. U. A. ratele ipotecare. La jumătatea anului 2016, a avut loc Brexit, împingând în jos ratele ipotecare pentru o perioadă îndelungată.

Trezori și MBS

Mulți debitori ipotecari urmăresc randamentele pentru titlurile de trezorerie americane pe 10 ani atunci când urmăresc ratele ipotecare. Acestea sunt mai ușor de găsit și de înțeles decât prețurile MBS – CNNMoney și alte site-uri le pun în față și în centru pe paginile lor financiare.

Trezorii și MBS concurează pentru aceiași investitori și au tendința de a se mișca în aceeași direcție. Cu toate acestea, titlurile de trezorerie comportă mai puțin risc decât MBS, deoarece guvernul federal nu intră în incapacitate de plată a obligațiilor sale, în timp ce debitorii ipotecari o fac uneori.

Să blochezi o rată ipotecară

Dacă ai un credit ipotecar în curs și nu ți-ai blocat rata, vei dori să fii atent la piețele financiare.

De exemplu, rezumatul lunar privind situația ocupării forței de muncă de la Departamentul Muncii din SUA este extrem de important pentru investitori și poate determina creșterea sau scăderea bruscă a ratelor ipotecare. Dacă nu vă puteți permite o creștere a ratei, ați putea dori să vă blocați înainte de publicarea raportului. Cu toate acestea, dacă vă plac jocurile de noroc, puteți să vă plutiți rata și, poate, să prindeți un chilipir.

Ratele ipotecare pot fi complicate și acesta este unul dintre motivele pentru care merită să alegeți un profesionist cu experiență în domeniul împrumuturilor pentru a vă ajuta să le navigați.

Verificați noua dvs. rată (25 martie 2021)