Aprilie 2010

„Multă lume nu știe că asociațiile trebuie să depună declarații de impozit pe venit”, spune Robert Galvin, partener la Davis, Malm & D’Agostine PC din Boston, specializat în reprezentarea condominiilor și cooperativelor.

Este adevărat. Asociațiile de proprietari de locuințe trebuie să depună declarații fiscale ca și restul corporațiilor din Statele Unite. Iată un îndrumar cu privire la regulile pe care asociațiile trebuie să le respecte atunci când depun și sfaturi pentru a minimiza stresul din ziua impozitelor pentru asociația dvs. de proprietari.

Să urmați regulile corporative

Asociațiile sunt ca orice altă corporație, chiar dacă nu au scop lucrativ. Asta înseamnă că trebuie să depună declarații fiscale la fel ca restul corporațiilor din țară. Dacă asociația dvs. nu a depus încă o declarație de impozit federal pentru 2009, ar fi bine să vă apucați de treabă.

Corporațiile care urmează o metodă de contabilitate bazată pe anul calendaristic trebuie să depună declarațiile până la data de 15 martie a fiecărui an, iar asociațiile trebuie să urmeze și ele această regulă. Dacă asociația dvs. nu urmează metoda de contabilitate pe an calendaristic, impozitele sale sunt datorate în a 15-a zi după a treia lună a anului impozabil. Așadar, dacă anul calendaristic se încheie la 31 iulie, declarația de impozit trebuie depusă la 15 decembrie.

„Iată care este problema în industria noastră”, explică James Donnelly, președinte și director executiv al Castle Group, o companie de administrare a proprietăților din Plantation, Florida, care administrează 55.000 de unități ale asociației. „Aproape toate asociațiile își gestionează finanțele pe baza unui an calendaristic. Contabilii care sunt specializați în corporații și asociații trebuie să își facă toată munca în primele 60 de zile ale anului. S-ar putea să fie greu să terminați impozitele asociației dumneavoastră până la 15 martie. Așa că le spunem asociațiilor să solicite o prelungire automată folosind formularul IRS 7004. Aceasta vă oferă șase luni suplimentare pentru a depune declarația.”

Există vești bune și vești proaste atunci când depuneți o prelungire. Vestea proastă este că, la fel cum trebuie să plătiți dobândă dacă depuneți personal o cerere de prelungire și ajungeți să datorați bani guvernului, asociația dvs. este, de asemenea, obligată să plătească dobândă pentru acea perioadă de după termenul limită de 15 martie în care impozitele sale nu au fost plătite.

Veștile bune sunt că, de obicei, majoritatea asociațiilor nu datorează guvernului. Ele nu fac prea mulți bani, dacă nu chiar deloc. „Aceasta este, de departe, minoritatea asociațiilor”, spune Donnelly.

Alegeți-vă otrava

De ce majoritatea asociațiilor nu au prea multe, sau deloc, obligații fiscale? În general, cele mai multe încasează doar fonduri pentru a-și opera facilitățile; ele nu desfășoară activități generatoare de venituri.

Aveți două opțiuni atunci când depuneți declarațiile fiscale ale asociației dvs. „Una este să o depuneți ca o corporație, iar cealaltă este să o depuneți în conformitate cu secțiunea 528 din Internal Revenue Code”, explică Bob Tankel, director la Robert L. Tankel PA din Dunedin, Florida, o firmă de avocatură care oferă consultanță asociațiilor. „Secțiunea 528 este special pentru asociațiile de proprietari de locuințe. Are o rată marginală de impozitare mai mare, dar elimină toate veniturile și cheltuielile aferente funcțiilor scutite. Evaluările nici măcar nu ar fi numărate ca venit.”

Dacă să depuneți o declarație corporativă directă sau o declarație conform IRC 528 este o decizie de judecată. „Contabilul dumneavoastră vă va sfătui”, spune Tankel. „Nu este o problemă juridică; este mai mult o problemă de dolari și cenți.”

„Majoritatea asociațiilor aleg să fie impozitate în conformitate cu secțiunea 528 din IRC”, explică Galvin. „Este foarte util pentru că, înainte ca aceasta să fie promulgată, exista multă ambiguitate cu privire la modul în care asociațiile ar trebui să raporteze și să plătească taxele. Conform IRC 528, asociația dvs. trebuie să fie o asociație de proprietari de locuințe și să fie organizată legal în mod corespunzător în acest scop. Apoi, dacă aproape toate veniturile dvs. provin din evaluările asociației și aproape toate cheltuielile sunt cheltuite pentru întreținerea proprietății, nu trebuie să plătiți impozite pe acești bani.”

Pentru a vă califica pentru a depune Formularul 1120-H în conformitate cu IRC 528, asociația dvs. trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

1. Majoritatea substanțială a unităților, 85 la sută, trebuie să fie folosite ca reședințe.
2. Mai mult de jumătate, 60 la sută, din venitul brut al asociației trebuie să fie scutit, ceea ce înseamnă că este primit de la proprietari în calitatea lor de membri ai asociației, mai degrabă decât de la aceștia în calitate de clienți pentru bunuri sau servicii.
3. Cel puțin 90 la sută din cheltuielile asociației trebuie să fie scutite, ceea ce înseamnă că sunt cheltuieli de funcționare și de capital care afectează în mod direct proprietatea asociației.
4. Veniturile reziduale nu pot fi folosite în beneficiul membrilor.

„Cele mai multe asociații nu vor avea nicio problemă în a îndeplini aceste cerințe”, spune Galvin.

Definirea venitului impozabil

După cum indică testul IRC, asociația dvs. va trebui să plătească impozite pe veniturile din dobânzi pe care le obține din conturile bancare și de rezervă și pe veniturile neexceptate. Veniturile provenite din activități cu scop lucrativ, cum ar fi chiriile de la clubhouse sau taxele pentru terenurile de golf, nu sunt scutite și sunt impozitate cu o rată fixă de 30 la sută.

„Dacă generați venituri din ceva care nu este o simplă cheltuială a asociației – închiriați clubhouse-ul sau aveți un contract de închiriere a unui turn de telefonie mobilă – trebuie să plătiți impozite pe acel venit”, explică Galvin. „Să spunem că unul dintre proprietari vrea să vă închirieze clubhouse-ul pentru o nuntă. Această închiriere ar fi socotită drept venit impozabil, deoarece proprietarul unității a rezervat acum clubhouse-ul pentru o după-amiază, cu excluderea tuturor celorlalți proprietari de unități. În plus, în unele asociații de condominii, există de fapt apartamente care fac parte din zonele comune și care sunt închiriate. Acesta este un venit din închiriere.”

Ca orice corporație, asociația dvs. poate compensa venitul cu banii cheltuiți pentru a genera acel venit. „Orice cheltuieli direcționate către producerea venitului de închiriere pot fi deduse”, spune Galvin. „Dacă aveți personal de întreținere care face curățenie după nuntă în sediul clubului dumneavoastră, acest lucru este deductibil. Dacă cheltuiți bani pentru a face reclamă pentru închirierea clubului, asta este deductibil.”

Faceți un rulaj?

Dacă se întâmplă să fi avut un an de generare a unui venit grozav, luați în considerare rulajul unei părți din acel venit, astfel încât să puteți întârzia sau evita plata impozitelor pe el cu totul. „Dacă o asociație are bani restanți la sfârșitul anului, consiliul de administrație poate vota să îi reporteze în anul următor”, spune Tankel. „În conformitate cu Hotărârea 70-604, Internal Revenue Service va trata acest lucru ca pe o returnare constructivă de capital către membri.”

Dacă mai târziu aveți un an în care asociația dvs. a pierdut bani – așa cum au făcut multe asociații în ultimii ani – asociația dvs. poate declara acel venit rulat și îl poate compensa cu pierderile. „Ați putea transfera venitul pentru totdeauna”, spune Tankel. „În urmă cu cinci ani, asociațiile erau la apă; acum sunt aruncate în toaletă. Dacă ar fi avut reporturi, le-ar fi putut rostogoli și le-ar fi putut folosi în ultimii ani. Ar fi existat mai puține obligații fiscale. Toate asociațiile ar trebui să reporteze veniturile, pentru că nu strică niciodată.”

Statele ar putea dori și ele partea lor

Verificați împreună cu contabilul dumneavoastră dacă și când trebuie să depuneți o declarație de impozit de stat. „Impozitele de stat variază de la stat la stat”, spune Galvin. „În Massachusetts, trebuie să depuneți un formular și să plătiți impozit.”

Deși mulți oameni amână depunerea impozitelor pentru că le consideră o bătaie de cap dureroasă, cu asociațiile nu sunt de obicei așa. „Majoritatea asociațiilor chiar nu au multe venituri impozabile”, spune Galvin. „Impozitul nu este o povară mare, dar trebuie să depuneți o declarație.”

.