Aunque hay un sinfín de maneras de invertir su dinero, una encuesta de Gallup de 2019 encontró que el 35% de los encuestados estadounidenses dicen que los bienes raíces es la mejor opción de inversión a largo plazo; mientras que el 27% dice que las acciones. Si tienes dinero en efectivo por ahí y quieres poner tu dinero a trabajar, una opción de inversión a considerar es una propiedad de renta.

Fundamentos de la propiedad de renta

Una propiedad de renta es una propiedad comprada y desarrollada con la intención de obtener ingresos de ella.

Las propiedades de renta pueden ser residenciales, como casas unifamiliares o propiedades multifamiliares, o pueden ser propiedades comerciales. Los propietarios ganan dinero manteniendo y alquilando la propiedad mientras se revaloriza, y luego vendiéndola para obtener un beneficio.

Antes de realizar cualquier inversión, el Gobierno de Estados Unidos aconseja considerar las siguientes cuestiones:

Una vez que haya decidido que está listo para hacer una inversión con su dinero, aquí hay cinco beneficios para comprar una propiedad de ingresos.

1. Usted está a cargo

Usted elige en qué propiedad invertir, a qué inquilino va a alquilar, cuánto va a cobrar en alquiler, y cómo va a administrar y mantener la propiedad mientras la alquila a los inquilinos. Puede utilizar servicios como Airbnb o VRBO para proporcionar estancias vacacionales a corto plazo o utilizar una empresa de gestión de la propiedad para ayudarle a encontrar y dar servicio a los inquilinos a largo plazo.

Aunque invertir en una acción o fondo de inversión le da cierta libertad (ya que es capaz de elegir la acción o el fondo de inversión que desea invertir), todavía está permitiendo que otra persona gestione y controle su dinero.

2. Apreciación de la propiedad Apreciación de la propiedad

Una de las oportunidades más singulares sobre la inversión en bienes raíces es que usted puede utilizar una pequeña cantidad de su propio dinero mientras pide prestado el resto, a menudo de cuatro a 20 veces más, a un prestamista. Esto se llama apalancamiento. Si usted adquiere una propiedad utilizando una cantidad significativamente mayor de deuda que de capital, se dice que la inversión está «altamente apalancada»

Uso del apalancamiento:

Usted invierte 10.000 dólares de su propio dinero para comprar una propiedad y pide prestados 90.000 dólares a un banco. Al combinar su dinero con el dinero prestado por el banco, ahora puede comprar un activo de 100.000 dólares.

Supongamos que cada año, durante 10 años, su propiedad de inversión se revalorizará un 5%. Aquí es donde la capacidad de apalancamiento le beneficia. La revalorización se produce en la totalidad del activo de 100.000 dólares, no sólo en los 10.000 dólares de su propio dinero.

Año 0: 100.000 dólares
1,05 (revalorización)
Año 1: 105.000 dólares
1.05 (revalorización)
Año 2: $110,250
Año 10: $162,889

Después de 10 años, el valor de su propiedad habría aumentado en casi $63,000 dólares. Por lo tanto, habría convertido su inversión de 10.000 dólares en una ganancia de apreciación de más de 60.000 dólares simplemente utilizando el apalancamiento.

3. Dinero en su bolsillo

Si tiene la intención de colocar inquilinos en su propiedad de inversión, podrá recibir ingresos por alquiler. Cualquier dinero que quede después de pagar sus gastos será dinero en su bolsillo.

Supongamos que tiene un inquilino cuyo alquiler es de 1.100 dólares al mes y su pago hipotecario PITI es de 700 dólares al mes. Por lo tanto, restando $700 de $1100 le quedarán $400 para su bolsillo cada mes.

De estos $1,100, asuma alrededor del 5% en costos de mantenimiento mensual y 5% en costos de desocupación. Por lo tanto, debe poner 110 dólares en una cuenta bancaria designada cada mes para hacer frente a los problemas de mantenimiento y los posibles costos de desocupación. Cuando todo esté dicho y hecho, tendrá unos 290 dólares cada mes en beneficios brutos.

$1.100 (alquiler mensual)
-$700 (pago mensual de la hipoteca PITI)
=$400
-$110 (para problemas de mantenimiento y desocupación)
=$290 (su ingreso pasivo mensual de la propiedad en alquiler)

4. Ayuda con la hipoteca Ayuda con su hipoteca

El tipo de préstamo más popular es una hipoteca de tipo fijo a 30 años. Tiene una tasa de interés que se mantendrá igual durante todo el plazo de 30 años del préstamo. Al principio del préstamo, se paga bastante más dinero a los intereses que al capital, pero al llegar al año 15, la proporción es casi del 50%. Por lo tanto, cuanto más tiempo tenga la propiedad, mayor será el capital del préstamo que paguen sus inquilinos y mayor será la riqueza que creará para usted.

Supongamos que tiene un préstamo bancario de 90.000 dólares con un pago mensual de hipoteca de 500 dólares. En el primer año, aproximadamente 385 dólares de este pago se destinarán a pagar los intereses, mientras que 115 dólares se destinarán a pagar el principal del préstamo.

$115 (pago mensual del principal) * 12 (meses) = $1,380 (reducción del principal en el año)
$90,000 (préstamo original)
– $1,380 (pagos del principal después de 1 año)
= $88,620 (saldo del préstamo después de 1 año)

En el año 15, aproximadamente $270 del pago mensual de la hipoteca se destinarán a los intereses, mientras que los $230 restantes al principal.

230$ (pago mensual del principal) *12 (meses) = 2.760$ (reducción del principal en el año)

Cada año que sea dueño de esta propiedad, estará utilizando el dinero del inquilino para pagar su deuda. Al reducir el monto de su préstamo, estará construyendo riqueza ya que eventualmente podrá acceder a este dinero ya sea refinanciando su préstamo o vendiendo la propiedad.

5. Deducciones fiscales

Como propietario de una vivienda de alquiler, tiene derecho a deducciones fiscales. Usted puede write-off:

• Los intereses de su hipoteca
• Los intereses de las tarjetas de crédito utilizadas para realizar las compras de la propiedad
• Seguros
• Mantenimiento reparaciones
• Gastos de viaje
• Honorarios legales y profesionales
• Impuestos sobre la propiedad

Depreciación

Además de todas estas deducciones, el gobierno también le permite depreciar el precio de compra de su propiedad sobre la base de un calendario de depreciación establecido, incluso si su propiedad está realmente apreciando en valor.

Usando nuestro ejemplo anterior, usted recibe 3.480 dólares en ingresos por alquiler durante el año (290 dólares cada mes * 12 meses). Si ganara este dinero en un trabajo normal o en el mercado de valores, perdería una parte importante para pagar los impuestos sobre la renta. Sin embargo, al poseer una propiedad de alquiler, puede compensar los 3.480 dólares de ingresos con el gasto de depreciación de su propiedad, pudiendo así reducir (o eliminar por completo) la cantidad de impuestos que tiene que pagar por los ingresos de alquiler.