Cuando se trata de comprar una casa, todo el mundo conoce la regla fundamental: No compre más casa de la que pueda permitirse. Pero lo que constituye «asequible» diferirá de un comprador a otro. En diciembre de 2020, el precio medio de venta de una vivienda nueva era de casi 355.900 dólares, lo que significa que algunas personas pagan mucho más que eso, y otras mucho menos. Sea cual sea su posición en el espectro, es probable que una vivienda sea una de las mayores compras que haga en su vida.
Sin embargo, averiguar el punto óptimo de asequibilidad requiere algo más que obtener una carta de preaprobación de un prestamista hipotecario. Los que compran por primera vez tienden a comprar por la cantidad que un prestamista está dispuesto a adelantarles, sin tener en cuenta otros gastos. Esto puede exponerles a dificultades financieras e incluso a una posible ejecución hipotecaria si no pueden hacer frente al pago mensual.
Consejos clave
- Establecer un presupuesto para la compra de una vivienda implica algo más que ver si se puede hacer frente al pago de la hipoteca.
- Para determinar si una vivienda es asequible, calcule su ratio deuda-ingresos completo: todos sus gastos mensuales divididos por sus ingresos brutos.
- Ser propietario de una vivienda conlleva una serie de gastos continuos, como el seguro de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y los gastos de reparación y mantenimiento.
- Poder permitirse una vivienda significa poder hacer un pago inicial de al menos el 20%; de lo contrario, incurrirá en un costoso seguro hipotecario privado.
La regla del 28% puede ayudarle a empezar
Una de las formas más sencillas de calcular su presupuesto para la compra de una vivienda es la regla del 28%, que dicta que su hipoteca no debe suponer más del 28% de sus ingresos brutos cada mes. La Administración Federal de la Vivienda (FHA) es un poco más generosa, ya que permite a los consumidores gastar hasta el 31% de sus ingresos brutos en una hipoteca. Pero no olvide que si tiene otras deudas, debe considerarlas además del pago de la hipoteca para determinar cuánto puede permitirse realmente.
Los prestamistas hipotecarios se fijan en la relación deuda-ingresos de un posible prestatario para determinar si le van a prestar dinero. Digamos que el pago mensual de su hipoteca es de 1.000 dólares al mes y que sus otros gastos son de 1.000 dólares, por lo que, en total, sus obligaciones financieras mensuales ascienden a 2.000 dólares. Supongamos que tienes unos ingresos mensuales brutos de 6.000 dólares. Eso hace que su relación deuda-ingresos sea del 33%.
43%
Generalmente, la relación deuda-ingresos más alta que un prestatario puede tener y obtener una hipoteca de un prestamista cualificado.
Gastos de la compra de una vivienda más allá de la hipoteca
Conseguir la preaprobación de un préstamo hipotecario es un primer paso importante en el proceso de compra de una vivienda, pero es sólo una consideración. La hipoteca no es el único gasto recurrente: ser propietario de una vivienda conlleva muchos otros gastos corrientes que los compradores deben prever. Entre ellos están el seguro del propietario, los servicios públicos, las reparaciones y los gastos de mantenimiento. El mantenimiento por sí solo puede sumar: Hay que cortar el césped, quitar la nieve y rastrillar las hojas. Los compradores también deben tener en cuenta los impuestos sobre la propiedad.
Estos gastos pueden aumentar considerablemente sus desembolsos mensuales, haciendo que una casa que parecía asequible sobre el papel resulte cara en realidad. Por ello, debe incluir todos estos costes, así como otros gastos habituales, a la hora de determinar la cantidad de vivienda que puede permitirse. Una cuota hipotecaria de 1.500 dólares al mes puede ser aceptable, pero si añade 1.500 dólares de gastos mensuales, de repente sus obligaciones se habrán duplicado.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay medidas que puede tomar. Una de ellas es presentar una denuncia a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU..
El pago inicial debe dictar la compra
En general, los prestamistas quieren que los compradores de vivienda puedan pagar al menos el 20% del precio de compra en efectivo. Si sólo pueden hacer un pago inicial inferior a esa cantidad, pueden obtener una hipoteca, pero a menudo también deben asumir el gasto adicional del seguro hipotecario privado (PMI). Pagar el PMI significa que el pago mensual de la hipoteca aumentará entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo.
La cantidad que pague en concepto de PMI dependerá, entre otras cosas, del tamaño de la vivienda, su puntuación de crédito y el potencial de revalorización de la propiedad. Si no puede pagar 60.000 dólares de entrada por una casa de 300.000 dólares, apunte al menos al 10%. Cuanto mayor sea el pago inicial, menos intereses pagará a lo largo de la vida del préstamo y menor será el pago mensual de la hipoteca, incluso si se ve afectado por el seguro hipotecario.
La cantidad que haya ahorrado para el pago inicial también debería influir en la casa que compre. Si tiene suficiente para poner el 20% en una casa pero el 10% en otra, la casa más barata le dará más rendimiento por su dinero.
Los compradores también tienen que reservar los costes de cierre, que pueden ascender a entre el 2% y el 5% del precio de compra, dependiendo del estado en el que viva. Si va a comprar una casa de 200.000 dólares, podría pagar entre 4.000 y 10.000 dólares sólo en costes de cierre. Cuanto menos tenga que financiar en el préstamo, menos intereses pagará a lo largo de la vida del préstamo, y antes verá el rendimiento de su inversión.
Elija una propiedad que pueda manejar
Al considerar la asequibilidad de una casa, los compradores por primera vez deben tener en cuenta el estado y el tamaño de la propiedad. Al fin y al cabo, lo grande no siempre es bueno, sobre todo si la calefacción y la refrigeración se salen del presupuesto. Una casa pintoresca situada en lo alto de una colina puede ser un sueño hecho realidad, pero palear ese largo y empinado camino de entrada durante los meses de invierno podría ser una costosa pesadilla. Lo mismo puede ocurrir con esa casa de 1.000 metros cuadrados que parece muy barata hasta que se da cuenta de que tiene que renovar todas las habitaciones de la casa.
Examine las facturas de los servicios públicos de las propiedades que está considerando y pida a un experto en construcción que calcule lo que podría costar arreglarla. Si piensa hacerlo usted mismo en su mayor parte, sea realista sobre lo que puede hacer, tanto en términos de habilidades como de tiempo.
El resultado final
Ser propietario de una vivienda sigue siendo el sueño americano, pero puede convertirse rápidamente en una pesadilla si calcula mal su compra. Los que compran por primera vez, en particular, tienen muchos deseos, a menudo más de los que realmente pueden manejar. Deben asegurarse de que la casa que compran es asequible teniendo en cuenta algo más que el pago mensual de la hipoteca. Si no hacen algunos cálculos por adelantado, pueden encontrarse con una casa rica, pero con poco dinero, lo que les puede llevar a todo tipo de problemas financieros. Tómese su tiempo para calcular el coste de su sueño antes de firmarlo.