Las claves

• El verdadero coste de voltear una casa no se puede calcular con una simple ecuación, sino que es el resultado de innumerables variables que cambian de una operación a otra.
• ¿Cuánto cuesta voltear una casa? La respuesta depende, en última instancia, de las intenciones del inversor y de cómo afronte cualquier imprevisto.
• El coste de voltear una casa merece la pena casi con toda seguridad si los márgenes de beneficio así lo sugieren.

El coste de voltear está más relacionado con una variable móvil que con un gasto fijo. Aunque sólo sea por eso, es imposible formular una ecuación universal para señalar el coste exacto que tendrá un flip. Vale la pena señalar, sin embargo, que si bien los costos individuales pueden ser difíciles de contabilizar, hay gastos más amplios que pueden hacer la tarea de estimar un acuerdo de rehabilitación mucho más manejable.

El costo promedio para voltear una casa

Como ya he aludido, no hay una fórmula omnipresente para dar cuenta de todos los gastos que su próximo flip incurrirá. Simplemente hay demasiadas variables y preferencias personales para tener en cuenta – cada uno de los cuales puede ser tan impredecible como el anterior. En este sentido, no hay dos propiedades iguales, y el coste de la compraventa variará significativamente de un mercado a otro, por no hablar de una propiedad a otra.

En pocas palabras, el coste de la compraventa depende de demasiados gastos impredecibles para que los inversores puedan confiar en una respuesta universal. Dicho esto, hay gastos más amplios que los inversores pueden no ser capaces de precisar con exactitud, pero sin duda ayuda a presupuestar para ellos. Incluso si usted no sabe exactamente cuánto van a ser, esos costos incluyen, pero no se limitan a:

• Costos de compra
• Rehabilitación &Costos de reparación
• Costos de mantenimiento
• Costos de venta

Casi todos los gastos incluidos en el costo de voltear se pueden desglosar en estas cuatro categorías.

Costes de compra

Para disgusto de los compradores activos por primera vez, el coste de la compra de una vivienda no queda relegado a su precio inicial. Claro, el coste de adquisición es el mayor coste para voltear una casa, pero no es en absoluto el único coste en el que incurrirán los inversores al comprar la vivienda. En realidad, hay varios costes que los inversores deben tener en cuenta al comprar una casa. El coste de compra es, por tanto, la culminación de varios gastos, el más destacado de los cuales es el precio de compra. Sin embargo, como le dirá cualquier inversor, hay más costes a los que debe prestar atención:

• Pagar cualquier gravamen
• Tarifas de búsqueda de títulos
• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro
• Comisiones

Rehabilitación &Costes de reparación

El coste de voltear se incrementa dramáticamente cuando se incluyen los costes individuales de rehabilitación y reparación. Dicho esto, los costes de rehabilitación y reparación son a menudo los más difíciles de contabilizar. Una rehabilitación típica puede tener desde unos pocos costes de rehabilitación y reparación hasta innumerables gastos. Lo mejor que puede hacer cualquier inversor es contabilizar todos los que pueda. Para darse una idea de lo que puede esperar, aquí están algunos de los gastos de rehabilitación y reparación más comunes en el curso de un flip.

Costes comunes de construcción interior

• Pintura: Realmente no hay razón para no incluir la pintura interior en su presupuesto de rehabilitación, ya que una sola capa puede transformar toda una casa para mejor.
• Madera dura: Pocos cambios ayudan más a una rehabilitación que los suelos, así que considere añadir los suelos de madera a su propio presupuesto. De esta manera usted estará seguro de «wow» compradores potenciales.
• Cocina: Incluye armarios, encimeras, salpicaduras, fontanería, electricidad, fregadero, triturador de basura, grifo y otros servicios adicionales.
• Electrodomésticos: Incluye frigorífico, cocina, campana extractora, lavavajillas y microondas.
• Baño: Incluye el lavabo, la encimera, el espejo, el fregadero, el grifo, la bañera, el entorno, la ducha, el kit de grifería, el toallero, el ventilador, la iluminación, la fontanería básica y la electricidad.
• Armazón: Asegúrese de tener en cuenta los marcos adicionales que puedan ser necesarios, o cualquier pared que pueda necesitar ser derribada. Cada cambio que haga en la estructura afectará a su presupuesto.
• Aislamiento: Normalmente una idea de último momento, nunca es una mala idea aislar adecuadamente su nuevo acuerdo. Así será más eficiente y quizás atraiga a más compradores.
• Paredes: Asegúrese de tener en cuenta las paredes y techos dañados.
• Puertas y molduras: Al igual que el trabajo de pintura antes mencionado, las puertas son relativamente baratas y pueden transformar toda una propiedad en cuestión de horas.

Costes comunes de la construcción exterior

• Techo: Aunque no siempre es necesario, podría valer la pena su dinero para reemplazar el techo. Por lo menos, un nuevo techo aumentará el atractivo de la acera, y tal vez incluso su línea de fondo.
• Revestimiento: En el caso de que la casa que está volteando tiene revestimiento, es posible que tenga que hacer algunos arreglos, o tal vez incluso reemplazar por completo.
• Albañilería: Es común que el trabajo de piedra y ladrillo para requerir un poco de TLC, así que asegúrese de tener en cuenta incluso las pequeñas correcciones en su presupuesto.
• Pintura: Cada rehabilitación, en mi opinión, puede beneficiarse de una nueva capa de pintura exterior.
• Ventanas: Reemplace las ventanas si es necesario; harán una gran diferencia en el producto final.
• Paisajismo: La jardinería puede aumentar dramáticamente el atractivo de una casa, que nunca puede ser subestimada.
• Hormigón y asfalto: Un buen presupuesto de rehabilitación tendrá en cuenta cualquier grieta en el hormigón o asfalto local.
• Amenidades de madera:No se olvide de revisar las vallas, pérgolas y cubiertas para cualquier trabajo que puedan necesitar.

Costes comunes de construcción mecánica

• Unidad de HVAC: Ya sea que necesite agregar una nueva unidad de HVAC o reparar una existente, este es un costo importante a tener en cuenta.
• Accesorios de iluminación: Por muy simples que parezcan, las nuevas luminarias pueden cambiar la sensación de toda una casa, por lo que vale la pena presupuestarlas.
• Electricidad: Muchas casas antiguas pueden necesitar la instalación de un nuevo cuadro eléctrico, o requerir que se actualice la electricidad de toda la casa, en conjunto.
• Calentador de agua: Todas las casas necesitan un calentador de agua que funcione, así que asegúrese de que la casa que está volteando está lista para funcionar.

Costes de mantenimiento

Como su nombre indica, los costes de mantenimiento identifican los gastos en los que se incurre al mantener el control de una propiedad. Más concretamente, los inversores incurrirán en gastos en el momento en que compren una vivienda. Para ello, los costes de mantenimiento son los gastos que se producirán por el simple hecho de mantener la propiedad en funcionamiento. Los costes de mantenimiento pueden incluir, pero no se limitan a:

• Costes de reembolso de préstamos
• Seguro
• Servicios públicos
• Costes de la Autoridad de la Vivienda
• Impuestos sobre la propiedad

Aunque los costes de mantenimiento no tienen por qué suponer una quiebra, un presupuesto adecuado tendrá en cuenta todos y cada uno de los gastos. Cuanto más precisa sea la determinación del coste de la venta de una casa, mejor.

Costes de la venta

Ninguna hoja de cálculo de costes de la venta de una casa, ni ningún presupuesto, está completa sin los costes en los que se puede incurrir al vender la casa. Dicho esto, no se olvide de tener en cuenta los costos de venta cuando se trata de calcular el costo de voltear una casa. Los costes de venta pueden ascender a una gran suma, y son la culminación de varios gastos:

• Honorarios de abogados
• Comisiones de la inmobiliaria
• Impuestos de la propiedad
• Honorarios varios
• Marketing
• Fideicomiso

Todo ello, los costes de venta pueden ascender a varios miles de dólares, y deben tenerse en cuenta en el coste medio de voltear una casa.

Costo de voltear

El costo de voltear no puede ser desglosado por una fórmula simple, ni hay una ecuación universal que resolverá todos sus problemas de gastos. Simplemente hay demasiadas variables a tener en cuenta y circunstancias imprevistas que pueden surgir, pero divago. Un verdadero gran inversor sabe que la idea no es precisar el coste exacto de la compraventa, sino hacer un cálculo aproximado. Y como es casi imposible determinar el coste exacto de una operación, lo mejor es una estimación.