Abril 2010
«Mucha gente no es consciente de que las asociaciones tienen que presentar impuestos sobre la renta», dice Robert Galvin, un socio de Davis, Malm & D’Agostine PC en Boston que se especializa en la representación de condominios y cooperativas.
Eso es correcto. Asociaciones de propietarios tienen que presentar declaraciones de impuestos como el resto de las empresas en los Estados Unidos. Aquí hay un manual sobre las reglas que las asociaciones deben seguir cuando presentan y consejos para minimizar el estrés del día de los impuestos para su HOA.
Siga las reglas corporativas
Las asociaciones son como cualquier otra corporación, incluso si no tienen fines de lucro. Eso significa que deben presentar declaraciones de impuestos con el resto de las corporaciones del país. Si su asociación aún no ha presentado la declaración de impuestos federales de 2009, será mejor que se ponga manos a la obra.
Las corporaciones que siguen un método de contabilidad de año natural están obligadas a presentar sus declaraciones antes del 15 de marzo de cada año, y las asociaciones también deben seguir esa norma. Si su asociación no sigue la contabilidad del año natural, sus impuestos deben presentarse el día 15 después del tercer mes de su año fiscal. Por lo tanto, si su año natural termina el 31 de julio, su declaración de impuestos vence el 15 de diciembre.
«Este es el problema en nuestra industria», explica James Donnelly, presidente y director general de Castle Group, una empresa de gestión de propiedades en Plantation, Florida, que administra 55.000 unidades de la asociación. «Casi todas las asociaciones manejan sus finanzas sobre la base del año natural. Los contadores públicos especializados en sociedades y asociaciones tienen que hacer todo su trabajo en los primeros 60 días del año. Puede ser difícil tener los impuestos de la asociación hechos antes del 15 de marzo. Por eso decimos a las asociaciones que soliciten una prórroga automática mediante el formulario 7004 del IRS. Hay buenas y malas noticias cuando se solicita una prórroga. Las malas noticias son que, al igual que usted tiene que pagar intereses si solicita personalmente una prórroga y acaba debiendo dinero al gobierno, su asociación también tiene que pagar intereses por el período posterior a la fecha límite del 15 de marzo en el que no se pagaron sus impuestos.
La buena noticia es que la mayoría de las asociaciones normalmente no deben al gobierno. No ganan mucho dinero, si es que lo hacen. «Esa es, con mucho, la minoría de las asociaciones», dice Donnelly.
Elige tu veneno
¿Por qué la mayoría de las asociaciones no tienen muchas obligaciones fiscales, si es que las tienen? En general, la mayoría sólo recibe fondos para el funcionamiento de sus instalaciones; no realizan actividades que generen ingresos.
Tiene dos opciones a la hora de presentar la declaración de la renta de su asociación. «Una es presentarla como una corporación, y la otra es presentarla bajo la Sección 528 del Código de Impuestos Internos», explica Bob Tankel, director de Robert L. Tankel PA en Dunedin, Florida, una firma de abogados que asesora a las asociaciones. «La sección 528 es específica para las asociaciones de propietarios. Tiene un tipo impositivo marginal más alto, pero elimina todos los ingresos y gastos de las funciones exentas. Las cuotas ni siquiera se cuentan como ingresos».
La decisión de presentar una declaración corporativa directa o una declaración bajo el IRC 528 es una decisión de juicio. «Su contable le aconsejará», dice Tankel. «No es una cuestión legal; es más bien una cuestión de dólares y centavos».
«La mayoría de las asociaciones optan por tributar según el artículo 528 del IRC», explica Galvin. «Es muy útil porque antes de que esto se promulgara, había mucha ambigüedad sobre cómo las asociaciones debían informar y pagar impuestos. De acuerdo con el IRC 528, la asociación tiene que ser una asociación de propietarios y estar legalmente constituida para ello. Entonces, si casi todos sus ingresos proceden de las cuotas de la asociación y casi todos sus gastos se destinan al mantenimiento de la propiedad, no tiene que pagar impuestos sobre ese dinero».
Para poder presentar el formulario 1120-H según el IRC 528, su asociación debe cumplir los siguientes requisitos:
- La mayoría sustancial de las unidades, el 85 por ciento, deben utilizarse como residencias.
- Más de la mitad, el 60 por ciento, de los ingresos brutos de la asociación deben estar exentos, lo que significa que se reciben de los propietarios en su calidad de miembros de la asociación, y no de ellos como clientes de bienes o servicios.
- Al menos el 90 por ciento de los gastos de la asociación deben estar exentos, lo que significa que son gastos de funcionamiento y de capital que afectan directamente a la propiedad de la asociación.
- Los ingresos residuales no pueden utilizarse en beneficio de los miembros.
«La mayoría de las asociaciones no tendrán ningún problema para cumplir estos requisitos», dice Galvin.
Definición de los ingresos imponibles
Como indica la prueba del IRC, su asociación tendrá que pagar impuestos sobre los ingresos por intereses que obtenga de las cuentas bancarias y de reserva y sobre los ingresos no exentos. Los ingresos procedentes de actividades lucrativas, como el alquiler de la casa club o las cuotas de los campos de golf, no están exentos y se gravan a un tipo fijo del 30%.
«Si genera ingresos de algo que no es un simple gasto de la asociación -alquila su casa club o tiene un contrato de arrendamiento de una torre de telefonía móvil- tiene que pagar impuestos sobre esos ingresos», explica Galvin. «Digamos que uno de los propietarios quiere alquilar la casa club para una boda. Ese alquiler se contabilizaría como ingreso imponible porque el propietario de la unidad ha reservado la casa club durante una tarde, excluyendo a todos los demás propietarios de la unidad. Además, en algunas asociaciones de condominios, en realidad hay apartamentos que son parte de las áreas comunes y se alquilan. Eso es un ingreso por alquiler».
Como cualquier corporación, su asociación puede compensar los ingresos con el dinero gastado para generar esos ingresos. «Cualquier gasto dirigido a la producción de los ingresos por alquiler puede ser deducido», dice Galvin. «Si tiene personal de mantenimiento limpiando después de la boda en su casa club, eso es deducible. Si usted gasta dinero para anunciar el alquiler de la casa club, eso es deducible.»
¿Hacer una reinversión?
Si resulta que ha tenido un gran año de generación de ingresos, considere la posibilidad de reinvertir algunos de esos ingresos para que pueda retrasar o evitar el pago de impuestos por completo. «Si a una asociación le sobra dinero al final del año, la junta puede votar para transferirlo al año siguiente», dice Tankel. «De acuerdo con la sentencia 70-604, el Servicio de Impuestos Internos lo considerará como una devolución constructiva de capital a los miembros».
Si más tarde tiene un año en el que su asociación ha perdido dinero -como muchas asociaciones han hecho en los últimos años- su asociación puede declarar ese ingreso reinvertido y compensarlo con las pérdidas. «Se pueden transferir los ingresos para siempre», dice Tankel. «Hace cinco años, las asociaciones estaban al día; ahora se han ido por el retrete. Si tuvieran remanentes, podrían haberlos transferido y utilizado estos últimos años. Habría menos obligaciones fiscales. Todas las asociaciones deberían trasladar los ingresos porque nunca está de más».
Los estados también pueden querer su parte
Consulte con su contable para determinar si necesita presentar una declaración de impuestos estatal y cuándo. «Los impuestos estatales varían de un estado a otro», dice Galvin. «En Massachusetts, sí hay que presentar un formulario y pagar impuestos».
Aunque muchas personas retrasan la presentación de los impuestos porque los consideran una molestia dolorosa, con las asociaciones no suelen serlo. «La mayoría de las asociaciones realmente no tienen muchos ingresos imponibles», dice Galvin. «El impuesto no es una gran carga, pero hay que presentar una declaración».