Bien qu’il existe une infinité de façons d’investir votre argent, un sondage Gallup de 2019 a révélé que 35 % des répondants américains disent que l’immobilier est la meilleure option d’investissement à long terme ; tandis que 27 % disent les actions. Si vous avez de l’argent liquide qui traîne et que vous voulez faire travailler votre argent, une option d’investissement à considérer est un immeuble à revenus.

Les bases de l’immeuble à revenus

Un immeuble à revenus est une propriété achetée et développée avec l’intention d’en tirer des revenus.

Les immeubles à revenus peuvent être résidentiels, comme les maisons unifamiliales ou les propriétés multifamiliales, ou ils peuvent être des propriétés commerciales. Les propriétaires gagnent de l’argent en détenant et en louant la propriété pendant qu’elle s’apprécie, puis en la vendant à profit.

Avant tout investissement, le gouvernement américain conseille de considérer les questions suivantes :

Une fois que, vous avez décidé que vous êtes prêt à faire un investissement avec votre argent, voici cinq avantages à acheter une propriété à revenu.

1. Vous êtes aux commandes

Vous choisissez la propriété dans laquelle investir, à quel locataire vous louerez, combien vous demanderez en loyer, et comment vous gérerez et entretiendrez la propriété tout en la louant aux locataires. Vous pouvez utiliser des services comme Airbnb ou VRBO pour fournir des séjours de vacances à court terme ou utiliser une société de gestion immobilière pour vous aider à trouver et à servir des locataires à long terme.

Bien que l’investissement dans une action ou un fonds commun de placement vous donne une certaine liberté (car vous êtes en mesure de choisir l’action ou le fonds commun de placement dans lequel vous souhaitez investir), vous permettez toujours à quelqu’un d’autre de gérer et de contrôler votre argent.

2. Appréciation de la propriété

L’une des opportunités les plus uniques de l’investissement dans l’immobilier est que vous pouvez utiliser un petit montant de votre propre argent tout en empruntant le reste, souvent quatre à vingt fois plus, à un prêteur. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier. Si vous achetez une propriété en utilisant beaucoup plus de dettes que de capitaux propres, l’investissement est dit  » à fort effet de levier « .

Utiliser l’effet de levier :

Vous investissez 10 000 $ de votre propre argent pour acheter une propriété et empruntez 90 000 $ à une banque. En combinant votre argent avec l’argent prêté par la banque, vous êtes maintenant en mesure d’acheter un actif de 100 000 $.

Posons que chaque année, pendant 10 ans, votre immeuble de placement s’appréciera de 5 %. C’est ici que la capacité d’effet de levier vous profite. L’appréciation porte sur la totalité de l’actif de 100 000 $, et pas seulement sur les 10 000 $ de votre propre argent.

Année 0 : 100 000 $
1,05 (appréciation)
Année 1 : 105 000 $
1.05 (appréciation)
Année 2 : 110 250
Année 10 : 162 889

Après 10 ans, la valeur de votre propriété aurait augmenté de près de 63 000 dollars. Ainsi, vous auriez transformé votre investissement de 10 000 $ en un profit d’appréciation de plus de 60 000 $ simplement en utilisant l’effet de levier.

3. De l’argent dans votre poche

Si vous avez l’intention de placer des locataires dans votre immeuble de placement, vous pourrez recevoir un revenu locatif. Tout argent restant après avoir payé vos dépenses sera de l’argent dans votre poche.

Supposons que vous avez un locataire dont le loyer est de 1 100 $ par mois et que votre paiement hypothécaire PITI est de 700 $ par mois. Ainsi, en soustrayant 700 $ de 1 100 $, il vous restera 400 $ à mettre dans votre poche chaque mois.

De ces 1 100 $, supposez environ 5 % de frais d’entretien mensuels et 5 % de frais d’inoccupation. Par conséquent, vous devriez mettre 110 $ dans un compte bancaire désigné chaque mois pour faire face aux problèmes d’entretien et aux coûts potentiels de vacance. Lorsque tout est dit et fait, vous aurez environ 290 $ chaque mois en bénéfice brut.

1 100 $ (loyer mensuel)
– 700 $ (paiement hypothécaire PITI mensuel)
=400 $
– 110 $ (pour les problèmes d’entretien et de vacance)
=290 $ (votre revenu passif mensuel de la propriété locative)

4. Aide avec votre hypothèque

Le type de prêt le plus populaire est une hypothèque à taux fixe de 30 ans. Il comporte un taux d’intérêt qui restera le même pendant toute la durée du prêt, soit 30 ans. Au début du prêt, beaucoup plus d’argent est versé aux intérêts qu’au capital, mais à la quinzième année, la répartition est proche de 50/50. Par conséquent, plus vous détenez la propriété, plus vos locataires remboursent le capital du prêt et plus vous créez de la richesse pour vous-même.

Disons que vous avez un prêt bancaire de 90 000 $ avec un paiement hypothécaire mensuel de 500 $. La première année, environ 385 $ de ce paiement serviront à payer les intérêts, tandis que 115 $ serviront à rembourser le capital du prêt.

115 $ (paiement mensuel du capital) * 12 (mois) = 1 380 $ (réduction du capital pour l’année)
90 000 $ (prêt initial)
– 1 380 $ (paiements du capital après 1 an)
= 88 620 $ (solde du prêt après 1 an)

Au cours de la 15e année, environ 270 $ du paiement hypothécaire mensuel serviront à payer les intérêts, tandis que les 230 $ restants serviront à payer le capital.

230 $ (paiement mensuel du principal) *12 (mois) = 2 760 $ (réduction du principal pour l’année)

Chaque année où vous possédez cette propriété, vous utilisez l’argent du locataire pour rembourser votre dette. En réduisant le montant de votre prêt, vous construisez une richesse car vous pourrez éventuellement accéder à cet argent soit en refinançant votre prêt, soit en vendant la propriété.

5. Déductions fiscales

En tant que propriétaire d’un bien locatif, vous avez droit à des déductions fiscales. Vous pouvez amortir :

• Les intérêts sur votre hypothèque
• Les intérêts sur les cartes de crédit utilisées pour effectuer des achats pour le bien
• L’assurance
• L’entretien. réparations
• Frais de déplacement
• Frais juridiques et professionnels
• Impôts fonciers

Dépréciation

En plus de toutes ces déductions, le gouvernement vous permet également d’amortir le prix d’achat de votre propriété en fonction d’un calendrier d’amortissement établi, même si votre propriété prend réellement de la valeur.

En reprenant notre exemple ci-dessus, vous recevez 3 480 $ de revenus locatifs pour l’année (290 $ par mois * 12 mois). Si vous aviez gagné cet argent dans un emploi ordinaire ou à la bourse, vous en perdriez une partie importante pour payer des impôts sur le revenu. Cependant, en étant propriétaire d’un bien locatif, vous pouvez compenser le revenu de 3 480 $ par les frais d’amortissement de votre bien, ce qui vous permet de réduire (ou d’éliminer complètement) le montant des impôts que vous devez payer sur le revenu de location.