Principaux points à retenir

• Le véritable coût du flipping ne peut être calculé à l’aide d’une simple équation, mais est plutôt le résultat d’innombrables variables qui changent d’une transaction à l’autre.
• Combien cela coûte-t-il de flipper une maison ? La réponse dépend en fin de compte des intentions de l’investisseur et de la façon dont il fera face à tout imprévu.
• Le coût du flip d’une maison en vaut presque certainement la peine si les marges bénéficiaires le suggèrent.

Le coût du flip est plus étroitement lié à une variable mobile qu’à une dépense fixe. Ne serait-ce que pour cette raison, il est impossible de formuler une équation universelle permettant de déterminer le coût exact d’un flip. Il convient toutefois de noter que si les coûts individuels peuvent être difficiles à prendre en compte, il existe des dépenses plus générales qui peuvent rendre la tâche d’estimer une opération de réhabilitation beaucoup plus gérable.

Le coût moyen pour retourner une maison

Comme j’y ai déjà fait allusion, il n’existe pas de formule omniprésente pour prendre en compte toutes les dépenses que votre prochain retournement entraînera. Il y a simplement trop de variables et de préférences personnelles à prendre en compte – chacune d’entre elles pouvant être aussi imprévisible que la précédente. À cette fin, aucune propriété ne se ressemble, et le coût du flip variera considérablement d’un marché à l’autre, sans parler d’une propriété à l’autre.

En clair, le coût du flip dépend de trop de dépenses imprévisibles pour que les investisseurs restent confiants dans une réponse universelle. Cela dit, il y a des dépenses plus générales que les investisseurs peuvent ne pas être en mesure d’identifier exactement, mais il est certainement utile de les budgétiser. Même si vous ne savez pas exactement combien ils seront, ces coûts comprennent, mais ne sont pas limités à :

• Coûts d’achat
• Réhabilitation &Coûts de réparation
• Coûts de détention
• Coûts de vente

Presque toutes les dépenses incluses dans le coût du flipping peuvent être réparties dans ces quatre catégories.

Coûts d’achat

Au grand dam des premiers acheteurs actifs, le coût d’achat d’une maison n’est pas relégué à son prix initial. Bien sûr, le coût d’acquisition est le coût le plus important pour retourner une maison, mais c’est loin d’être le seul coût que les investisseurs devront supporter lors de l’achat de la maison. Il existe en fait plusieurs coûts que les investisseurs doivent prendre en considération lors de l’achat d’une maison. Le coût d’achat est donc l’aboutissement de plusieurs dépenses, dont la plus importante est le prix d’achat. Cependant, comme tout investisseur vous le dira, il existe d’autres coûts auxquels vous devez être attentif :

• Remboursement de tout privilège
• Frais de recherche de titres
• Taxes foncières
• Assurance
• Commissions

Réhabilitation & Coûts de réparation

Le coût du flipping augmente considérablement lorsque vous incluez les coûts individuels de réhabilitation et de réparation. Cela dit, les coûts de réhabilitation et de réparation sont souvent les plus difficiles à prendre en compte. Une réhabilitation typique pourrait avoir n’importe où de quelques coûts de réhabilitation et de réparation à d’innombrables dépenses. Le mieux qu’un investisseur puisse espérer faire est d’en tenir compte autant que possible. Pour vous donner une idée de ce à quoi vous devez vous attendre, voici quelques-unes des dépenses de réhabilitation et de réparation les plus courantes au cours d’un flip.

Coûts communs de construction intérieure

• Peinture : Il n’y a vraiment aucune raison de ne pas inclure la peinture intérieure dans votre budget de réhabilitation, car une seule couche peut transformer une maison entière pour le mieux.
• Bois dur : Peu de changements aident une réhabilitation plus que les sols, alors pensez à ajouter des sols en bois dur à votre propre budget. De cette façon, vous serez sûr d' »épater » les acheteurs potentiels.
• Cuisine : Comprend les armoires, les comptoirs, le dosseret, la plomberie, l’électricité, l’évier, le broyeur d’ordures, le robinet et les commodités supplémentaires.
• Appareils ménagers : Comprend le réfrigérateur, la cuisinière, la hotte, le lave-vaisselle et le micro-ondes.
• Salle de bain : Comprend la vanité, le comptoir, le miroir, le lavabo, le robinet, la baignoire, le contour, la douche, le kit de robinetterie, le porte-serviettes, le ventilateur, l’éclairage, la plomberie de base et l’électricité.
• Encadrement : Assurez-vous de tenir compte de l’encadrement supplémentaire qui pourrait être nécessaire, ou de tout mur qui pourrait devoir être démoli. Chaque modification apportée à la charpente pèsera sur votre budget.
• Isolation : Normalement une réflexion après coup, ce n’est jamais une mauvaise idée d’isoler correctement votre nouvelle affaire. De cette façon, il sera plus efficace et attirera peut-être plus d’acheteurs.
• Murs : Assurez-vous de tenir compte des murs et des plafonds endommagés.
• Portes et garnitures : Un peu comme le travail de peinture susmentionné, les portes sont relativement peu coûteuses et peuvent transformer une propriété entière en quelques heures.

Coûts communs de construction extérieure

• Toit : Bien que cela ne soit pas toujours nécessaire, il pourrait valoir la peine de remplacer le toit. À tout le moins, un nouveau toit augmentera l’attrait de la rue, et peut-être même votre résultat net.
• Revêtement : Dans le cas où la maison que vous retournez a un revêtement, vous devrez peut-être faire quelques réparations, ou peut-être même le remplacer complètement.
• Maçonnerie : Il est courant que les travaux de pierre et de brique nécessitent un peu de TLC, alors assurez-vous de prendre en compte même les petites réparations dans votre budget.
• Peinture : Chaque réhabilitation, à mon avis, peut bénéficier d’une nouvelle couche de peinture extérieure.
• Fenêtres : Remplacez les fenêtres si nécessaire ; elles feront une énorme différence dans le produit final.
• Aménagement paysager : L’aménagement paysager peut augmenter considérablement l’attrait d’une maison, ce qui ne doit jamais être sous-estimé.
• Béton et asphalte : Un bon budget de réhabilitation tiendra compte de toute fissure dans le béton ou l’asphalte local.
• Aménagements en bois :N’oubliez pas de vérifier les clôtures, les pergolas et les terrasses pour tout travail dont elles pourraient avoir besoin.

Coûts communs de construction mécanique

• Unité CVC : Que vous deviez ajouter une nouvelle unité CVC ou réparer une unité existante, c’est un coût important à prendre en compte.
• Les luminaires : Aussi simples qu’ils puissent paraître, de nouveaux luminaires peuvent changer l’ambiance d’une maison entière, ils valent donc la peine d’être budgétés.
• Électricité : De nombreuses vieilles maisons peuvent nécessiter l’installation d’un nouveau panneau électrique, ou exiger que vous mettiez à jour l’électricité dans toute la maison, tout simplement.
• Chauffe-eau : Chaque maison a besoin d’un chauffe-eau fonctionnel, alors assurez-vous que la maison que vous flippez est prête à partir.

Coûts de détention

Comme leur nom l’indique, les coûts de détention identifient les dépenses que l’on encourra pour maintenir le contrôle d’une propriété. Plus précisément, les investisseurs encourent des dépenses dès qu’ils achètent une maison. À cette fin, les coûts de détention sont les dépenses qui se produiront simplement en gardant la propriété en marche. Les coûts de détention peuvent inclure, mais ne sont pas limités à :

• Frais de remboursement du prêt
• Assurance
• Services publics
• Frais de l’OHA
• Taxes foncières

Alors que les coûts de détention ne vont pas nécessairement casser la banque, un budget approprié tiendra compte de chaque dépense. Plus vous pouvez déterminer avec précision le coût de la revente d’une maison, mieux c’est.

Coûts de vente

Aucune feuille de calcul des coûts de revente d’une maison, ni aucun budget d’ailleurs, n’est complet sans les coûts que l’on peut s’attendre à encourir pour la vente effective de la maison. Cela dit, n’oubliez pas de tenir compte des coûts de vente lorsque vient le temps de calculer le coût de revente d’une maison. Les frais de vente peuvent représenter une somme importante, et sont l’aboutissement de plusieurs dépenses :

• Frais d’avocat
• Commissions immobilières
• Impôts fonciers
• Frais divers
• Marketing
• Entiercement

Tout bien considéré, les frais de vente peuvent s’élever à plusieurs milliers de dollars, et doivent être pris en compte dans le coût moyen pour retourner une maison.

Coût du flip résumé

Le coût du flip ne peut pas être décomposé par une formule simple, et il n’existe pas d’équation universelle qui résoudra tous vos problèmes de dépenses. Il y a simplement trop de variables à prendre en compte et de circonstances imprévues qui peuvent survenir, mais je m’égare. Un excellent investisseur sait que l’idée n’est pas de déterminer le coût exact de la revente, mais plutôt de l’estimer. Et comme il est presque impossible de déterminer le coût exact d’un retournement, la meilleure chose à faire est d’en faire une estimation.