Avril 2010

« Beaucoup de gens ne savent pas que les associations doivent remplir des déclarations de revenus », dit Robert Galvin, un associé de Davis, Malm & D’Agostine PC à Boston qui se spécialise dans la représentation des condos et des coopératives.

C’est exact. Les associations de propriétaires doivent remplir des déclarations fiscales comme le reste des sociétés aux États-Unis. Voici un abécédaire des règles que les associations doivent suivre lors de la déclaration et des conseils pour minimiser le stress du jour de l’impôt pour votre HOA.

Suivre les règles de la société

Les associations sont comme toute autre société, même si elles ne sont pas à but lucratif. Cela signifie qu’elles doivent remplir des déclarations de revenus comme le reste des sociétés du pays. Si votre association n’a pas encore déposé de déclaration d’impôt fédéral pour 2009, vous feriez mieux de vous y mettre.

Les sociétés qui suivent une méthode de comptabilité basée sur l’année civile doivent déposer leurs déclarations au plus tard le 15 mars de chaque année, et les associations doivent également suivre cette règle. Si votre association ne suit pas la méthode de comptabilité par année civile, ses impôts sont dus le 15e jour après le troisième mois de votre année d’imposition. Ainsi, si votre année civile se termine le 31 juillet, votre déclaration d’impôt est due le 15 décembre.

« Voici le problème dans notre secteur », explique James Donnelly, président et PDG de Castle Group, une société de gestion immobilière de Plantation, en Floride, qui gère 55 000 unités d’association. « Presque toutes les associations gèrent leurs finances sur la base de l’année civile. Les experts-comptables qui se spécialisent dans les sociétés et les associations doivent faire tout leur travail dans les 60 premiers jours de l’année. Il peut être difficile de faire en sorte que les impôts de votre association soient prêts pour le 15 mars. Nous conseillons donc aux associations de demander une extension automatique en utilisant le formulaire 7004 de l’IRS. Cela vous donne six mois supplémentaires pour faire votre déclaration. »

Il y a une bonne et une mauvaise nouvelle lorsque vous déposez une extension. La mauvaise nouvelle est que, tout comme vous devez payer des intérêts si vous demandez personnellement une extension et que vous finissez par devoir de l’argent au gouvernement, votre association doit également payer des intérêts pour cette période après la date limite du 15 mars où ses impôts n’ont pas été payés.

La bonne nouvelle est que la plupart des associations ne doivent généralement rien au gouvernement. Elles ne gagnent pas beaucoup, voire pas du tout, d’argent. « C’est de loin la minorité des associations », dit Donnelly.

Choisissez votre poison

Pourquoi la plupart des associations n’ont pas beaucoup, voire pas du tout, de dette fiscale ? En général, la plupart n’encaissent que des fonds pour faire fonctionner leurs installations ; elles ne mènent pas d’activités génératrices de revenus.

Vous avez deux options lorsque vous déposez les déclarations de revenus de votre association. « L’une est de déposer en tant que société, et l’autre est de déposer en vertu de la section 528 du Code des revenus internes », explique Bob Tankel, directeur de Robert L. Tankel PA à Dunedin, Fla, un cabinet d’avocats qui conseille les associations. « La section 528 est spécifiquement destinée aux associations de propriétaires. Son taux d’imposition marginal est plus élevé, mais il élimine tous les revenus et dépenses liés aux fonctions exonérées. Les évaluations ne seraient même pas comptées comme des revenus. »

Pour savoir s’il faut déposer une déclaration de société directe ou une déclaration en vertu de l’IRC 528, il faut faire preuve de jugement. « Votre comptable vous conseillera », dit Tankel. « La plupart des associations choisissent d’être imposées en vertu de la section 528 de l’IRC », explique Galvin. « C’est très utile car avant que cela ne soit promulgué, il y avait beaucoup d’ambiguïté sur la façon dont les associations devaient déclarer et payer les impôts. En vertu de la section 528 de l’IRC, votre association doit être une association de propriétaires et être légalement organisée à cette fin. Ensuite, si presque tous vos revenus proviennent des cotisations de l’association et que presque toutes vos dépenses sont consacrées à l’entretien de la propriété, vous n’avez pas à payer d’impôts sur cet argent. »

Pour avoir le droit de déposer le formulaire 1120-H en vertu de l’IRC 528, votre association doit répondre aux exigences suivantes :

1. La majorité substantielle des unités, soit 85 %, doit être utilisée comme résidence.
2. Plus de la moitié, 60 pour cent, du revenu brut de l’association doit être exonéré, ce qui signifie qu’il est reçu des propriétaires en leur qualité de membres de l’association, plutôt que d’eux en tant que clients pour des biens ou des services.
3. Au moins 90 % des dépenses de l’association doivent être exonérées, ce qui signifie qu’il s’agit de dépenses de fonctionnement et d’investissement qui affectent directement les biens de l’association.
4. Les revenus résiduels ne peuvent pas être utilisés au profit des membres.

« La plupart des associations n’auront aucun problème à respecter ces exigences », dit Galvin.

Définir le revenu imposable

Comme l’indique le test de l’IRC, votre association devra payer des impôts sur les revenus d’intérêts qu’elle gagne sur les comptes bancaires et de réserve et sur les revenus non exonérés. Les revenus provenant d’activités à but lucratif, comme la location de pavillons ou les frais de golf, ne sont pas exonérés et sont imposés à un taux fixe de 30 %.

« Si vous générez des revenus provenant de quelque chose qui n’est pas une simple dépense de l’association – vous louez votre pavillon ou vous avez une location de tour de téléphonie cellulaire – vous devez payer des impôts sur ces revenus », explique Galvin. « Disons que l’un des propriétaires veut louer votre pavillon pour un mariage. Cette location sera considérée comme un revenu imposable parce que le propriétaire de l’unité a maintenant réservé le pavillon pour un après-midi, à l’exclusion de tous les autres propriétaires d’unités. En outre, dans certaines associations de copropriétaires, il y a en fait des appartements qui font partie des parties communes et qui sont loués. C’est un revenu de location. »

Comme toute société, votre association peut compenser le revenu par l’argent dépensé pour générer ce revenu. « Toutes les dépenses dirigées vers la production du revenu locatif peuvent être déduites », dit Galvin. « Si le personnel d’entretien nettoie votre pavillon après le mariage, c’est déductible. Si vous dépensez de l’argent pour faire de la publicité pour la location du pavillon, c’est déductible. »

Faire un roulement?

S’il se trouve que vous avez eu une excellente année génératrice de revenus, envisagez de reporter une partie de ces revenus afin de retarder ou d’éviter complètement de payer des impôts sur ces revenus. « Si une association dispose d’un reliquat d’argent à la fin de l’année, le conseil d’administration peut voter pour le reporter sur l’année suivante », explique M. Tankel. « En vertu de la décision 70-604, l’Internal Revenue Service traitera cela comme un retour constructif de capital aux membres. »

Si vous avez plus tard une année où votre association a perdu de l’argent – comme beaucoup d’associations l’ont fait au cours des dernières années – votre association peut déclarer ce revenu reporté et le compenser avec les pertes. « Vous pourriez reporter ces revenus à l’infini », explique M. Tankel. « Il y a cinq ans, les associations étaient dans le rouge ; aujourd’hui, elles sont dans les toilettes. Si elles avaient des reports, elles auraient pu les reporter et les utiliser ces dernières années. Il y aurait moins d’impôts à payer. Toutes les associations devraient reporter leurs revenus, car cela ne fait jamais de mal. »

Les États peuvent aussi vouloir leur part

Vérifiez avec votre comptable si et quand vous devez remplir une déclaration d’impôt d’État. « Les impôts d’État varient d’un État à l’autre », dit Galvin. « Dans le Massachusetts, vous devez effectivement remplir un formulaire et payer des impôts. »

Bien que de nombreuses personnes retardent la déclaration des impôts parce qu’elles les considèrent comme un tracas pénible, avec les associations, ce n’est généralement pas le cas. « La plupart des associations n’ont vraiment pas beaucoup de revenus imposables », dit Galvin. « L’impôt n’est pas un grand fardeau, mais vous devez remplir une déclaration. »

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