Les droits miniers lors de l’achat d’un terrain est un sujet qui préoccupe beaucoup de gens. S’il est bon d’être conscient des droits que vous avez ou non, dans la plupart des cas, cela n’est pas fondé et il n’y a pas lieu de s’inquiéter.

La plupart des gens veulent acheter des terres pour aller chasser, camper, promener leurs chiens, monter à cheval, construire un petit homestead ou se détendre et se relaxer. La plupart des gens ne pensent pas à lancer une opération minière de sitôt.

L’inquiétude de la plupart des gens est la suivante : si quelqu’un d’autre possède les droits miniers sur ma propriété, est-ce que je risque d’être creusé ?

Si cela est techniquement vrai, en réalité, cette possibilité est presque inexistante. Beaucoup de ces droits miniers sont historiques. Si les compagnies minières pensaient qu’il y avait une chance de trouver quelque chose de valeur, cela aurait déjà été exploité.

De même, une opération minière coûte plusieurs millions de dollars en frais d’installation et en frais courants pour démarrer. Ils ne commenceraient jamais sur une ou deux parcelles de terrain de 10-40 acres. Il leur faudrait prendre le contrôle de milliers d’acres, ce qui nécessite des comités, des consultations, des permis et beaucoup de paperasserie. Ils seraient plus susceptibles de vous faire une offre généreuse pour votre terre, où vous faites un profit abrupt et pouvez passer à autre chose avec beaucoup d’argent dans votre poche.

N’achetez cependant pas de terrain en pensant qu’un jour vous pourrez le vendre à une société minière. La probabilité est que tout potentiel de ces droits historiques a déjà été exploité ou escompté.

Quelle est la différence entre la propriété des droits miniers et les droits miniers de surface ?

Les droits miniers lors de l’achat d’un terrain peuvent être décrits comme la valeur invisible associée à une parcelle de terrain. Historiquement, la terre était transférée entre les propriétaires avec les droits de redevance mélangés avec les droits de surface. Lorsque la production de pétrole et de gaz a commencé aux États-Unis, ces droits ont commencé à être considérés indépendamment.

Si les droits miniers sont séparés, c’est-à-dire le processus de séparation des droits miniers des droits de surface, une nouvelle chaîne de titres distincte pour les minéraux commence.

La propriété séparée des droits miniers et des droits de surface peut parfois causer de la confusion. En ce qui concerne la production de pétrole et de gaz, le propriétaire des droits de surface a un apport limité quant à savoir si du pétrole ou du gaz est produit sous sa propriété. Si la production est établie, une partie de la valeur est payée via une fraction de redevance (c’est-à-dire un pourcentage) au propriétaire des droits miniers.

La plupart des achats de terrains vous donnent les droits miniers de surface sur la propriété. Cela signifie que vous pouvez creuser un puits, vous pouvez creuser des fondations pour votre maison, vous pouvez labourer votre terre pour l’agriculture. Il est extrêmement courant de n’acheter que les droits de surface dans de grandes parties du Nevada, du Texas, de l’Oklahoma

Si vous ne possédez pas les droits miniers lors de l’achat d’un terrain, cela signifie que vous ne pouvez pas commencer une opération minière ! Vous ne pouvez pas louer ou vendre votre terrain à une société pétrolière ou gazière à des fins d’exploration et d’extraction.

Comment puis-je savoir si je possède les droits miniers lorsque j’achète un terrain ?

Le bureau de comté local devrait avoir tous les dossiers. Examinez-les attentivement et recherchez, n’importe où dans les actes de surface, un langage indiquant que le vendeur se réserve tout ou partie des droits miniers sous le terrain vendu. Le domaine minier et le domaine de surface peuvent en fait être séparés l’un de l’autre, et le sont couramment.

Donc, bien qu’il soit probable que le premier propriétaire se soit vu accorder à la fois les droits de surface et les droits miniers lors de l’achat du terrain par le gouvernement ou qu’il ait réclamé les deux lors de la revendication du terrain, il est probable que le domaine ait été « divisé » au fil des ans, en particulier dans les zones où il y a eu beaucoup de production de pétrole et de gaz.

On peut également trouver des actes de redevance, qui ne sont pas les mêmes que les actes miniers car ils ne transfèrent pas réellement les droits miniers, mais seulement un droit de recevoir une redevance sur les minéraux si et quand ils sont effectivement produits. Le concédant de l’acte de redevance conserverait toujours la propriété réelle des minéraux, de sorte que le titre des minéraux ne serait pas transféré au concessionnaire sur l’acte de redevance.

Il est peu probable que tous les minéraux sous votre terre aient toujours été détenus par la même partie, ou qu’une partie les possède tous maintenant, vous devrez donc trouver TOUS les cas où les minéraux ont changé de mains au fil des ans et garder une trace des divisions depuis le début afin de déterminer qui possède quoi actuellement.

Ce n’est pas toujours une tâche simple, c’est pourquoi les landmen, les avocats et autres professionnels sont payés si cher pour rechercher la propriété des minéraux et préparer des avis sur les titres. Un agent foncier expérimenté facture souvent entre 250 et 500 $ par jour pour  » exécuter le titre  » pour les clients, plus les dépenses.

Dois-je chercher uniquement des terrains à vendre avec des droits miniers ?

Soyez prudent avec ce que vous souhaitez.

Comme pour d’autres actifs, les droits de redevance viennent avec une obligation fiscale. Ces charges fiscales varient selon que les minéraux sont produits ou non. Les minéraux peuvent être taxés à la fois au niveau de l’État et du comté, en plus de vos impôts fédéraux.

N’oubliez pas que l’obtention de droits miniers lors de l’achat d’un terrain rendra ce dernier considérablement plus cher. Si vous n’êtes pas intéressé par l’exploitation minière de votre terre (99% des gens ne le sont pas), restez simple et tenez-vous-en aux critères que vous voulez réellement.

Peut-être que vous voulez une terre plate et sèche pour faire du camping.

Peut-être que vous voulez une terre vallonnée avec des pistes de terre pour faire du VTT.

Restez simple et ne vous laissez pas distraire par des objets brillants qui vous enverront dans un trou de lapin et retarderont la réalisation de vos rêves. Vous pourriez être en mesure d’acheter la propriété de vos rêves pour 3 000 à 10 000 dollars. Vous ne pourrez pas acheter des droits miniers pour ce montant. Le prix s’envolerait.

Puis-je vendre des droits miniers ?

Pour vendre des droits miniers, vous devez d’abord les posséder. Dans la plupart des cas, cela peut vous coûter des centaines de milliers de dollars. Cela n’en vaut tout simplement pas la peine.

Si vous n’êtes pas un mineur, ou dans l’exploitation minière, faites simplement une vérification de base qu’il n’y a pas de plans imminents pour l’exploitation minière dans votre région, puis passez à vos plans et passez vos jours heureux à vivre hors réseau, ou à faire des randonnées dans les bois ou à regarder de beaux couchers de soleil.

Si vous voulez effectivement commencer une exploitation minière ou si vous pensez qu’il y a un risque imminent d’activité minière se préparant dans votre région, faites quelques appels au comté ou engagez un professionnel pour faire le travail pour vous, ou vous pourriez payer la société de résumé locale pour préparer un « take-off » pour vous. Un « take-off » est simplement une liste des livres et des pages où les actes réels et autres transferts relatifs à votre propriété spécifique peuvent être trouvés dans les registres du palais de justice.

Vous pouvez leur dire que vous voulez une liste des seuls documents qui transmettent effectivement le titre des droits minéraux, plutôt qu’une liste « complète » qui inclurait les baux fonciers, pétroliers et gaziers, les hypothèques payées, etc. Un « take off » est moins cher qu’un résumé complet du titre (qui comprendrait des copies des transferts) et vous épargnerait le temps et l’effort de rechercher vous-même dans les livres d’index et de décider quels documents ont réellement affecté le titre.

Vous pourriez apporter la liste d’enlèvement avec vous au palais de justice et aller directement aux livres de cette façon, vous permettant ainsi de constituer plus rapidement votre chaîne de titres.

Certains comtés n’ont pas de bureau d’abrégé de qualité et dans ces cas, il serait bien mieux de regarder les livres d’index au palais de justice vous-même. Habituellement, le bureau du greffier du tribunal sera suffisamment familier avec le bureau d’abstraction local pour vous dire s’ils sont bons ou non.

Résumé

Oui, il est important de comprendre les droits miniers lors de l’achat d’un terrain, ce que vous achetez et tous les risques impliqués. Cependant, parfois, la question des droits miniers coûte aux gens des mois et des mois de temps alors qu’ils se tournent et se retournent la nuit en se demandant si une grande multinationale va venir frapper à leur tente un jour dans le but de creuser leur parcelle de 20 acres.

Cela n’arrive pas ! Ne soyez pas obsédé par des choses qui n’arrivent pas.

Écrivez une liste de vos critères et de ce que vous recherchez, puis passez à l’action.