La Fed ne fixe pas les taux hypothécaires

À moins de travailler dans la finance, vous pourriez penser que les taux hypothécaires sont déterminés par ce que fait la Réserve fédérale – que lorsque la Fed « augmente » ou « diminue » les taux d’intérêt, les prix des hypothèques changent.

Ce que fait réellement la Fed, cependant, c’est fixer le taux qu’elle facture aux banques pour emprunter de l’argent pendant de très courtes périodes, afin que des liquidités soient disponibles pour les retraits des clients. Cela a tendance à affecter les taux d’intérêt à court terme, mais pas les financements à long terme comme les prêts hypothécaires.

En réalité, les investisseurs décident si les taux hypothécaires vont augmenter ou baisser en achetant – ou non – des MBS.

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MBS signifie Mortgage Backed Securities

La plupart des prêteurs hypothécaires ne gardent pas les prêts qu’ils financent. Ils les vendent à des investisseurs. Un prêteur peut faire un prêt immobilier de 100 000 $, par exemple, qui rapportera finalement 150 000 $ en paiements, et le vendre à des investisseurs avec un escompte – disons 125 000 $.

Ceci permet au prêteur de prendre son profit et de se retourner pour financer un autre prêt hypothécaire. Les investisseurs paient 125 000 $ pour avoir le droit de percevoir 150 000 $ au fil du temps.

Cependant, la plupart des investisseurs n’achètent pas une hypothèque individuelle entière. Cela serait risqué et coûteux.

Au lieu de cela, ils achètent des parts dans des pools d’hypothèques similaires – un peu comme l’achat de parts dans un fonds commun de placement composé de plusieurs sociétés similaires. Cela leur permet d’investir de plus petits montants avec moins de risques.

Ces parts dans des pools de prêts hypothécaires sont appelées MBS, ou mortgage-backed securities. Le processus consistant à combiner les prêts en pools puis à diviser les pools en actions est appelé « titrisation ».

Comme les obligations, les MBS sont vendus par tranches de 100 $, et leurs prix augmentent et baissent continuellement en fonction de l’augmentation et de la diminution de la demande.

Les prix des MBS dépendent de l’économie

Un MBS de 100 $ dont le prix est de 100 $ est dit « au pair ». Si un MBS particulier a un « taux de coupon » de 4,0 %, son acheteur recevra 4 $ d’intérêts chaque année.

Si les investisseurs considèrent que 4 $ est un rendement équitable pour le montant du risque dans le pool, le MBS se vendra au pair. Cependant, si les investisseurs s’inquiètent de l’inflation, le taux de 4,0 % peut sembler moins attrayant, et le prix du MBS tombera en dessous de 100 $. Si l’économie semble chancelante, un rendement sûr de 4 % peut être plus attrayant, et le prix du MBS augmentera plus haut.

C’est juste des maths : Prix des MBS et taux hypothécaires

Le prix qu’un investisseur paie pour un MBS détermine son rendement. « Le rendement » fait référence à la relation entre le prix du MBS et les intérêts payés. Si un MBS a un prix de 100 $ et un taux de coupon de 4,0 %, son rendement est également de 4,0 %.

4 $ / 100 $ = 0,04 ou 4,0 %.

Que se passe-t-il si les investisseurs s’inquiètent de l’inflation et ne veulent pas de MBS à 4,0 % ? Le prix baisse. S’il tombe à 75 $, les acheteurs reçoivent toujours 4 $ par an d’intérêt, mais leur rendement augmente à quelque chose de plus acceptable.

4 $ / 75 $ = 5,33 pour cent.

Et si l’économie faiblit et que les investisseurs veulent vraiment des MBS à 4,0 pour cent ? Son prix augmentera lorsque la demande sera forte. Si le prix augmente à 110 $, son rendement baisse.

4 $ / 110 $ = 3,63 pour cent.

Notez qu’il s’agit d’une illustration simplifiée. Les prix des titres adossés à des créances hypothécaires intègrent également la quantité de risque associée à un pool de prêts – ceux dont les hypothèques permettent des scores de crédit inférieurs, par exemple, peuvent être tarifés plus bas et avoir des rendements plus élevés en raison d’un risque de défaut accru.

Votre banquier hypothécaire ami : How Wall Street Affects Main Street

Vous vous demandez probablement comment les changements de prix continus sur les marchés financiers se traduisent par les taux d’intérêt que votre prêteur hypothécaire fixe.

C’est assez simple. Les prêteurs hypothécaires fixent leurs taux à l’ouverture des marchés financiers, puis ils surveillent les prix des MBS toute la journée (ou ils paient un service pour le faire et les alerter des changements importants).

Lorsque les prix des MBS baissent, les prêteurs augmentent les taux d’intérêt, et lorsque les prix augmentent, ils baissent leurs taux. En général, les prêteurs sont plus rapides à réagir aux baisses de prix qu’aux hausses, car prêter à des taux inférieurs au marché leur coûte de l’argent.
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Qu’est-ce qui fait monter les taux hypothécaires ?

Personne ne veut être coincé avec un rendement de quatre pour cent dans un monde à cinq pour cent. Le type d’événements et d’indicateurs qui font chuter les prix des MBS comprend tout ce qui indique une augmentation de l’activité économique, ce qui alimente les préoccupations concernant l’inflation. Par exemple :

• Gains du marché boursier
• Baisse du chômage
• Augmentation de la confiance des consommateurs
• Hausse des prix de gros
• Augmentation des commandes des usines
• Hausse des prix de l’énergie
• Baisse des prix de l’or

En tant qu’acheteur de prêts hypothécaires, observez les gros titres. Si le chômage est faible, que les entreprises embauchent et que le marché boursier est en hausse, cela pourrait signifier que les taux hypothécaires se dirigent vers une hausse.

Qu’est-ce qui fait baisser les taux hypothécaires ?

Les mauvaises nouvelles économiques peuvent être de bonnes nouvelles pour quiconque cherche un prêt hypothécaire. L’incertitude économique pousse les investisseurs à se réfugier dans des « havres de sécurité », des investissements à faible risque dont les rendements ne sont pas spectaculaires. Les obligations et les titres adossés à des créances hypothécaires entrent dans cette catégorie.

Ces indicateurs peuvent prédire une hausse des prix des MBS et une baisse des taux hypothécaires :

• Hausse du chômage
• Instabilité politique
• Baisse des commandes d’usine
• Baisse des prix de gros
• Hausse des prix de l’or
• Baisse des prix de l’énergie
• Pertes sur les marchés boursiers
• Baisse de la confiance des consommateurs

Les événements étrangers peuvent avoir de grands impacts sur les taux hypothécaires américains.Les événements étrangers peuvent avoir un impact important sur les taux hypothécaires américains. À la mi-2016, le Brexit s’est produit, poussant les taux hypothécaires à la baisse pendant une période prolongée.

Trésorerie et MBS

De nombreux emprunteurs hypothécaires suivent les rendements des bons du Trésor américain à 10 ans lorsqu’ils surveillent les taux hypothécaires. Ils sont plus faciles à trouver et à comprendre que les prix des MBS – CNNMoney et d’autres sites les mettent en avant sur leurs pages financières.

Les Treasuries et les MBS sont en concurrence pour les mêmes investisseurs, et ils ont tendance à évoluer dans la même direction. Cependant, les Treasuries comportent moins de risques que les MBS, car le gouvernement fédéral ne fait pas défaut sur ses obligations, alors que les emprunteurs hypothécaires le font parfois.

Locking A Mortgage Rate

Si vous avez un prêt hypothécaire en cours et que vous n’avez pas verrouillé votre taux, vous voudrez prêter attention aux marchés financiers.

Par exemple, le résumé mensuel de la situation de l’emploi du ministère américain du Travail est extrêmement important pour les investisseurs et peut entraîner une forte hausse ou une forte baisse des taux hypothécaires. Si vous ne pouvez pas vous permettre une augmentation des taux, vous pourriez vouloir verrouiller avant la publication du rapport. Si vous aimez jouer, cependant, vous pouvez faire flotter votre taux et peut-être saisir une bonne affaire.

Les taux hypothécaires peuvent être compliqués, et c’est l’une des raisons pour lesquelles il est payant de choisir un professionnel du prêt expérimenté pour vous aider à vous y retrouver.

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