La Fed no fija los tipos de interés hipotecarios
A menos que trabaje en finanzas, podría pensar que los tipos de interés hipotecarios están determinados por lo que hace la Reserva Federal – que cuando la Fed «sube» o «baja» los tipos de interés, los precios hipotecarios cambian.
Sin embargo, lo que realmente hace la Reserva Federal es fijar el tipo de interés que cobra a los bancos por tomar dinero prestado durante periodos de tiempo muy cortos, de modo que el dinero esté disponible para que los clientes lo retiren. Esto tiende a afectar a los tipos de interés a corto plazo, pero no a la financiación a largo plazo como las hipotecas.
En realidad, los inversores deciden si los tipos de las hipotecas subirán o bajarán comprando -o no comprando- MBS.
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MBS significa Mortgage Backed Securities
La mayoría de los prestamistas hipotecarios no se quedan con los préstamos que financian. Los venden a los inversores. Un prestamista puede conceder un préstamo hipotecario de 100.000 dólares, por ejemplo, que en última instancia producirá 150.000 dólares en pagos, y venderlo a los inversores con un descuento – digamos, 125.000 dólares.
Esto permite al prestamista obtener su beneficio y dar la vuelta y financiar otra hipoteca. Los inversores pagan 125.000 dólares por el derecho a cobrar 150.000 dólares a lo largo del tiempo.
Sin embargo, la mayoría de los inversores no compran una hipoteca individual completa. Eso sería arriesgado y caro.
En su lugar, compran acciones en grupos de hipotecas similares, algo así como comprar acciones en un fondo de inversión compuesto por varias empresas similares. Esto les permite invertir cantidades más pequeñas con menos riesgo.
Estas acciones en conjuntos de hipotecas se denominan MBS, o valores respaldados por hipotecas. El proceso de combinar los préstamos en conjuntos y luego dividir los conjuntos en acciones se denomina «titulización».
Al igual que los bonos, los MBS se venden en incrementos de 100 dólares, y sus precios suben y bajan continuamente según aumente o disminuya la demanda de los mismos.
Los precios de los MBS dependen de la economía
Un MBS de 100 dólares con un precio de 100 dólares se dice que está «a la par». Si un MBS concreto tiene un «tipo de cupón» del 4,0 por ciento, su comprador recibirá 4 dólares de interés cada año.
Si los inversores consideran que 4 dólares es un rendimiento justo para la cantidad de riesgo del conjunto, el MBS se venderá a la par. Sin embargo, si los inversores se preocupan por la inflación, el 4,0% puede parecer menos atractivo, y el precio del MBS caerá por debajo de los 100 dólares. Si la economía parece inestable, una rentabilidad segura del 4% puede ser más atractiva, y el precio del MBS subirá más.
Sólo son matemáticas: Los precios de los MBS y los tipos hipotecarios
El precio que un inversor paga por un MBS determina su rendimiento. «Rendimiento» se refiere a la relación entre el precio del MBS y el interés pagado. Si un MBS tiene un precio de 100 dólares y un tipo de cupón del 4,0 por ciento, su rendimiento también es del 4,0 por ciento.
4 dólares / 100 dólares = 0,04 o 4,0 por ciento.
¿Qué ocurre si los inversores se preocupan por la inflación y no quieren MBS del 4,0 por ciento? El precio cae. Si baja a 75 dólares, los compradores siguen recibiendo 4 dólares al año en intereses, pero su rendimiento aumenta a algo más aceptable.
4 dólares / 75 dólares = 5,33 por ciento.
¿Y si la economía se debilita y los inversores realmente quieren MBS al 4,0 por ciento? Su precio subirá cuando la demanda sea fuerte. Si el precio sube a 110 dólares, su rendimiento baja.
4 dólares / 110 dólares = 3,63 por ciento.
Nótese que ésta es una ilustración simplificada. Los precios de los MBS también incorporan la cantidad de riesgo asociada a un conjunto de préstamos: aquellos con hipotecas que permiten una menor puntuación de crédito, por ejemplo, pueden tener un precio más bajo y rendimientos más altos debido al mayor riesgo de impago.
Su amable banquero hipotecario: Cómo afecta Wall Street a Main Street
Probablemente se pregunte cómo se traducen los continuos cambios de precios en los mercados financieros en los tipos de interés que fija su prestamista hipotecario.
Es bastante sencillo. Los prestamistas hipotecarios fijan sus tipos de interés cuando se abren los mercados financieros, y luego vigilan los precios de los MBS durante todo el día (o pagan a un servicio para que lo haga y les avise de los cambios significativos).
Cuando los precios de los MBS bajan, los prestamistas suben los tipos de interés, y cuando los precios suben, bajan sus tipos. En general, los prestamistas responden más rápidamente a las caídas de precios que a las subidas, porque prestar a tipos inferiores a los del mercado les cuesta dinero.
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¿Qué hace que suban los tipos de interés de las hipotecas?
Nadie quiere quedarse con una rentabilidad del cuatro por ciento en un mundo del cinco por ciento. El tipo de eventos e indicadores que hacen caer los precios de los MBS incluyen cualquier cosa que apunte a un aumento de la actividad económica, lo que alimenta las preocupaciones sobre la inflación. Por ejemplo:
- Las ganancias del mercado bursátil
- La caída del desempleo
- El aumento de la confianza del consumidor
- El aumento de los precios al por mayor
- El aumento de los pedidos de fábrica
- El aumento de los precios de la energía
- La caída de los precios del oro
Como comprador de hipotecas, observe los titulares. Si el desempleo es bajo, las empresas están contratando y el mercado de valores está al alza, podría significar que los tipos de interés de las hipotecas van a subir.
¿Qué hace que los tipos de interés de las hipotecas bajen?
Las malas noticias económicas pueden ser buenas para quien busca una hipoteca. La incertidumbre económica empuja a los inversores a buscar «refugios seguros», inversiones de bajo riesgo con rendimientos poco espectaculares. Los bonos y los MBS entran en esa categoría.
Estos indicadores pueden predecir el aumento de los precios de los MBS y la caída de los tipos hipotecarios:
- El aumento del desempleo
- La inestabilidad política
- La caída de los pedidos de fábrica
- El descenso de los precios al por mayor
- El aumento de los precios del oro
- El descenso de los precios de la energía
- Las pérdidas del mercado de valores
- El descenso de la confianza de los consumidores
Los acontecimientos extranjeros pueden tener un gran impacto en los tipos hipotecarios de EE.UU. en los tipos de interés de las hipotecas. A mediados de 2016, se produjo el Brexit, que presionó a la baja los tipos hipotecarios durante un período prolongado.
Tesoros y MBS
Muchos prestatarios hipotecarios siguen los rendimientos de los bonos del Tesoro estadounidense a 10 años cuando observan los tipos hipotecarios. Son más fáciles de encontrar y entender que los precios de los MBS: CNNMoney y otros sitios los ponen en primer plano en sus páginas financieras.
Los bonos del Tesoro y los MBS compiten por los mismos inversores y tienden a moverse en la misma dirección. Sin embargo, los bonos del Tesoro conllevan menos riesgo que los MBS, porque el gobierno federal no incumple sus obligaciones, mientras que los prestatarios de hipotecas a veces sí lo hacen.
Cierre de un tipo de interés hipotecario
Si tiene una hipoteca en proceso y no ha cerrado su tipo, querrá prestar atención a los mercados financieros.
Por ejemplo, el resumen mensual de la situación del empleo del Departamento de Trabajo de EE.UU. es extremadamente importante para los inversores y puede hacer que los tipos hipotecarios suban o bajen bruscamente. Si no puede permitirse una subida de los tipos, es posible que quiera bloquearlos antes de que se publique el informe. Sin embargo, si le gusta apostar, puede hacer flotar su tipo de interés y quizás conseguir una ganga.
Los tipos de interés hipotecarios pueden ser complicados, y esa es una de las razones por las que vale la pena elegir a un profesional de préstamos con experiencia para que le ayude a navegar por ellos.
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