Det finns oändligt många sätt att investera dina pengar, men en Gallup-undersökning från 2019 visar att 35 % av de tillfrågade amerikanerna anser att fastigheter är det bästa långsiktiga investeringsalternativet, medan 27 % anser att aktier är det bästa. Om du har kontanter liggande och vill sätta dina pengar i arbete är ett investeringsalternativ att överväga en avkastningsfastighet.

Grunderna om avkastningsfastigheter

En avkastningsfastighet är en fastighet som köps och utvecklas i syfte att tjäna inkomster från den.

Avkastningsfastigheter kan vara bostadsfastigheter, till exempel enbostadshus eller flerfamiljshus, eller så kan de vara kommersiella fastigheter. Ägarna tjänar pengar genom att inneha och hyra ut fastigheten medan den ökar i värde och sedan sälja den med vinst.

För att göra en investering rekommenderar den amerikanska regeringen att man överväger följande frågor:

När du väl har bestämt dig för att du är redo att göra en investering med dina pengar, finns här fem fördelar med att köpa en inkomstfastighet.

1. Du bestämmer

Du väljer vilken fastighet du ska investera i, vilken hyresgäst du ska hyra ut till, hur mycket du tar ut i hyra och hur du ska förvalta och underhålla fastigheten medan du hyr ut den till hyresgäster. Du kan använda tjänster som Airbnb eller VRBO för att erbjuda kortsiktiga semestervistelser eller använda ett fastighetsförvaltningsföretag för att hjälpa dig att hitta och sköta långsiktiga hyresgäster.

Samtidigt som du investerar i en aktie eller en gemensam fond ger dig en viss frihet (eftersom du kan välja den aktie eller den gemensamma fond som du vill investera i), låter du fortfarande någon annan förvalta och kontrollera dina pengar.

2. Fastighetsvärdering

En av de mest unika möjligheterna med att investera i fastigheter är att du kan använda en liten del av dina egna pengar medan du lånar resten, ofta fyra till 20 gånger mer, från en långivare. Detta kallas hävstångseffekt. Om du köper en fastighet genom att använda betydligt mer skulder än eget kapital sägs investeringen vara ”högt belånad”.”

Användning av hävstång:

Du investerar 10 000 dollar av dina egna pengar för att köpa en fastighet och lånar 90 000 dollar från en bank. Genom att kombinera dina pengar med de lånade pengarna från banken kan du nu köpa en tillgång på 100 000 dollar.

Vi antar att din investeringsfastighet kommer att värderas med 5 % varje år under 10 år. Det är här som förmågan till hävstångseffekt gynnar dig. Värderingen gäller hela tillgången på 100 000 dollar, inte bara de 10 000 dollar av dina egna pengar.

År 0: 100 000 dollar
1,05 (värdering)
År 1: 105 000 dollar
1.05 (värdeökning)
År 2: 110 250 dollar
År 10: 162 889 dollar

Efter 10 år skulle värdet på din fastighet ha ökat med nästan 63 000 dollar. Du skulle alltså ha förvandlat din investering på 10 000 dollar till en värderingsvinst på över 60 000 dollar bara genom att använda hävstångseffekten.

3. Pengar i fickan

Om du har för avsikt att placera hyresgäster i din investeringsfastighet kommer du att kunna få hyresintäkter. Alla pengar som blir över efter att ha betalat dina utgifter blir pengar i din ficka.

Antag att du har en hyresgäst vars hyra är 1 100 dollar i månaden och din PITI-hypoteksbetalning är 700 dollar i månaden. Genom att subtrahera 700 dollar från 1 100 dollar får du alltså 400 dollar i fickan varje månad.

Från dessa 1 100 dollar kan du anta cirka 5 % i månatliga underhållskostnader och 5 % i vakanskostnader. Därför bör du sätta in 110 dollar på ett särskilt bankkonto varje månad för att hantera underhållsfrågor och eventuella vakanskostnader. När allt är sagt och gjort kommer du att ha ungefär 290 dollar varje månad i bruttovinst.

$1 100 (månadshyra)
-$700 (månatlig PITI-hypoteksbetalning)
=$400
-$110 (för underhålls- och vakansfrågor)
=$290 (din passiva månadsinkomst från hyresfastigheten)

4. Hjälp med ditt bolån

Den mest populära lånetypen är ett 30-årigt lån med fast ränta. Det har en ränta som förblir densamma under hela lånets 30-åriga löptid. I början av lånet betalas betydligt mer pengar till ränta än till kapital, men vid år 15 är det nära en 50/50-fördelning. Ju längre du behåller fastigheten, desto mer av lånekapitalet betalar dina hyresgäster ner och desto mer rikedom skapar du för dig själv.

Säg att du har ett banklån på 90 000 dollar med en månatlig amortering på 500 dollar. Under det första året kommer ungefär 385 dollar av denna betalning att gå till att betala räntan, medan 115 dollar kommer att gå till att betala av kapitalet på lånet.

$115$ (månatlig amortering) * 12 (månader) = 1 380$ (amorteringsminskning för året)
$90 000$ (ursprungligt lån)
– 1 380$ (amortering efter ett år)
= 88 620$ (lånesaldo efter ett år)

För år 15 kommer cirka 270$ av den månatliga amorteringsbetalningen att gå till räntan, medan resterande 230$ går till amorteringen.

230 dollar (månatlig amortering) *12 (månader) = 2 760 dollar (amorteringsminskning för året)

Varje år du äger denna fastighet använder du hyresgästens pengar för att betala av din skuld. Genom att minska lånebeloppet bygger du upp förmögenhet eftersom du så småningom kommer att kunna få tillgång till dessa pengar antingen genom att refinansiera ditt lån eller genom att sälja fastigheten.

5. Skatteavdrag

Som hyresfastighetsägare har du rätt till skatteavdrag. Du kan göra avskrivningar:

• Ränta på ditt hypotekslån
• Ränta på kreditkort som använts för att göra inköp till fastigheten
• Försäkring
• Underhåll. reparationer
• Resorekostnader
• Juridiska och professionella avgifter
• Fastighetsskatter

Avskrivning

Ovanpå alla dessa avdrag, tillåter regeringen också att du skriver av fastighetens inköpspris enligt en fastställd avskrivningsplan, även om fastigheten faktiskt ökar i värde.

Med vårt ovanstående exempel får du 3 480 dollar i hyresintäkter för året (290 dollar varje månad * 12 månader). Om du tjänat dessa pengar på ett vanligt jobb eller på aktiemarknaden skulle du förlora en betydande del av dem till inkomstskatt. Genom att äga en hyresfastighet kan du dock kompensera inkomsten på 3 480 dollar med avskrivningskostnaden för din fastighet, vilket gör att du kan minska (eller helt eliminera) den skatt som du måste betala på hyresinkomster.