Nyckelresultat

• Den verkliga kostnaden för att flippa kan inte beräknas med hjälp av en enkel ekvation, utan är istället resultatet av otaliga variabler som förändras från affär till affär.
• Hur mycket kostar det att flippa ett hus? Svaret beror i slutändan på investerarens intentioner och hur han eller hon kommer att hantera eventuella oförutsedda omständigheter.
• Kostnaden för att flippa ett hus är nästan säkert värd det om vinstmarginalerna antyder det.

Kostnaden för att flippa är närmare relaterad till en rörlig variabel än en fast kostnad. Om inte annat är det omöjligt att formulera en universell ekvation för att fastställa den exakta kostnaden för en flippning. Det är dock värt att notera att medan de enskilda kostnaderna kan vara svåra att redovisa finns det bredare utgifter som kan göra uppgiften att uppskatta en rehabaffär mycket mer hanterbar.

Den genomsnittliga kostnaden för att flippa ett hus

Som jag redan har anspelat på finns det ingen allmängiltig formel för att redovisa varje utgift som din nästa flip kommer att medföra. Det finns helt enkelt för många variabler och personliga preferenser att ta hänsyn till – var och en av dem kan vara lika oförutsägbar som den andra. Därför är ingen fastighet lik den andra, och kostnaden för att flippa kommer att variera avsevärt från marknad till marknad, för att inte tala om fastighet till fastighet.

Simpelt uttryckt är kostnaden för att flippa beroende av alltför många oförutsägbara utgifter för att investerare ska kunna vara säkra på ett universellt svar. Med det sagt finns det bredare utgifter som investerare kanske inte kan fastställa exakt, men det hjälper verkligen att budgetera för dem. Även om du inte vet exakt hur mycket de kommer att vara, omfattar dessa kostnader, men är inte begränsade till:

• Köpeskostnader
• Rehab &Reparationskostnader
• Hållningskostnader
• Säljkostnader

Nästan alla utgifter som ingår i kostnaden för att flippa kan delas in i dessa fyra kategorier.

Köpskostnader

Till den aktiva förstagångsköparens förtret är kostnaden för att köpa en bostad inte förpassad till dess ursprungliga pris. Visst är anskaffningskostnaden den största kostnaden för att flippa ett hus, men det är ingalunda den enda kostnaden som investerare kommer att ådra sig när de köper bostaden. Det finns faktiskt flera kostnader som investerare måste ta hänsyn till när de köper en bostad. Inköpskostnaden är därför kulminationen av flera kostnader – den mest framträdande av dessa är inköpspriset. Som alla investerare kommer att berätta för dig finns det dock fler kostnader som du bör hålla utkik efter:

• Betalning av eventuella panträtter
• Avgifter för titelsökning
• Fastighetsskatter
• Försäkring
• Kommissioner

Rehab &Reparationskostnader

Kostnaden för att vända bostaden ökar dramatiskt när man räknar in individuella rehab- och reparationskostnader. Med det sagt är rehab- och reparationskostnader ofta de svåraste att redovisa. En typisk rehab kan ha allt från några få rehab- och reparationskostnader till otaliga utgifter. Det bästa en investerare verkligen kan hoppas på är att redovisa så många som möjligt. För att ge dig själv en uppfattning om vad du kan förvänta dig är här några av de vanligaste rehab- och reparationskostnaderna under loppet av en flip.

Gemensamma kostnader för inredningsarbeten

• Färg: Det finns egentligen ingen anledning att inte inkludera inomhusfärg i din renoveringsbudget, eftersom ett enda lager kan förvandla ett helt hem till det bättre.
• Hårdträ: Få förändringar hjälper en rehab mer än golven, så överväg att lägga till trägolv i din egen budget. På så sätt kan du vara säker på att ”wow” potentiella köpare.
• Kök: Det omfattar skåp, bänkskivor, backsplash, VVS, el, diskbänk, avfallskvarn, kran och ytterligare bekvämligheter.
• Vitvaror: Det finns kylskåp, spis, fläktkåpa, diskmaskin och mikrovågsugn.
• Badrum: Här finns ett badrum, ett badrum, ett badrum, ett badrum, ett badrum, ett badrum, ett badrum, ett badrum och ett badrum: Inkluderar kommod, bänkskiva, spegel, handfat, kran, badkar, omgivande dusch, kranpaket, handdukstork, fläkt, belysning, grundläggande VVS och el.
• Inramning: Se till att räkna med ytterligare inramning som kan behövas, eller väggar som kan behöva rivas. Varje ändring som du gör i inramningen kommer att slå mot din budget.
• Isolering: Normalt är det en eftertanke, men det är aldrig en dålig idé att isolera din nya affär ordentligt. På så sätt blir den effektivare och lockar kanske fler köpare.
• Väggar: Se till att ta hänsyn till skadade väggar och tak.
• Dörrar och snickerier: Dörrar är relativt billiga och kan förvandla en hel fastighet på några timmar.

Gängse kostnader för utvändigt byggande

• Tak: Även om det inte alltid är nödvändigt kan det vara väl värt dina pengar att byta ut taket. Ett nytt tak kommer åtminstone att öka trottoarkanten och kanske till och med ditt resultat.
• Sidospår: Om huset du säljer har sidospår kan det hända att du måste åtgärda några fel eller kanske till och med byta ut det helt och hållet.
• Murverk: Det är vanligt att sten- och tegelarbeten kräver lite underhåll, så se till att du räknar in även små reparationer i din budget.
• Målning: Varje renovering kan enligt min åsikt dra nytta av ett nytt lager utomhusfärg.
• Fönster: Byt ut fönster om det behövs; de kommer att göra en stor skillnad i slutprodukten.
• Landskapsarkitektur: Det får aldrig underskattas.
• Betong och asfalt: En bra renoveringsbudget tar hänsyn till eventuella sprickor i den lokala betongen eller asfalten.
• Trädetaljer: Glöm inte att kontrollera att staket, pergola och däck inte behöver åtgärdas.

Gemensamma kostnader för mekaniska konstruktioner

• HVAC-enhet: En bra budget för renovering av ett hus innebär att man kan ta hänsyn till eventuella sprickor i betong eller asfalt: Oavsett om du behöver lägga till en ny VVS-enhet eller reparera en befintlig är detta en viktig kostnad att ta hänsyn till.
• Ljusarmaturer: Nya armaturer kan vara enkla, men de kan förändra känslan i ett helt hus, så de är värda att budgetera för.
• Elektrisk utrustning: Många gamla hus kan behöva en ny elpanel installerad, eller kräva att du uppdaterar elen i hela huset, helt och hållet.
• Varmvattenberedare: Varje hem behöver en fungerande varmvattenberedare, så se till att huset som du ska sälja är redo att användas.

Hållandekostnader

Som namnet antyder identifierar hållandekostnader de utgifter man får för att behålla kontrollen över en fastighet. Mer specifikt kommer investerare att stöta på kostnader i det ögonblick de köper ett hus. För detta ändamål är innehavskostnader de utgifter som kommer att uppstå genom att helt enkelt hålla fastigheten igång. Innehavskostnader kan inkludera, men är inte begränsade till:

• Låneåterbetalningsavgifter
• Försäkring
• Uttigheter
• HOA-avgifter
• Fastighetsskatter

Och även om innehavskostnader inte nödvändigtvis kommer att slå sönder banken, så kommer en ordentlig budget att redovisa varje enskild utgift. Ju mer exakt du kan fastställa kostnaden för att vända ett hus, desto bättre.

Säljkostnader

Ingen kalkylblad för kostnader för att vända ett hus, eller budget för den delen, är komplett utan de kostnader man kan förvänta sig att ådra sig från att faktiskt sälja bostaden. Med det sagt, glöm inte bort att ta hänsyn till försäljningskostnader när det är dags att beräkna kostnaden för att flippa ett hus. Försäljningskostnaderna kan uppgå till en stor summa och är kulmen av flera utgifter:

• Avgifter för advokater
• Mäklarprovisioner
• Fastighetsskatter
• Diverse avgifter
• Marknadsföring
• Escrow

Allt sammantaget kan försäljningskostnaderna uppgå till flera tusen dollar, och de måste räknas in i den genomsnittliga kostnaden för att sälja ett hus.

Cost Of Flipping Summary

Kostnaden för att flippa kan inte brytas ner med en enkel formel, och det finns inte heller en universell ekvation som löser alla dina utgiftsproblem. Det finns helt enkelt för många variabler att ta hänsyn till och oförutsedda omständigheter som kan uppstå, men jag avviker. En riktigt bra investerare vet att det inte handlar om att fastställa den exakta kostnaden för att sälja en fastighet, utan snarare om att uppskatta den. Och eftersom det är nästan omöjligt att fastställa den exakta kostnaden för att sälja en fastighet är det näst bästa som går att göra: en uppskattning.