The Fed Does Not Set Mortgage Rates

Om du inte jobbar inom finansbranschen kanske du tror att bolåneräntorna bestäms av vad Federal Reserve gör – att när Federal Reserve ”höjer” eller ”sänker” räntorna förändras bolånepriserna.

Vad Fed faktiskt gör är dock att fastställa den ränta som den tar ut av bankerna för att låna pengar under mycket korta perioder, så att kontanter finns tillgängliga för kunduttag. Detta tenderar att påverka kortsiktiga räntor, men inte långsiktig finansiering som hypotekslån.

I verkligheten bestämmer investerare om hypoteksräntorna kommer att stiga eller sjunka genom att köpa – eller inte köpa – MBS.

Verifiera din nya ränta (Mar 25th, 2021)

MBS Betyder Mortgage Backed Securities

De flesta hypotekslånare behåller inte lånen de finansierar. De säljer dem till investerare. En långivare kan till exempel göra ett bostadslån på 100 000 dollar, som i slutändan kommer att ge 150 000 dollar i betalningar, och sälja det till investerare med en rabatt – säg 125 000 dollar.

Detta gör det möjligt för långivaren att ta sin vinst och vända sig om och finansiera ett annat hypotekslån. Investerarna betalar 125 000 dollar för rätten att få in 150 000 dollar med tiden.

De flesta investerare köper dock inte ett helt enskilt hypotekslån. Det skulle vara riskabelt och dyrt.

Istället köper de andelar i pooler av liknande hypotekslån – ungefär som att köpa andelar i en gemensam fond som består av flera liknande företag. På så sätt kan de investera mindre belopp med mindre risk.

Dessa aktier i pooler av hypotekslån kallas MBS, eller mortgage-backed securities. Processen att kombinera lån i pooler och sedan dela upp poolerna i aktier kallas ”värdepapperisering.”

Likt obligationer säljs MBS i 100-dollarsskikt, och deras priser stiger och sjunker kontinuerligt i takt med att efterfrågan på dem ökar och minskar.

MBS-priserna beror på ekonomin

En MBS på 100 dollar som prissätts till 100 dollar sägs vara ”till pari”. Om en viss MBS har en ”kupongränta” på 4,0 procent får köparen 4 dollar i ränta varje år.

Om investerarna anser att 4 dollar är en skälig avkastning för riskmängden i poolen kommer MBS:en att säljas till pari. Men om investerarna blir oroliga för inflationen kan 4,0 procent verka mindre attraktivt, och priset på MBS kommer att sjunka under 100 dollar. Om ekonomin verkar skakig kan en säker avkastning på fyra procent vara mer attraktiv, och MBS-priset kommer att stiga högre.

Det är bara matematik: MBS-priser och hypoteksräntor

Det pris en investerare betalar för en MBS avgör dess avkastning. ”Avkastning” avser förhållandet mellan MBS-priset och den ränta som betalas. Om en MBS har ett pris på 100 dollar och en kupongränta på 4,0 procent är dess avkastning också 4,0 procent.

4 dollar / 100 dollar = 0,04 eller 4,0 procent.

Hur blir det om investerarna blir oroliga för inflationen och inte vill ha MBS med 4,0 procent? Priset faller. Om det sjunker till 75 dollar får köparna fortfarande 4 dollar per år i ränta, men deras avkastning ökar till något mer acceptabelt.

4 dollar / 75 dollar = 5,33 procent.

Och om ekonomin försvagas och investerarna verkligen vill ha 4,0 procent MBS? Dess pris kommer att stiga när efterfrågan är stark. Om priset stiger till 110 dollar sjunker dess avkastning.

4 dollar / 110 dollar = 3,63 procent.

Bemärk att detta är en förenklad illustration. Priserna på MBS innehåller också den risk som är förknippad med en pool av lån – de med hypotekslån som tillåter lägre kreditbetyg, till exempel, kan få ett lägre pris och högre avkastning på grund av ökad risk för betalningsinställelse.

Your Friendly Mortgage Banker: Du undrar säkert hur de ständiga prisförändringarna på finansmarknaderna påverkar de räntesatser som din hypotekslånare fastställer.

Det är ganska enkelt. Bolånegivarna fastställer sina räntor när finansmarknaderna öppnar, och sedan övervakar de MBS-priserna hela dagen (eller så betalar de en tjänst för att göra detta och varna dem för betydande förändringar).

När MBS-priserna sjunker höjer långivarna räntorna, och när priserna stiger sänker de sina räntor. I allmänhet reagerar långivarna snabbare på prisfall än på prisökningar, eftersom utlåning till lägre räntor än marknadsräntorna kostar dem pengar.
Verifiera din nya ränta (Mar 25th, 2021)

Vad får bolåneräntorna att stiga?

Ingen vill sitta fast med en fyraprocentig avkastning i en femprocentig värld. Den typ av händelser och indikatorer som får priserna på MBS att sjunka omfattar allt som pekar på ökad ekonomisk aktivitet, vilket underblåser oron för inflation. Till exempel:

• Aktiemarknadsvinster
• Fallande arbetslöshet
• Stigande konsumentförtroende
• Högre grossistpriser
• Ökat antal fabriksbeställningar
• Högre energipriser
• Fallande guldpriser

Som hypoteksköpare ska du hålla koll på rubrikerna. Om arbetslösheten är låg, företagen anställer och aktiemarknaden går upp kan det betyda att bolåneräntorna är på väg uppåt.

Vad får bolåneräntorna att sjunka?

Sämre ekonomiska nyheter kan vara goda nyheter för den som söker ett bolån. Ekonomisk osäkerhet driver investerare till ”säkra hamnar”, lågriskinvesteringar med mindre än spektakulär avkastning. Obligationer och MBS faller in i den kategorin.

Dessa indikatorer kan förutsäga stigande MBS-priser och fallande bolåneräntor:

• Stigande arbetslöshet
• Politisk instabilitet
• Fallande fabriksorder
• Sänkta grossistpriser
• Högre guldpriser
• Sänkta energipriser
• Aktienmarknadsförluster
• Sänkt konsumentförtroende

Utländska händelser kan få stor inverkan på U.USA:s hypoteksräntor. I mitten av 2016 inträffade Brexit, vilket pressade ner bolåneräntorna under en längre period.

Treasuries And MBS

Många bolånetagare följer avkastningen för 10-åriga amerikanska statspapper när de tittar på bolåneräntorna. De är lättare att hitta och förstå än priserna på MBS – CNNMoney och andra sajter lägger dem framme på sina ekonomisidor.

Treasuries och MBS konkurrerar om samma investerare, och de tenderar att röra sig i samma riktning. Treasuries medför dock mindre risk än MBS, eftersom den federala regeringen inte underlåter att fullgöra sina skyldigheter, medan hypotekslåntagare ibland gör det.

Låsning av en hypoteksränta

Om du har ett hypotekslån på gång och inte har låst din ränta vill du vara uppmärksam på de finansiella marknaderna.

Den månatliga sammanfattningen av sysselsättningsläget från USA:s arbetsmarknadsdepartement är till exempel oerhört viktig för investerare och kan leda till att hypoteksräntorna stiger eller sjunker kraftigt. Om du inte har råd med en räntehöjning kanske du vill låsa i förväg innan rapporten släpps. Om du tycker om att spela kan du däremot låta din ränta flyta och kanske göra ett fynd.

Hypoteksräntor kan vara komplicerade, och det är en av anledningarna till att det lönar sig att välja en erfaren låneexpert för att hjälpa dig att navigera i dem.

Verifiera din nya ränta (Mar 25th, 2021)