Den stora majoriteten av människorna i oljebranschen är goda och ärliga människor. Om du ser dig omkring är lejonparten av de företag som köper och säljer mineralrättigheter royalties fina och hederliga företag.
Företag som Phillips Energy Partners, Caddo Minerals och Pheasant Energy är inte framgångsrika av en slump.
Olyckligtvis är talesättet ”Ett dåligt äpple kan förstöra hela gänget” inte heller en kliché av en slump. Även om det smärtar oss att säga det, så har vissa av de företag som köper mineralrättigheter royalties inte mineralägarens bästa intresse i åtanke.
Den goda nyheten är att när du väl känner till taktiken kan du upptäcka dem från en mils avstånd.
Så låt oss prata om några av de vanligaste fallgroparna som kan dyka upp under hela processen. Eftersom din familjs försörjning och arv är två saker som du inte vill förlora på grund av två felplacerade ord i ett avtal.
Här är 5 taktiker som vi har sett alltför ofta under de senaste 30 åren.
#1: Mineral Acre vs Royalty Acre
Många människor som äger mineralrättigheter royalty acres är förvånade över att lära sig att mineral acres och royalty acres är två helt olika saker. Eftersom detta är ett vanligt missförstånd utnyttjar vissa mäklare detta.
Om du får ett erbjudande från ett företag ska du se till att klargöra vilken typ av acreage de är intresserade av att köpa av dig. Titta efter eventuella inkonsekvenser i deras språk, både skriftligt och i telefon.
Uppmärksamma företag är konsekventa i sitt språk. Erbjudandet är tydligt och lätt att förstå. De du måste se upp för växlar fram och tillbaka för att få det att låta som om de bara köper dina royalty acres när de i själva verket tar dina royalty interester OCH dina mineralintressen.
Det är ett snyggt litet trick som fungerar bra – för dem. Du känner att du inte ger upp så mycket, och de får mycket mer än du någonsin misstänkte att du sålde.
Var inte rädd för att ställa frågor på vägen, eller att avstå från en affär om något inte känns rätt.
#2 Fällan med bankutkast
Var inte för upphetsad om du får ett bankutkast med posten för dina mineraler. Det är inte alltid en jämn resa härifrån och framåt.
”Sätt in den här växeln så pratar vi om att köpa dina mineralrättigheter senare” låter lockande, men det borde stoppa dig på vägen.
När du sätter in växeln är du juridiskt bunden till att sälja dina mineraler. Alla dina möjligheter att påverka är borta. Du kan inte omförhandla. Du är fast.
Om du har läst det ”finstilta” och känner dig bekväm med villkoren är det en annan sak. Men gå inte till banken förrän du känner till hela historien, som kan vara svår att förstå om det är fel företag som skickat utkastet.
#3: Lockbete & för mineralrättigheter och royalties & Switch
Lockbete är lika gammalt som själva affärsverksamheten. Du erbjuds en sak i förväg och får sedan något helt annat vid signeringsbordet.
Mäklare som presenterar sig själva och ger dig ett erbjudande direkt bör skicka upp en röd flagga i ditt sinne. Återigen, ”Vi ger dig ett erbjudande på 50 000 dollar kontant i dag” låter underbart.
Men hur har de kommit fram till den siffran?
Vilken due diligence har företaget gjort för att rättfärdiga det erbjudandet? Har de gjort affärer med dina grannar? Vilket rykte har de, online och offline?
Detta betyder inte att du inte kan få ett erbjudande från ett välrenommerat företag snabbt. Vi utför värderingar och erbjudanden med precision. Men erbjudandet är inte där vi börjar.
Vi gör vår hemläxa, och det bör du också göra innan du skriver under på den streckade linjen.
#4 Att inte få ett rättvist värde
Det är tyvärr inte ovanligt att företag ger erbjudanden som är mycket lägre än vad dina mineralrättigheter royalties verkligen är värda. Ja, alla företag måste göra vinst, även Ilios Resources.
Hur som helst kan klyftan mellan ”rättvist marknadsvärde” och de erbjudanden som vissa mineralägare går in på våra kontor med vara häpnadsväckande.
Hoppa inte upp i något. Få mer än ett erbjudande. Rådgör med en betrodd professionell person som känner till din marknad. Gör lite marknadsundersökningar. Vilket bara är ett fint sätt att säga att det alltid är en bra idé att prata med dina grannar.
Det är sällsynt när du är den enda personen i kvarteret som fått ett erbjudande. Sätt dina fingeravtryck där ute och se till att jämförelserna inte är en överdriven taktik för att få dig att sälja.
#5 Ingen due diligence
Vi anspelade på detta tidigare, men det tål att upprepas. Tryck inte på avtryckaren med ett företag som inte har gjort sin due diligence.
I motsats till den allmänna uppfattningen är stora företag inte alltid dåliga. Det finns flera inom området mineralrättigheter royalties som gör ett enastående arbete.
På baksidan finns det några som behandlar dig mer som en siffra än som en person vars familjs framtid kan vara beroende av den här transaktionen. Vissa har inte ett tillräckligt stort lokalt fotavtryck för att ha en god uppfattning om vad som händer på marken.
Dessa företag kanske menar väl, men det är svårt att betala sina räkningar med goda intentioner.
Detta samtal är inte bara begränsat till stora företag. Små företag kan bli lata och försöka skära av hörn på vägen lika lätt som de stora.
Oavsett om de är stora eller små välj någon som känner till infrastrukturen, de dagliga händelserna och historien i ditt område.
Långsamt och stadigt
Transaktioner för royalties för mineralrättigheter är komplexa till sin natur. Men man kan alltid känna igen en bra lärare på hur rak de kan göra de mest komplexa idéerna.
Du kommer att bli förvånad över hur enkel den här verksamheten kan bli med bara lite due diligence. Känn till dina alternativ och stå på dig.
Vi började med en klyscha, så vi kan lika gärna avsluta med en.
Slow and steady wins the race. Varje gång.