April 2010

”Många är inte medvetna om att föreningar måste lämna in inkomstskatt”, säger Robert Galvin, partner på Davis, Malm & D’Agostine PC i Boston, som har specialiserat sig på att företräda bostadsrätter och kooperativa föreningar.

Det stämmer. Bostadsrättsföreningar måste lämna in skattedeklarationer som resten av företagen i USA. Här är en grundbok om de regler som föreningar måste följa när de lämnar in deklarationen och råd för att minimera stressen på skattedagen för din HOA.

Följ företagsreglerna

Föreningar är som alla andra företag, även om de inte är vinstdrivande. Det innebär att de måste lämna in skattedeklarationer tillsammans med resten av företagen i landet. Om din förening inte har lämnat in någon skattedeklaration för 2009 är det bäst att du sätter igång.

Företag som följer en kalenderårsbokföringsmetod är skyldiga att lämna in deklarationer senast den 15 mars varje år, och föreningar måste också följa den regeln. Om din förening inte följer kalenderårsredovisning ska skatten betalas den 15:e dagen efter den tredje månaden i ditt beskattningsår. Om ditt kalenderår slutar den 31 juli ska din skattedeklaration lämnas in den 15 december.

”Här är problemet i vår bransch”, förklarar James Donnelly, VD och koncernchef för Castle Group, ett fastighetsförvaltningsföretag i Plantation, Florida, som förvaltar 55 000 föreningsenheter. ”Nästan alla föreningar sköter sin ekonomi på kalenderårsbasis. De revisorer som är specialiserade på företag och föreningar måste göra allt sitt arbete under årets första 60 dagar. Det kan vara svårt att få föreningens skatter gjorda senast den 15 mars. Därför uppmanar vi föreningar att ansöka om en automatisk förlängning med hjälp av IRS formulär 7004. Det ger er ytterligare sex månader på sig att deklarera.”

Det finns goda och dåliga nyheter när du ansöker om förlängning. De dåliga nyheterna är att precis som du måste betala ränta om du personligen ansöker om en förlängning och blir skyldig staten pengar, måste din förening också betala ränta för den period efter tidsfristen den 15 mars då skatten inte betalades.

Den goda nyheten är att de flesta föreningar vanligtvis inte är skyldiga staten något. De tjänar inte mycket, om ens några, pengar. ”Det är överlägset en minoritet av föreningarna”, säger Donnelly.

Välj ditt gift

Varför har de flesta föreningar inte mycket, om ens någon, skatteskuld? I allmänhet tar de flesta bara in medel för att driva sina anläggningar; de bedriver ingen inkomstgenererande verksamhet.

Du har två alternativ när du lämnar in din förenings skattedeklaration. ”Det ena är att deklarera som ett företag och det andra är att deklarera enligt avsnitt 528 i Internal Revenue Code”, förklarar Bob Tankel, chef för Robert L. Tankel PA i Dunedin, Fla., en advokatbyrå som ger råd till föreningar. ”Avsnitt 528 är särskilt avsett för bostadsrättsföreningar. Den har en högre marginalskattesats, men den eliminerar alla inkomster och utgifter som är undantagna från skatteplikt. Utvärderingar skulle inte ens räknas som inkomst.”

Om man ska lämna in en vanlig företagsdeklaration eller en deklaration enligt IRC 528 är en bedömningsfråga. ”Din revisor kommer att ge dig råd”, säger Tankel. ”Det är ingen juridisk fråga, utan mer en fråga om dollar och cent.”

”De flesta föreningar väljer att beskattas enligt avsnitt 528 i IRC”, förklarar Galvin. ”Det är mycket användbart eftersom det, innan detta antogs, fanns en hel del oklarheter om hur föreningar skulle rapportera och betala skatt. Enligt IRC 528 måste din förening vara en bostadsrättsförening och vara lagligt organiserad för detta ändamål. Om nästan alla inkomster kommer från föreningsavgifter och nästan alla utgifter går till att underhålla fastigheten, behöver du inte betala skatt på dessa pengar.”

För att kvalificera sig för att lämna in formulär 1120-H enligt IRC 528 måste din förening uppfylla följande krav:

1. Den stora majoriteten av enheterna, 85 procent, måste användas som bostäder.
2. Mer än hälften, 60 procent, av föreningens bruttoinkomst måste vara undantagen, vilket innebär att den erhålls från ägarna i deras egenskap av föreningsmedlemmar, snarare än från dem som kunder för varor eller tjänster.
3. Minst 90 procent av föreningens kostnader måste vara undantagna, vilket innebär att de är drifts- och kapitalkostnader som direkt påverkar föreningens egendom.
4. Restinkomster kan inte användas till förmån för medlemmarna.

”De flesta föreningar kommer inte att ha några problem med att uppfylla dessa krav”, säger Galvin.

Definiering av beskattningsbar inkomst

Som IRC:s test visar måste din förening betala skatt på ränteinkomster som den tjänar på bank- och reservkonton och på icke skattefria inkomster. Inkomster från vinstdrivande verksamhet, t.ex. uthyrning av klubbhus eller avgifter för golfbanor, är inte undantagna och beskattas med en fast skattesats på 30 procent.

”Om du genererar inkomster från något som inte är en enkel föreningskostnad – du hyr ut ditt klubbhus eller har ett hyresavtal för en mobilmast – måste du betala skatt på de inkomsterna”, förklarar Galvin. ”Låt oss säga att en av ägarna vill hyra klubbhuset för ett bröllop. Den uthyrningen skulle räknas som skattepliktig inkomst eftersom enhetsägaren nu har reserverat klubbhuset för en eftermiddag, med undantag för alla andra enhetsägare. Dessutom finns det i vissa bostadsrättsföreningar faktiskt lägenheter som är en del av de gemensamma utrymmena och som hyrs ut. Det är hyresintäkter.”

Likt alla företag kan din förening kvitta inkomster med pengar som spenderas för att generera dessa inkomster. ”Alla utgifter som är inriktade på att producera hyresintäkterna kan dras av”, säger Galvin. ”Om du har underhållspersonal som städar upp efter bröllopet i ditt klubbhus är det avdragsgillt. Om du spenderar pengar för att göra reklam för uthyrningen av klubbhuset är det avdragsgillt.”

Do A Rollover?

Om du råkar ha haft ett bra inkomstgenererande år, kan du överväga att flytta över en del av inkomsten så att du kan skjuta upp eller helt undvika att betala skatt på den. ”Om en förening har pengar över i slutet av året kan styrelsen rösta för att överföra dem till nästa år”, säger Tankel. ”Enligt Ruling 70-604 kommer Internal Revenue Service att behandla detta som en konstruktiv återbetalning av kapital till medlemmarna.”

Om du senare har ett år då din förening har förlorat pengar – vilket många föreningar har gjort under de senaste åren – kan din förening deklarera den rullade inkomsten och kvitta den mot förlusterna. ”Du skulle kunna rulla över inkomsten i all evighet”, säger Tankel. ”För fem år sedan var föreningar flushade, nu är de spolade i toaletten. Om de hade överföringar kunde de ha rullat över dem och använt dem under de senaste åren. De skulle ha varit mindre skattskyldiga. Alla föreningar bör överföra inkomster eftersom det aldrig skadar.”

Staterna kan också vilja ha sin del

Kontrollera med din revisor om och när du behöver lämna in en statlig skattedeklaration. ”Statliga skatter varierar från stat till stat”, säger Galvin. ”I Massachusetts måste du lämna in en blankett och betala skatt.”

Och även om många människor väntar med att lämna in skatt eftersom de anser att det är ett smärtsamt krångel, är det vanligtvis inte så med föreningar. ”De flesta föreningar har verkligen inte mycket skattepliktig inkomst”, säger Galvin. ”Skatten är ingen stor börda, men man måste lämna in en deklaration.”