Vad är ett ALTA-utlåtande inom fastighetsbranschen?
The American Land Title Association (ALTA) är en nationellt erkänd grupp som arbetar på uppdrag av fastighetsbranschen. I över 100 år har ALTA satt standarden för dokumentationskrav vid fastighetstransaktioner. Ett ALTA-utlåtande är ett dokument som utförs innan en fastighetsförsäljning avslutas. Dokumentet är en redogörelse för vad säljaren, köparen och/eller långivaren vet om fastigheten eller äganderätten till fastigheten och allt som kan påverka försäljningen eller den efterföljande äganderätten till fastigheten.
Lägga alla kort på bordet
Processen för att köpa en fastighet innefattar många olika stadier som säljare och köpare går igenom innan affären avslutas och äganderätten överförs till fastighetsköparen. Ingen gillar överraskningar i sista minuten och de gillar verkligen inte att upptäcka ett problem efter att ha köpt fastigheten och tagit över äganderätten till fastigheten. För att se till att det inte blir några överraskningar före eller beklaganden efter det att affären avslutats, lämnas ett ALTA-utlåtande av alla parter i transaktionen för att i detalj redogöra för vad som är känt om fastigheten. Den information som lämnas i ett ALTA-utlåtande bör omfatta följande:
- Lien notices received on the property
- Outstanding agreements involving the property
- Recent construction work performed on the property
- Fixtures or utility lines attached to or affected by the property
- Leases or rental hyresavtal som finns för fastigheten
- Övrig relevant information eller data om fastigheten
ALTA-utlåtanden erbjuder skydd
Anledningen till att ALTA-utlåtanden är viktiga vid fastighetstransaktioner är att de ger fastighetsköparna ett skydd, eller ersättning, mot bedrägeri och oärligt beteende. De skyddar också köparens hypoteks- eller finansbolag genom att intyga att fastigheten inte har några tidigare panträtter som lämnats in mot fastigheten. Bolånegivare vill inte stå i andra ledet efter någon annan när de tillhandahåller medel för att köpa fastigheten och har den största risken i affären. Detta inkluderar panträtter som lämnats in av statliga myndigheter för obetalda skatter eller andra bedömningar. Det omfattar också alla anspråk som kan göras mot fastigheten av tredje part som söker ersättning från säljaren.
Skadestånd är viktigt
Det är ett stort ord och svårt för de flesta att förstå, men skadestånd betyder skydd. Att vara skadeståndsskyldig innebär att du inte kommer att hållas ekonomiskt eller straffrättsligt ansvarig om något blir fel på grund av att en av parterna inte berättade sanningen. Tänk på det som ett ”slipp undan fängelset”-kort även för fastighetsköpare och -säljare. Om en fastighetssäljare eller köpare inte är sanningsenlig och det uppstår problem med att erhålla en klar titel fri från panträtter eller belastningar, skyddar ALTA-uttalandets skadeståndsklausul köpare och säljare från att göra en dålig affär.
Vad kan tänkas gå fel?
Fastighetsförsäljningstransaktioner är enkla processer med erkända protokoll för att slutföra en affärsuppgörelse. Vad skulle kunna påverka en transaktion som verkar så enkel och som sker hela tiden? Många saker kan gå fel vid en fastighetsförsäljning på grund av komplexiteten i fråga om äganderätt, ägodelar (möbler och andra tillgångar), mineralrättigheter och ett dussintal andra överväganden. Privata långivare kan ha ett kontrakt som anger ett intresse i fastigheten om skulden inte återbetalas i tid utan
att en officiell panträtt registreras hos länsregistratorskontoret. Fastigheten kan vara föremål för övervägande för konfiskering av en offentlig myndighet. Det räcker med att säga att det kan finnas många okända faktorer inblandade i en fastighetstransaktion och det ligger i allas intresse att få fram sanningen och fakta om fastigheten i fråga.
ALTA-utlåtanden hjälper till att göra affären
Det finns ett gammalt talesätt i affärsvärlden – lita på, men verifiera. Att ta någons ord som fakta är bra, men med tanke på de summor pengar, det juridiska ansvaret och ägarfrågorna kring fastigheter är det bäst att få en oberoende verifiering av informationen. ALTA-utlåtanden ger parterna i en fastighetstransaktion möjlighet att officiellt bekräfta att de har lämnat fullständig information om fastigheten. Innan affärstransaktionen avslutas med betalning från köpare till säljare erbjuder ett ALTA-utlåtande sinnesfrid om att framtiden inte kommer att påverkas negativt av att äganderätten till fastigheten överförs eller att äganderätten ifrågasätts av en tredje part.
