Akár hagyatéki tervet készít, akár egy élethossziglani bérlő halála után örökölni fog, meg kell értenie az örökhagyó jogait és kötelezettségeit. Az ingatlanon fennálló maradványjog az az érték vagy ingatlanrész, amelyet egy magánszemély egy másik örökös halála után örököl. A maradványérdekeltség létrejöhet végrendelet, vagyonkezelési szerződés vagy okirat útján. A remainderman viszont az a személy, aki az ingatlanban maradék érdekeltséggel rendelkezik.

Life Estates and Remaindmen

A végrendelet vagy egy trust különböző típusú érdekeltségeket hozhat létre az ingatlanban, attól függően, hogy a vagyont hogyan osztják fel. Az életjáradék olyan tulajdonjog, amely akkor jön létre, amikor a végrendeletet vagy trösztöt készítő személy egy másik személynek csak a másik személy élete során adja meg a tulajdon használatát. Az életjáradékot életjáradéki okirat is létrehozhatja.

Az életjáradék létrehozásakor kétféle tulajdonjogot hoz létre. Az élethaszonbérlő az a személy, akinek élethaszonbérlete van, vagyis aki életében az ingatlan használatára jogosult. A második fél a hátralékos, vagyis a maradványjoggal rendelkező személy, aki az élethaszonbérlő halála után jogosult a teljes tulajdonjogra.

A leggyakrabban az élethaszonbérlő a végrendelet vagy a tröszt létrehozójának házastársa. A trust létrehozója azonban fenntarthat magának vagy – házaspár esetén – a túlélőnek is életjáradékot. Az életjáradékot általában a hagyatéki eljárás elkerülése vagy adókedvezmények miatt hozzák létre.

Az életjáradék esetében lehet egyetlen örökhagyó vagy kettő vagy több közös örökhagyó. Abban az esetben, ha a hátramaradó személy az életjáradékos halála előtt meghal, a hátramaradó személy érdekeltsége az elhunyt hátramaradó személy hagyatékára vagy esetleg a túlélő közös hátramaradókra szállhat, attól függően, hogy a közös hátralékos érdekeltségeket hogyan alakították ki a végrendeletben, a bizalomban vagy az okiratban.

A hátramaradó személy jogai

Bár a hátramaradó személynek vannak bizonyos jogai, amelyeket védeni kell, nincsenek olyan kötelezettségei, amelyekkel az életjáradékosnak tartozik. A hátramaradónak valójában csak saját magával szemben vannak kötelezettségei – nevezetesen az ingatlanhoz fűződő jogainak védelme és e jogok megőrzése az örökösei számára.

A hátramaradónak érdeke fűződik annak biztosításához, hogy az élethosszig tartó bérlő ne pusztítsa el, ne károsítsa, vagy más módon ne csökkentse az ingatlan értékét. Az örökhagyó köteles az ingatlant karbantartani, a meglévő jelzáloghiteleket fizetni, az ingatlanadót megfizetni, és az ingatlant megfelelően biztosítva tartani. Az örökhagyó beleegyezése nélkül az élethosszig tartó bérlő nem vehet fel új jelzáloghitelt, és nem terhelheti meg más módon az ingatlant. Hacsak a végrendelet, a tröszt vagy az okirat nem tiltja, az örökhagyó bérbe adhatja az ingatlant, vagy javításokat végezhet rajta.

A hátramaradó személy pert indíthat az örökhagyó ellen, ha ez utóbbi bármilyen olyan intézkedést tesz, amely csökkenti az ingatlan értékét, vagy megterheli, illetve megpróbálja eladni az ingatlant.

Az ingatlan eladása

A hátramaradó személy eladhatja az ingatlanban lévő részesedését, de a vevő az ingatlant az örökhagyó jogaira figyelemmel veszi át. Más szóval, a vevő nem szerezne teljes tulajdonjogot az életjáradékos haláláig, aki addig is megtartaná az ingatlan használatát.

Ha az életjáradékos és a hátramaradó egyaránt beleegyezik és aláírja az átruházási dokumentumokat, az ingatlan az életjáradékos halála előtt is eladható. Ebben a helyzetben a hátramaradónak nagyobb részre van joga a bevételből, mint az életben lévő bérlőnek, a pontos részt az életben lévő bérlő életkora és várható élettartama határozza meg. Más szóval, minél idősebb az élethosszig tartó bérlő, annál nagyobb részt kap a hátramaradó.

A hagyatéktervezés bonyolult folyamat lehet, különösen, ha élethosszig tartó hagyatékról van szó. A hagyatéki tervezéssel foglalkozó szakemberrel való együttműködés segíthet abban, hogy végrendeletét, vagyonkezelői megbízását vagy okiratát megfelelően készítsék el és hajtsák végre.