A lakásvásárlásnál mindenki ismeri a kritikus szabályt: Ne vegyél több házat, mint amennyit megengedhetsz magadnak. De az, hogy mi számít “megfizethetőnek”, vevőnként eltérő. 2020 decemberében az új lakások értékesítési átlagára közel 355 900 dollár volt, ami azt jelenti, hogy egyesek ennél sokkal többet fizetnek, mások pedig sokkal kevesebbet. Bárhová is esik a skálán, valószínű, hogy a lakás lesz az egyik legnagyobb egyszeri vásárlás, amit valaha is meg fog tenni.
A megfizethetőség édes pontjának kiderítéséhez azonban többre van szükség, mint egy előzetes jóváhagyó levél megszerzése a jelzáloghitelezőtől. Az első vásárlók hajlamosak arra az összegre vásárolni, amelyet a hitelező hajlandó megelőlegezni nekik, és nem veszik figyelembe az egyéb kiadásokat. Ez pénzügyi nehézségeknek és akár egy esetleges elárverezésnek is kiteheti őket, ha nem tudják megfizetni a havi törlesztőrészletet.
Főbb tanulságok
- A lakásvásárlási költségvetés meghatározásához többre van szükség annál, hogy megnézzük, meg tudjuk-e fizetni a jelzáloghitelt.
- Az otthon megfizethetőségének megállapításához számítsa ki a teljes adósság-bevétel arányt: az összes havi kiadást elosztva a bruttó jövedelemmel.
- A lakástulajdonlás számos folyamatos költséggel jár, beleértve a lakástulajdon-biztosítást, az ingatlanadót és a javítási/karbantartási kiadásokat.
- Az otthon megfizetése azt jelenti, hogy legalább 20%-os előleget tud fizetni; ellenkező esetben költséges magán jelzálogbiztosítással kell számolnia.
A 28%-os szabály segíthet az elindulásban
A lakásvásárlási költségvetés kiszámításának egyik legegyszerűbb módja a 28%-os szabály, amely azt diktálja, hogy a jelzáloghitel nem lehet több, mint a bruttó jövedelem 28%-a havonta. A Federal Housing Administration (FHA) egy kicsit nagyvonalúbb, és lehetővé teszi a fogyasztók számára, hogy bruttó jövedelmük akár 31%-át is költsék jelzáloghitelre. De ne felejtse el, hogy ha vannak egyéb tartozásai, akkor azokat is figyelembe kell vennie a jelzáloghitel-fizetés mellett annak meghatározásához, hogy mennyit engedhet meg magának valójában.
A jelzáloghitelezők a leendő hitelfelvevő adósság/jövedelem arányát nézik, amikor eldöntik, hogy adnak-e hitelt. Tegyük fel, hogy a havi jelzáloghitel-fizetése 1000 dollár havonta, az egyéb kiadásai pedig 1000 dollár, így összességében a havi pénzügyi kötelezettségei 2000 dollárt tesznek ki. Tegyük fel, hogy a havi bruttó jövedelmed 6000 dollár. Ezzel az adósság/jövedelem arányod 33%.
43%
Általában ez a legmagasabb adósság/jövedelem arány, amellyel egy hitelfelvevő rendelkezhet, és kaphat jelzáloghitelt egy minősített hitelezőtől.
A jelzáloghitelen túli lakástulajdonlási költségek
A lakáshitel előzetes jóváhagyása fontos első lépés a lakásvásárlási folyamatban, de ez csak egy szempont. A jelzáloghitel nem az egyetlen visszatérő kiadás: a lakástulajdonlás számos egyéb folyamatos költséggel jár, amelyekkel a vásárlóknak számolniuk kell. Ezek közé tartozik a lakástulajdonosi biztosítás, a közüzemi szolgáltatások, a javítások és a karbantartási költségek. A karbantartás önmagában is sokba kerülhet: A füvet le kell nyírni, a havat el kell lapátolni, és a leveleket össze kell gereblyézni. A vevőknek az ingatlanadót is figyelembe kell venniük.
Ezek a kiadások nagymértékben megnövelhetik a havi kiadásokat, így a papíron megfizethetőnek tűnő otthon a valóságban drágává válhat. Ezért mindezeket a költségeket, valamint más rendszeres kiadásokat is figyelembe kell vennie, amikor meghatározza, hogy mekkora otthont engedhet meg magának. Lehet, hogy egy havi 1500 dolláros jelzáloghitel-törlesztés elfogadható, de ha ehhez még 1500 dollárnyi havi kiadást is hozzáad, akkor hirtelen megduplázódnak a kötelezettségei.
A jelzáloghitelezéssel kapcsolatos diszkrimináció jogellenes. Ha úgy gondolja, hogy faji, vallási, nemi, családi állapot, állami támogatás igénybevétele, nemzeti származás, fogyatékosság vagy életkor alapján diszkriminálták, tehet bizonyos lépéseket. Az egyik ilyen lépés, ha bejelentést tesz a Consumer Financial Protection Bureau-nál vagy az Egyesült Államok Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztériumánál (HUD).
Az előlegnek meg kell határoznia a vásárlást
A hitelezők általában azt szeretnék, ha a lakásvásárlók a vételár legalább 20%-át készpénzben tudnák kifizetni. Ha csak ennél alacsonyabb összegű előleget tudnak befizetni, akkor is kaphatnak jelzáloghitelt, de gyakran a magán jelzálogbiztosítás (PMI) extra költségeit is vállalniuk kell. A PMI megfizetése azt jelenti, hogy a havi jelzáloghitel-fizetésük a hitelösszeg 0,5%-a és 1%-a között emelkedik.
Az, hogy mennyi PMI-t fizet, többek között az otthon méretétől, az Ön hitelképességétől és az ingatlan felértékelődésének lehetőségétől függ. Ha nem tudsz 60.000 dollárt letenni egy 300.000 dolláros otthonra, akkor legalább 10%-ot kell fizetned. Minél több az előleg, annál kevesebb kamatot kell fizetnie a hitel futamideje alatt, és annál kisebb lesz a havi jelzáloghitel-fizetése, még akkor is, ha jelzálogbiztosítással kell számolnia.
Az előlegre megtakarított összegnek is befolyásolnia kell a megvásárolt házat. Ha van elég pénze ahhoz, hogy 20%-ot tegyen az egyik házra, de 10%-ot egy másikra, akkor az olcsóbb házban több pénzt kap a pénzéért.
A vásárlóknak félre kell tenniük a zárási költségeket is, amelyek a vételár 2%-a és 5%-a között lehetnek, attól függően, hogy melyik államban él. Ha egy 200 000 dolláros házat vásárol, akkor csak zárási költségként 4 000 és 10 000 dollár közötti összeget fizethet. Minél kevesebbet kell finanszíroznia a hitelben, annál alacsonyabb kamatot fog fizetni a hitel futamideje alatt, és annál hamarabb megtérül a befektetése.
Válasszon olyan ingatlant, amit kezelni tud
Az otthon megfizethetőségének mérlegelésekor az első vásárlóknak figyelembe kell venniük az ingatlan állapotát és méretét. Hiszen a nagy nem mindig jó, különösen, ha a fűtés és hűtés megtöri a költségvetést. Egy festői domb tetején fekvő festői otthon lehet egy valóra vált álom, de a hosszú, meredek feljáró lapátolása a téli hónapokban költséges rémálom lehet. Akárcsak az a 3000 négyzetméteres javítandó ház, amely szuperolcsónak tűnik, amíg rá nem jön, hogy a ház minden helyiségét fel kell újítani.
Nézze meg a szóba jöhető ingatlanok közüzemi számláit, és kérjen meg egy építési szakértőt, hogy becsülje meg, mennyibe kerülhet a felújítás. Ha azt tervezi, hogy többnyire saját maga csinálja, legyen reális azzal kapcsolatban, hogy mit tud kezelni, mind a készségek, mind az idő szempontjából.
A lényeg
A lakástulajdonlás még mindig az amerikai álom, de gyorsan rémálommá válhat, ha rosszul számolja ki a vásárlást. Különösen az első vásárlóknak rengeteg igényük van, gyakran több, mint amennyit valójában kezelni tudnak. Meg kell győződniük arról, hogy a megvásárolt ház megfizethető-e, és ehhez nem csak a havi jelzáloghitel-fizetést kell figyelembe venniük. Néhány előzetes számítás nélkül előfordulhat, hogy házban gazdagok, de készpénzben szegények lesznek, ami mindenféle pénzügyi fájdalmakhoz vezethet. Szánjon időt arra, hogy kiszámolja álmai költségeit, mielőtt aláírja a szerződést.