A Fed nem határozza meg a jelzálogkamatlábakat

Hacsak nem a pénzügyekben dolgozik, azt gondolhatja, hogy a jelzálogkamatlábakat a Federal Reserve tevékenysége határozza meg – hogy amikor a Fed “emeli” vagy “csökkenti” a kamatlábakat, a jelzálogárak változnak.

Az, amit a Fed azonban valójában tesz, az az, hogy meghatározza azt a kamatlábat, amelyet a bankoktól kérnek azért, hogy nagyon rövid időre kölcsönt vegyenek fel, hogy a készpénz rendelkezésre álljon az ügyfelek számára a pénzfelvételhez. Ez általában a rövid távú kamatlábakat befolyásolja, de a hosszú távú finanszírozást, például a jelzáloghiteleket nem.

A valóságban a befektetők az MBS-ek vásárlásával – vagy nem vásárlásával – döntik el, hogy a jelzálogkamatok emelkednek vagy csökkennek.

Ellenőrizze az új kamatlábat (2021. március 25.)

MBS Means Mortgage Backed Securities

A legtöbb jelzáloghitelező nem tartja meg az általa finanszírozott hiteleket. Eladják őket a befektetőknek. Egy hitelező például készíthet egy 100 000 dolláros lakáshitelt, amely végül 150 000 dollárnyi kifizetést eredményez, és eladja azt a befektetőknek kedvezményesen – mondjuk 125 000 dollárért.

Ez lehetővé teszi a hitelező számára, hogy a nyereségét felhasználva megforduljon, és egy másik jelzáloghitelt finanszírozzon. A befektetők 125 000 dollárt fizetnek azért a jogért, hogy idővel 150 000 dollárt gyűjtsenek.

A legtöbb befektető azonban nem vesz meg egy teljes egyedi jelzáloghitelt. Ez kockázatos és drága lenne.

Ehelyett hasonló jelzáloghitelek csoportjaiban vásárolnak részesedést – olyan, mintha egy befektetési alapban vásárolnának részesedést, amely több hasonló vállalatból áll. Ez lehetővé teszi számukra, hogy kisebb összegeket fektessenek be kisebb kockázat mellett.

A jelzáloghitelek ezen részvényeit MBS-nek, azaz jelzáloggal fedezett értékpapírnak nevezik. A hitelek poolokba történő egyesítésének, majd a poolok részvényekre bontásának folyamatát “értékpapírosításnak” nevezik.”

A kötvényekhez hasonlóan az MBS-eket is 100 dolláros részletekben adják el, és áruk folyamatosan emelkedik és csökken, ahogy a kereslet irántuk nő és csökken.

Az MBS-ek ára a gazdaságtól függ

A 100 dolláros MBS-t 100 dolláros áron “névértéken” értékesítik. Ha egy adott MBS-nek 4,0 százalékos a “kamatlába”, akkor a vevője évente 4 dollár kamatot kap.

Ha a befektetők 4 dollárt tisztességes hozamnak tartanak az állomány kockázatának mértékéért, akkor az MBS-t névértéken fogják eladni. Ha azonban a befektetők aggódni kezdenek az infláció miatt, a 4,0 százalék kevésbé tűnik vonzónak, és az MBS ára 100 dollár alá esik. Ha a gazdaság ingatagnak tűnik, a biztonságos négy százalékos hozam vonzóbb lehet, és az MBS ára magasabbra emelkedik.

Ez csak matematika:

A befektető által az MBS-ért fizetett ár határozza meg az MBS hozamát. A “hozam” az MBS ára és a fizetett kamat közötti kapcsolatra utal. Ha egy MBS ára 100 dollár és 4,0 százalékos kamatláb, akkor a hozama is 4,0 százalék.

4 dollár / 100 dollár = .04 vagy 4,0 százalék.

Mi van, ha a befektetők aggódnak az infláció miatt, és nem akarnak 4,0 százalékos MBS-t? Az ár csökken. Ha 75 dollárra esik, a vevők még mindig évi 4 dollár kamatot kapnak, de a hozamuk valami elfogadhatóbbra nő.

4 dollár / 75 dollár = 5,33 százalék.

És ha a gazdaság gyengül, és a befektetők valóban 4,0 százalékos MBS-t akarnak? Az ára emelkedni fog, ha erős a kereslet. Ha az ára 110 dollárra emelkedik, a hozama csökken.

4 dollár / 110 dollár = 3,63 százalék.

Megjegyezzük, hogy ez egy egyszerűsített illusztráció. Az MBS-árak az adott hitelállományhoz kapcsolódó kockázat mértékét is figyelembe veszik – az alacsonyabb hitelpontszámot lehetővé tevő jelzáloghitelek például alacsonyabb árat és magasabb hozamot kaphatnak a megnövekedett nemteljesítési kockázat miatt.

Your Friendly Mortgage Banker:

Valószínűleg kíváncsi arra, hogy a pénzügyi piacokon bekövetkező folyamatos árváltozások hogyan hatnak a jelzáloghitelezője által meghatározott kamatlábakra.

Ez meglehetősen egyszerű. A jelzáloghitelezők a pénzügyi piacok megnyitásakor határozzák meg a kamatlábaikat, majd egész nap figyelik az MBS-árakat (vagy fizetnek egy szolgáltatásnak, hogy ezt megtegye, és figyelmeztesse őket a jelentős változásokra).

Amikor az MBS-árak csökkennek, a hitelezők emelik a kamatlábakat, és amikor az árak emelkednek, csökkentik a kamatlábakat. Általában a hitelezők gyorsabban reagálnak az áresésre, mint az áremelkedésre, mert a piaci kamatok alatti hitelezés pénzükbe kerül.
Vizsgálja meg új kamatlábát (2021. március 25.)

Mitől emelkednek a jelzálogkamatok?

Senki sem akar négy százalékos hozamot egy öt százalékos világban. Az olyan események és mutatók, amelyek az MBS-árak csökkenésére késztetik, közé tartozik minden, ami a gazdasági aktivitás növekedésére utal, ami az inflációval kapcsolatos aggodalmakat táplálja. Például:

• A részvénypiac emelkedése
• csökkenő munkanélküliség
• növekvő fogyasztói bizalom
• magasodó nagykereskedelmi árak
• növekvő gyári megrendelések
• magasodó energiaárak
• csökkenő aranyárak

Jelzáloghitel-vásárlóként figyelje a címlapokat. Ha a munkanélküliség alacsony, a vállalatok felvesznek, és a részvénypiac emelkedik, ez azt jelentheti, hogy a jelzáloghitelek kamatai emelkednek.

Mitől csökkennek a jelzáloghitelek kamatai?

A rossz gazdasági hírek jó hírek lehetnek azok számára, akik jelzáloghitelt keresnek. A gazdasági bizonytalanság a befektetőket a “biztonságos menedékekbe”, a kevésbé látványos hozamú, alacsony kockázatú befektetésekbe szorítja. A kötvények és az MBS-ek ebbe a kategóriába tartoznak.

Ezek a mutatók előre jelezhetik az MBS-árak emelkedését és a jelzálogkamatok csökkenését:

• A növekvő munkanélküliség
• Politikai instabilitás
• Hanyatló gyári megrendelések
• alacsonyabb nagykereskedelmi árak
• magasabb aranyár
• alacsonyabb energiaárak
• Tőzsdei veszteségek
• alacsonyabb fogyasztói bizalom

A külföldi események nagy hatással lehetnek az U.USA jelzálogkamatlábakra. 2016 közepén megtörtént a Brexit, ami hosszabb időre lefelé nyomta a jelzálogkamatokat.

Treasuries And MBS

Sok jelzáloghitel-felvevő követi a 10 éves amerikai állampapírok hozamát, amikor a jelzálogkamatokat figyeli. Ezeket könnyebb megtalálni és megérteni, mint az MBS-árakat – a CNNMoney és más oldalak a pénzügyi oldalakon az első helyre teszik őket.

Az állampapírok és az MBS-ek ugyanazokért a befektetőkért versenyeznek, és általában ugyanabba az irányba mozognak. Az állampapírok azonban kisebb kockázatot hordoznak, mint az MBS-ek, mivel a szövetségi kormány nem teljesíti kötelezettségeit, míg a jelzáloghitelesek néha igen.

A jelzáloghitel-kamatláb rögzítése

Ha folyamatban van a jelzáloghitele, és még nem rögzítette a kamatlábat, érdemes figyelnie a pénzügyi piacokat.

Az amerikai munkaügyi minisztérium havi foglalkoztatási helyzetjelentése például rendkívül fontos a befektetők számára, és a jelzáloghitel-kamatlábak meredek emelkedését vagy csökkenését okozhatja. Ha nem engedheti meg magának a kamatemelést, érdemes még a jelentés megjelenése előtt rögzíteni. Ha azonban szeret szerencsejátékot játszani, akkor lebegtetheti a kamatlábat, és talán megragadhat egy kedvező ajánlatot.

A jelzáloghitel-kamatlábak bonyolultak lehetnek, és ez az egyik oka annak, hogy érdemes egy tapasztalt hitelszakembert választani, aki segít eligazodni bennük.

Ellenőrizze az új kamatlábat (2021. március 25.)